Persönliche Haftung des GmbH-Geschäftsführers im Bau- und Immobilienbereich

Die GmbH gilt als sicherer Hafen: Sie haftet, nicht der Geschäftsführer. Wer als Bauträger, Projektentwickler oder Bauunternehmer eine GmbH führt, verlässt sich auf diese Abschirmung – oft zu Recht, manchmal aber zu Unrecht. Denn das Gesetz und die Rechtsprechung kennen zahlreiche Konstellationen, in denen der Geschäftsführer mit seinem Privatvermögen einstehen muss. Gerade im Bau- und Immobilienbereich ist die Dichte solcher Haftungsnormen besonders hoch: Baugeld, Bauträgerraten und Sozialversicherungsbeiträge sind mit Schutzgesetzen bewehrt, und bewusste Täuschungen über Bautenstand oder Leistungsfähigkeit führen unmittelbar in die persönliche Haftung. Dieser Beitrag ordnet die Risiken nach Phasen – Gründung, laufender Betrieb und Zeit nach dem Ausscheiden – sowie nach Innen- und Außenhaftung, erklärt die dogmatischen Grundlagen und zeigt anhand aktueller Rechtsprechung, wo die Abschirmung der GmbH endet.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Für Verbindlichkeiten einer GmbH haftet grundsätzlich nur das Gesellschaftsvermögen (§ 13 Abs. 2 GmbHG). Die Organstellung allein begründet keine persönliche Haftung gegenüber den Vertragspartnern der Gesellschaft.
• Eine persönliche Außenhaftung setzt stets eine eigenständige Anspruchsgrundlage voraus – insbesondere § 311 Abs. 3 BGB, die Verletzung eigener Verkehrssicherungspflichten, § 823 Abs. 2 BGB mit einem Schutzgesetz oder § 826 BGB.
• Im Baubereich ist genau zu unterscheiden, wer durch die jeweilige Vorschrift geschützt wird: Das BauFordSiG schützt unbezahlte Baubeteiligte, die MaBV die Erwerber, § 266a StGB die Sozialversicherungsträger.
• Ein Organisationsmangel führt nicht allgemein zur Außenhaftung. Er genügt nur, wenn eine besondere Norm gerade dem Geschäftsführer eine auch gegenüber dem Geschädigten wirkende Organisations- und Überwachungspflicht auferlegt – so das OLG Celle für die MaBV.
• Besonders praxisrelevant ist die Haftung wegen Betrugs: Wer bei Vertragsschluss oder bei Zahlungsanforderungen bewusst über Leistungsfähigkeit, Bautenstand oder Sicherheiten täuscht, haftet nach § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB persönlich.
• Bei verspätetem Insolvenzantrag ist zwischen Alt- und Neugläubigern zu unterscheiden: Altgläubiger erleiden einen gemeinschaftlichen Quotenschaden, Neugläubiger können ihr negatives Interesse ersetzt verlangen.
• Die Durchgriffshaftung richtet sich primär gegen die Gesellschafter und ist von der deliktischen Eigenhaftung des Geschäftsführers zu trennen; der existenzvernichtende Eingriff begründet seit Trihotel einen Innenhaftungsanspruch der Gesellschaft.
• Die Fünfjahresfrist des § 43 Abs. 4 GmbHG gilt für Innenhaftungsansprüche; für deliktische Außenhaftungsansprüche gelten die allgemeinen Verjährungsvorschriften.

Was dieser Beitrag behandelt – und was nicht

Es geht hier ausschließlich um die zivilrechtliche Haftung des Geschäftsführers mit seinem Privatvermögen, also um Ansprüche, die vor den Zivilgerichten durchgesetzt werden. Nicht behandelt wird die straf- und ordnungswidrigkeitenrechtliche Verantwortlichkeit – etwa wegen Untreue, Betrugs oder Insolvenzverschleppung. Wo Straftatbestände dennoch auftauchen, geschieht dies nur, weil sie zivilrechtlich als Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB wirken und damit einen zivilrechtlichen Schadensersatzanspruch begründen können. Ebenfalls ausgeklammert bleibt die öffentlich-rechtliche Haftung für Steuern (§ 69 AO), die durch Haftungsbescheid geltend gemacht wird.

Praktischer Tipp: Prüfen Sie bei jeder Inanspruchnahme zuerst, auf welcher Ebene Sie angegriffen werden – zivilrechtlich, steuerlich oder strafrechtlich. Die Verteidigungsstrategien unterscheiden sich grundlegend, und Erklärungen in einem Verfahren können sich in einem anderen gegen Sie wenden.

Warum überhaupt eine GmbH? Zweck und Grenzen der Haftungsbeschränkung

Der Grund für die Wahl der GmbH – und für viele Umwandlungen aus Personengesellschaften – liegt neben steuerlichen und organisatorischen Erwägungen vor allem in der Haftungsbegrenzung. Nach § 13 Abs. 2 GmbHG haftet den Gläubigern der Gesellschaft für deren Verbindlichkeiten nur das Gesellschaftsvermögen. Dieses Trennungsprinzip ist der Kern der Rechtsform: Die GmbH ist eine eigene juristische Person, ihre Schulden sind nicht die Schulden ihrer Gesellschafter oder Geschäftsführer.

Der Unterschied zur Personengesellschaft ist fundamental: Dort haften die Gesellschafter den Gläubigern persönlich und unbeschränkt – bei der GbR nach § 721 BGB, bei der OHG nach § 126 HGB, bei der KG der Komplementär (der Kommanditist nur bis zur Höhe seiner Einlage). Wer als Einzelunternehmer oder in einer GbR baut, haftet also ohnehin mit seinem gesamten Privatvermögen; die Frage der Geschäftsführerhaftung stellt sich dort nicht in gleicher Weise.

Für Geschäftsführer anderer Kapitalgesellschaften gelten weitgehend parallele Grundsätze: Für den Vorstand der AG entspricht § 93 AktG dem § 43 GmbHG; die UG (haftungsbeschränkt) ist lediglich eine GmbH mit geringerem Stammkapital, für sie gilt das GmbHG unverändert. Der praktisch bedeutsame Sonderfall ist die GmbH & Co. KG, die im Immobilienbereich häufig anzutreffen ist: Hier ist die Komplementär-GmbH persönlich haftende Gesellschafterin, und deren Geschäftsführer trifft die hier beschriebene Verantwortung – wirtschaftlich also dieselbe Risikolage.

Entscheidend ist die Erkenntnis: Die Haftungsbeschränkung schützt vor der Einstandspflicht für Gesellschaftsschulden. Sie schützt nicht davor, für eigenes pflichtwidriges Verhalten zu haften. Genau an dieser Nahtstelle setzen sämtliche nachfolgend beschriebenen Haftungstatbestände an.

Praktischer Tipp: Verlassen Sie sich nicht darauf, dass die GmbH Ihr Privatvermögen abschirmt. Sie tut dies nur für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft – nicht für Ansprüche, die unmittelbar an Ihr eigenes Verhalten als Organ anknüpfen.

Vorprüfung: Wer ist überhaupt Vertragspartner?

Vor jeder Prüfung einer Geschäftsführerhaftung ist zunächst festzustellen, wer den Vertrag geschlossen hat. Nicht jede persönliche Inanspruchnahme einer handelnden Person ist eine Durchgriffs- oder Organhaftung.

Hat eine natürliche Person den Vertrag als Einzelunternehmer geschlossen, haftet sie bereits unmittelbar und unbeschränkt aus dem Vertrag. Gleiches gilt, wenn der Geschäftsführer persönlich eine Bürgschaft, einen Schuldbeitritt, ein selbstständiges Garantieversprechen oder eine andere eigene Verpflichtung übernommen hat. Eine besondere Durchgriffskonstruktion ist dann nicht erforderlich – und auch nicht nötig.

Anders liegt es, wenn ausschließlich die GmbH Vertragspartnerin geworden ist. In diesem Fall haftet der Geschäftsführer grundsätzlich nicht für die bloße Nichterfüllung, mangelhafte Erfüllung oder Zahlungsunfähigkeit der Gesellschaft. Seine persönliche Haftung setzt vielmehr eigenes haftungsbegründendes Verhalten voraus.

Gesondert zu prüfen ist das Handeln vor Eintragung der GmbH: Wer vor der Eintragung im Namen der Gesellschaft handelt, kann nach § 11 Abs. 2 GmbHG persönlich haften. Bei einer unzutreffenden oder verkürzten Bezeichnung einer UG (haftungsbeschränkt) – etwa als „GmbH“ – kommt darüber hinaus eine Rechtsscheinhaftung des handelnden Vertreters in Betracht.

Praktischer Tipp: Klären Sie zuerst anhand des Vertragsrubrums, der Unterschriften, des Handelsregisters und der Rechnungsstellung, ob die natürliche Person selbst, ein Einzelunternehmen, eine Vor-GmbH, eine UG oder eine eingetragene GmbH verpflichtet wurde. Erst danach lässt sich bestimmen, ob überhaupt eine Geschäftsführerhaftung erforderlich ist.

Die Systematik: Innenhaftung und Außenhaftung

Jede Prüfung beginnt mit der Frage, wem gegenüber gehaftet wird:

	Innenhaftung	Außenhaftung
Gläubiger	die GmbH selbst	Dritte (Bauherren, Erwerber, Nachunternehmer, Sozialkassen)
Zentrale Norm	§ 43 Abs. 2 GmbHG	§§ 823, 826, 311 Abs. 3 BGB
Wer macht geltend?	Gesellschafterversammlung – in der Insolvenz der Insolvenzverwalter	der geschädigte Dritte selbst
Verjährung	fünf Jahre (§ 43 Abs. 4 GmbHG)	allgemeine Verjährungsvorschriften (§§ 195, 199 BGB)
Charakter	Regelfall	Ausnahme, bedarf besonderer Anspruchsgrundlage

Diese Unterscheidung hat erhebliche praktische Folgen: Solange die GmbH solvent ist, bleibt die Innenhaftung meist folgenlos, weil die Gesellschafter Ansprüche gegen „ihren“ Geschäftsführer selten verfolgen. In der Insolvenz ändert sich das schlagartig – dann prüft der Insolvenzverwalter systematisch, ob Ersatzansprüche der Gesellschaft gegen den Geschäftsführer bestehen, denn diese gehören zur Insolvenzmasse.

Praktischer Tipp: Rechnen Sie damit, dass jede Insolvenz Ihrer Gesellschaft eine Prüfung Ihrer persönlichen Verantwortlichkeit auslöst. Dokumentieren Sie Entscheidungsgrundlagen laufend – nicht erst, wenn es kritisch wird.

Phase 1: Die Gründungsphase

Schon vor der Eintragung im Handelsregister bestehen Haftungsrisiken, die im Immobilienbereich besonders relevant sind – etwa wenn eine Objekt- oder Projektgesellschaft eigens für ein Vorhaben gegründet wird und bereits vor Eintragung Grundstückskaufverträge oder Bauverträge geschlossen werden.

Handelndenhaftung (§ 11 Abs. 2 GmbHG)

Wird vor der Eintragung im Namen der Gesellschaft gehandelt, haften die Handelnden persönlich und solidarisch (§ 11 Abs. 2 GmbHG). „Handelnder“ ist typischerweise der bestellte Geschäftsführer der Vor-GmbH. Diese Haftung ist von der Rechtsprechung als Druckmittel zur zügigen Eintragung konzipiert; sie erlischt regelmäßig mit der Eintragung, wenn die Gesellschaft die Verbindlichkeit übernimmt.

Gründungshaftung wegen falscher Angaben (§ 9a GmbHG)

Werden zum Zweck der Errichtung der Gesellschaft falsche Angaben gemacht – etwa über die Einbringung eines Grundstücks als Sacheinlage oder über deren Wert –, haften Geschäftsführer und Gesellschafter der Gesellschaft auf Ersatz (§ 9a GmbHG). Gerade bei Sachgründungen mit Immobilien ist die Bewertung ein neuralgischer Punkt.

Beispiel aus der Praxis: Eine Projektgesellschaft soll durch Einbringung eines Grundstücks gegründet werden. Der Wert wird deutlich zu hoch angesetzt; zugleich schließt der designierte Geschäftsführer schon vor Eintragung im Namen der „GmbH i. Gr.“ Verträge mit Planern. Er sieht sich zwei Risiken ausgesetzt: der Handelndenhaftung gegenüber den Planern und der Gründungshaftung gegenüber der Gesellschaft wegen der überhöhten Wertangabe.

Praktischer Tipp: Vermeiden Sie es, vor der Eintragung im Namen der Gesellschaft Verpflichtungen einzugehen – oder weisen Sie Ihre Vertragspartner ausdrücklich auf den Status „in Gründung“ hin. Lassen Sie Sacheinlagen mit Immobilien vorab bewerten und dokumentieren Sie die Bewertungsgrundlage.

Phase 2: Innenhaftung im laufenden Betrieb (§ 43 GmbHG)

Die zentrale Norm der Innenhaftung ist § 43 GmbHG. Der Geschäftsführer hat in den Angelegenheiten der Gesellschaft die Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsmannes anzuwenden (Abs. 1); verletzt er seine Obliegenheiten, haftet er der Gesellschaft solidarisch auf Schadensersatz (Abs. 2).

Die drei Pflichtenkreise

• Die Legalitätspflicht: Der Geschäftsführer muss sämtliche die Gesellschaft treffenden gesetzlichen Vorgaben einhalten. Ein unternehmerisches Ermessen besteht hier nicht – Rechtsverstöße sind niemals durch geschäftliche Erwägungen gedeckt.
• Die Sorgfaltspflicht bei unternehmerischen Entscheidungen: Hier steht dem Geschäftsführer ein weiter Ermessensspielraum zu, wenn er auf Grundlage angemessener Information zum Wohl der Gesellschaft handelt (Business Judgment Rule).
• Die Organisations- und Überwachungspflicht: Der Geschäftsführer muss den Betrieb so organisieren, dass Rechtsverstöße verhindert werden.

Wichtig ist die Reichweite: Diese Pflichten bestehen gegenüber der Gesellschaft. § 43 GmbHG ist kein Schutzgesetz zugunsten außenstehender Dritter – eine Verletzung begründet also zunächst nur eine mögliche Innenhaftung, nicht ohne Weiteres einen Anspruch geschädigter Vertragspartner.

Die Beweislast: eine gefährliche Umkehr

Prozessual besonders bedeutsam: Die Gesellschaft muss lediglich darlegen und beweisen, dass ein Schaden eingetreten ist und dieser auf einem Verhalten des Geschäftsführers beruht, das möglicherweise pflichtwidrig war. Der Geschäftsführer muss dann darlegen und beweisen, dass er seinen Sorgfaltspflichten genügt hat oder ihn kein Verschulden trifft. Fehlende Dokumentation geht damit regelmäßig zu seinen Lasten.

Immobilienspezifisch: eigenmächtiges Handeln und Missbrauch der Vertretungsmacht

Im Außenverhältnis ist die Vertretungsmacht des Geschäftsführers unbeschränkt und unbeschränkbar (§ 37 Abs. 2 GmbHG) – eine Beschränkung im Innenverhältnis, etwa ein Zustimmungsvorbehalt der Gesellschafter für Grundstücksgeschäfte, wirkt gegenüber Dritten grundsätzlich nicht. Der Geschäftsführer kann also wirksam ein Betriebsgrundstück verkaufen, obwohl ihm dies intern untersagt war. Nach außen bleibt das Geschäft bestehen (Ausnahme: evidenter Missbrauch der Vertretungsmacht, den der Vertragspartner erkennen musste) – im Innenverhältnis haftet der Geschäftsführer der Gesellschaft aber auf den vollen Schaden nach § 43 Abs. 2 GmbHG.

Entlastung, Weisung und Verjährung

Ein Entlastungsbeschluss der Gesellschafter schützt nur vor Ansprüchen, die den Gesellschaftern bei der Beschlussfassung erkennbar waren. Eine Weisung der Gesellschafterversammlung kann den Geschäftsführer entlasten – nicht aber, wenn sie auf einen Gesetzesverstoß gerichtet ist oder das zur Stammkapitalerhaltung erforderliche Vermögen angreift (§ 43 Abs. 3 GmbHG). Ansprüche verjähren in fünf Jahren (§ 43 Abs. 4 GmbHG).

Praktischer Tipp: Holen Sie bei bedeutenden Immobiliengeschäften – Ankauf, Verkauf, Belastung – stets einen dokumentierten Gesellschafterbeschluss ein, auch wenn Sie im Außenverhältnis wirksam handeln könnten. Und bewahren Sie die Grundlagen Ihrer Entscheidungen auf: Im Streit müssen Sie beweisen, dass Sie sorgfältig gehandelt haben.

Phase 2: Außenhaftung gegenüber Dritten – die Ausnahmen vom Trennungsprinzip

Gegenüber Vertragspartnern der GmbH gilt der Grundsatz: Der Geschäftsführer ist nicht Vertragspartner, also haftet er nicht. Von diesem Grundsatz gibt es fünf praktisch bedeutsame Haftungsgruppen.

1. Eigenhaftung des Vertreters (§ 311 Abs. 3 BGB)

Ausnahmsweise kann der Geschäftsführer aus vorvertraglichem Schuldverhältnis haften, wenn er in besonderem Maße persönliches Vertrauen in Anspruch genommen hat – etwa indem er über das übliche Verhandlungsvertrauen hinaus eine persönliche Gewähr für die Seriosität und Erfüllung des Geschäfts abgibt (§ 311 Abs. 3 BGB). Die Rechtsprechung handhabt dies sehr restriktiv: Weder die Alleingesellschafterstellung noch ein wirtschaftliches Eigeninteresse am Vertragsschluss genügen für sich genommen. Praktisch relevant wird die Norm vor allem bei ausdrücklichen persönlichen Zusicherungen im Vertrieb.

2. Verletzung eigener Verkehrssicherungspflichten (§ 823 Abs. 1 BGB)

Verletzt der Geschäftsführer eine ihn persönlich treffende Verkehrssicherungspflicht und wird dadurch ein Rechtsgut Dritter verletzt, haftet er nach § 823 Abs. 1 BGB. Im Baubereich betrifft das insbesondere die Baustellensicherung. Der Geschäftsführer darf Verkehrssicherungspflichten delegieren – dann bleibt er aber zur Auswahl, Anleitung und Überwachung verpflichtet.

3. Schutzgesetzverletzung (§ 823 Abs. 2 BGB)

§ 823 Abs. 2 BGB begründet eine persönliche Haftung nur dann, wenn die verletzte Vorschrift den Schutz des konkret Geschädigten bezweckt und der Geschäftsführer selbst zum persönlichen Adressaten der Norm gehört oder ihm die Pflicht nach den besonderen Zurechnungsvorschriften des Straf- oder Ordnungswidrigkeitenrechts zugerechnet wird.

Die Organstellung allein genügt nicht. Insbesondere ist § 43 Abs. 1 GmbHG – wie erwähnt – kein Schutzgesetz zugunsten außenstehender Dritter. Eine Verletzung allgemeiner Geschäftsführungs-, Organisations- oder Überwachungspflichten begründet daher zunächst nur eine mögliche Innenhaftung gegenüber der Gesellschaft.

Eine persönliche Außenhaftung kommt insbesondere in Betracht, wenn der Geschäftsführer selbst gegen das Schutzgesetz verstößt, wenn ihm die Täterstellung nach § 14 StGB oder § 9 OWiG zugerechnet wird oder wenn eine besondere Vorschrift ausdrücklich auch die Organisation und Überwachung eingeschalteter Mitarbeiter zum Schutz Dritter verlangt. Ob dies der Fall ist, muss für jedes Schutzgesetz gesondert geprüft werden.

4. Täuschung und Betrug (§ 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB)

Eine zentrale Fallgruppe der persönlichen Geschäftsführerhaftung ist die bewusste Täuschung von Vertragspartnern. § 263 StGB ist ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB. Verwirklicht der Geschäftsführer den Betrugstatbestand durch eigenes Handeln oder Unterlassen, haftet er unabhängig von der Haftung der Gesellschaft persönlich auf Ersatz des verursachten Schadens.

Im Bau- und Immobilienbereich kommen vor allem zwei Konstellationen in Betracht:

Beim Eingehungsbetrug täuscht der Geschäftsführer bereits vor oder bei Vertragsschluss über Tatsachen, die für die Entscheidung des Vertragspartners wesentlich sind – etwa über die wirtschaftliche oder personelle Leistungsfähigkeit der Gesellschaft, das Vorhandensein gesicherter Finanzierungsmittel, die beabsichtigte Einschaltung weiterer Vertragspartner, die tatsächliche Rolle einer Projektgesellschaft oder die ernsthafte Bereitschaft zur vollständigen Vertragserfüllung.

Beim Erfüllungsbetrug entsteht oder vertieft sich die Täuschung erst während der Vertragsdurchführung. Typisch sind bewusst unzutreffende Angaben über den erreichten Bautenstand, angeblich bereits bestellte Materialien, vermeintlich bezahlte Nachunternehmer, tatsächlich nicht bestehende Sicherheiten oder die bevorstehende Fertigstellung. Veranlasst eine solche Täuschung den Auftraggeber zu weiteren Abschlagszahlungen oder dazu, von einer Kündigung oder Sicherungsmaßnahme abzusehen, kann jede hierdurch bewirkte Vermögensverfügung einen eigenständigen Schaden begründen.

Eine bloße Vertragsverletzung, eine spätere Insolvenz oder eine lediglich fehlerhafte Prognose genügt dagegen nicht. Der Geschädigte muss konkret darlegen und beweisen, welche Tatsachenbehauptung falsch war, wann und durch wen sie abgegeben wurde, welche Kenntnis der Geschäftsführer zu diesem Zeitpunkt hatte, welche Vermögensverfügung dadurch ausgelöst wurde und welcher Schaden hierauf beruht.

Der Schaden besteht grundsätzlich darin, den Betroffenen so zu stellen, wie er ohne die Täuschung stünde. Eine deliktische Haftung führt deshalb nicht automatisch zur Erfüllung sämtlicher Vertragserwartungen. Bei mehreren vorsätzlich Beteiligten kommt eine gesamtschuldnerische Haftung nach §§ 830, 840 BGB in Betracht.

5. Sittenwidrige vorsätzliche Schädigung (§ 826 BGB)

Schließlich haftet, wer einem anderen in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise vorsätzlich Schaden zufügt (§ 826 BGB). Typische Fallgruppen sind das planmäßige „Aussaugen“ der Gesellschaft, das Eingehen von Verbindlichkeiten trotz erkannter Zahlungsunfähigkeit und die Verschleierung der wirtschaftlichen Lage gegenüber Vertragspartnern.

Praktischer Tipp: Sichern Sie als Geschädigter E-Mails, Messenger-Nachrichten, Zahlungsanforderungen, Bautenstandsmitteilungen und Aussagen gegenüber Banken oder Nachunternehmern. Entscheidend ist regelmäßig nicht, dass eine Zusage später nicht eingehalten wurde, sondern ob sie bereits im Zeitpunkt ihrer Abgabe bewusst falsch oder „ins Blaue hinein“ erfolgt ist. Als Geschäftsführer wiederum sollten Sie im Vertrieb jede über die Sachaussage hinausgehende persönliche Zusicherung vermeiden – und Bautenstandsangaben nur nach eigener Prüfung abgeben.

Der Schwerpunkt im Bau- und Immobilienbereich: die Schutzgesetze

Nirgends ist die Dichte haftungsbewehrter Schutzgesetze so hoch wie am Bau. Das hat einen Grund: Der Gesetzgeber wollte gerade die Vorleistungen von Handwerkern und die Vorauszahlungen von Erwerbern gegen die Insolvenz des Vertragspartners absichern. Entscheidend ist dabei stets, wen die jeweilige Norm schützt.

Baugeld: § 1 BauFordSiG

§ 1 BauFordSiG verpflichtet den Empfänger von Baugeld, die Mittel vorrangig zur Befriedigung derjenigen Personen und Unternehmen zu verwenden, die durch ihre Leistungen an der Herstellung oder dem Umbau des konkreten Bauwerks beteiligt sind. Nicht jede Zahlung im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben ist automatisch Baugeld; maßgeblich sind die gesetzlichen Begriffs- und Verwendungsbestimmungen.

Geschützt werden vor allem Bauunternehmer, Nachunternehmer, Handwerker und weitere Baubeteiligte, deren Vergütungsforderungen wegen einer zweckwidrigen Mittelverwendung ausfallen. Ein Bauherr oder Erwerber kann sich daher nicht allein deshalb auf das BauFordSiG berufen, weil sein Vertragspartner Abschlagszahlungen anderweitig verwendet hat. Entscheidend ist, ob der Anspruchsteller zum geschützten Kreis der am Bau beteiligten Leistungserbringer gehört.

Hat eine juristische Person Baugeld empfangen, kann die konkret verfügungsbefugte natürliche Person persönlich haften. Dafür muss feststehen, dass der Geschäftsführer über Baugeld verfügen konnte, dieses entgegen seiner Zweckbindung verwendete und dadurch die geschützte Werklohnforderung ausfiel. Hat der Anspruchsteller den Empfang von Baugeld und eine offene, vom Schutzbereich erfasste Forderung dargelegt, treffen den Baugeldempfänger erhebliche Anforderungen an die Darlegung der zweckentsprechenden Verwendung; eine pauschale Berufung auf allgemeine Betriebskosten genügt nicht.

Der Fall in Kürze: Eine Gesellschaft hatte als Baugeldempfängerin Zahlungen erhalten, den beauftragten Unternehmer aber nicht bezahlt. Das OLG Celle verurteilte die Geschäftsführerin persönlich zum Schadensersatz und formulierte den Maßstab so: Der Geschäftsführer einer GmbH ist nach § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 1 BauFordSiG persönlich schadensersatzpflichtig, wenn er Baugeld zweckwidrig verwendet hat und deshalb eine dem ausführenden Bauunternehmer zustehende Werklohnforderung nicht erfüllt wird (OLG Celle, Urt. v. 27.06.2018 – 9 U 61/17).

Praktischer Tipp: Nachunternehmer sollten projektbezogen dokumentieren, welche Zahlungen der Auftraggeber vom Bauherrn erhalten hat, welche eigenen Leistungen erbracht wurden und welche Werklohnforderung offenblieb. Bauherren sollten dagegen prüfen, ob ihre Ansprüche auf andere Grundlagen – Vertrag, Betrug, MaBV oder § 826 BGB – zu stützen sind.

Bauträgerraten: die MaBV und das Organisationsverschulden

Für Bauträger regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), wann und in welcher Höhe Vermögenswerte des Erwerbers entgegengenommen werden dürfen – insbesondere nur nach Baufortschritt und nur bei gesicherter Rechtsstellung des Erwerbers. Diese Vorschriften dienen dem Schutz der Erwerber vor dem Verlust ihrer Vorauszahlungen.

Die MaBV gilt jedoch nicht für jeden Bauvertrag. Sie ist insbesondere bei Bauträgermodellen relevant, bei denen der Gewerbetreibende ein Bauvorhaben als Bauherr vorbereitet oder durchführt und zugleich Vermögenswerte des Erwerbers entgegennimmt. Ein gewöhnlicher Verbraucherbauvertrag über die Errichtung eines Hauses auf einem bereits dem Besteller gehörenden Grundstück unterfällt den Zahlungsregeln der MaBV dagegen nicht automatisch. Vor einer Berufung auf die MaBV ist deshalb zu prüfen, ob tatsächlich ein Bauträger- oder Erwerbermodell vorliegt, welche Tätigkeit nach § 34c GewO ausgeübt wird und ob die konkrete Zahlung unter die Sicherungs- und Fälligkeitsvoraussetzungen der §§ 3 oder 7 MaBV fällt.

Der Fall in Kürze: Erwerber eines Bauträgerprojekts hatten Raten gezahlt, die nach den Vorgaben der MaBV so nicht hätten angefordert werden dürfen. Die Bauträgergesellschaft fiel aus. Die Erwerber nahmen die Geschäftsführer persönlich in Anspruch – mit Erfolg. Das OLG Celle verurteilte sie als Gesamtschuldner (OLG Celle, Urt. v. 25.11.2025 – 3 U 171/24).

Bemerkenswert ist die Begründung, denn die Geschäftsführer hatten die Zahlungsanforderungen nicht selbst veranlasst – sie waren allein mit Ankauf und Vertrieb befasst und hatten die Abwicklung an Mitarbeiter delegiert. Das Gericht ließ das nicht genügen. Zwar können Aufgaben delegiert werden, aber – so das Gericht – nicht in einer Form, die es den betrauten Personen ermöglicht, „nach eigenem Gutdünken mit ganz erheblichen Vermögensmassen umzugehen“, ohne dass die Geschäftsführer auch nur im Ansatz sicherstellen, dass dieses Vorgehen legal ist und den Vorgaben des Schutzgesetzes entspricht. Andernfalls ermögliche das Geschäftsmodell eine Umgehung des Schutzzwecks durch arbeitsteiliges Zusammenwirken: Die tatsächlich handelnden Mitarbeiter haften nicht aus der MaBV, und eine deliktische Gehilfenhaftung setzt Vorsatz voraus – bei bloßer Fahrlässigkeit bliebe niemand verantwortlich.

Die Entscheidung darf allerdings nicht dahin verallgemeinert werden, dass jedes Organisationsverschulden eines Geschäftsführers eine persönliche Haftung gegenüber Dritten begründet. Ausschlaggebend waren die besonderen, drittschützenden Pflichten der MaBV, die ordnungswidrigkeitenrechtliche Verantwortlichkeit der Geschäftsführer und die ausdrückliche Verpflichtung, mit der Entgegennahme von Vermögenswerten betraute Hilfspersonen anzuleiten und zu überwachen.

Außerhalb eines solchen besonderen gesetzlichen Pflichtenkreises verbleibt die allgemeine Organisationspflicht grundsätzlich im Innenverhältnis zwischen Geschäftsführer und Gesellschaft. Eine Übertragung auf andere Rechtsgebiete setzt voraus, dass die dort verletzte Norm ebenfalls eine gegenüber dem Geschädigten wirkende Organisations- oder Garantenpflicht begründet.

Sozialversicherungsbeiträge: § 266a StGB

Werden Arbeitnehmeranteile zur Sozialversicherung nicht abgeführt, ist § 266a StGB verwirklicht – zivilrechtlich ein Schutzgesetz zugunsten der Einzugsstellen. Der Geschäftsführer haftet den Sozialkassen dann persönlich auf Schadensersatz. Am Bau ist das ein Dauerthema, weil hier die Liquidität typischerweise knapp und die Versuchung groß ist, Löhne und Material vorrangig zu bedienen. Rechtlich ist das gefährlich: Die Arbeitnehmeranteile genießen faktisch Vorrang.

Praktischer Tipp: Führen Sie für Baugeld und Bauträgerraten getrennte, objektbezogene Nachweise und richten Sie ein schriftliches Freigabeverfahren ein, das die Voraussetzungen jeder Ratenanforderung dokumentiert. Bei Liquiditätsengpässen gilt: Die Arbeitnehmeranteile zur Sozialversicherung sind vorrangig abzuführen.

Die Insolvenz der GmbH: der praktische Ernstfall

Wird die GmbH insolvent, richtet sich der Blick der Gläubiger fast zwangsläufig auf den Geschäftsführer. Hier sind mehrere Ebenen zu unterscheiden.

Insolvenzverschleppung: Alt- und Neugläubiger

Bei Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung müssen die Mitglieder des Vertretungsorgans ohne schuldhaftes Zögern, spätestens innerhalb der Höchstfristen des § 15a InsO, einen Insolvenzantrag stellen. Die persönliche Haftung wegen Verletzung dieser Pflicht richtet sich nach § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 15a InsO. Die Rechtsfolgen unterscheiden sich danach, wann und auf welche Weise der Gläubiger geschädigt wurde:

Altgläubiger waren bereits vor Eintritt der Insolvenzreife Gläubiger der Gesellschaft. Ihr typischer Schaden besteht darin, dass sich die bei rechtzeitiger Insolvenzeröffnung erreichbare Quote durch die verspätete Antragstellung weiter vermindert hat. Dieser Quotenschaden ist regelmäßig ein Gesamtschaden der Gläubigergesamtheit und kann während des Insolvenzverfahrens nach § 92 InsO grundsätzlich nur durch den Insolvenzverwalter geltend gemacht werden.

Neugläubiger treten erst nach Eintritt der Insolvenzreife in eine nachteilige Geschäftsbeziehung ein oder werden danach zu einer weiteren Vermögensverfügung veranlasst. Sie können grundsätzlich Ersatz des negativen Interesses verlangen – sie sind also so zu stellen, wie sie stünden, wenn sie den Vertrag nicht geschlossen oder die weitere Leistung nicht erbracht hätten. Diesen Anspruch verfolgen sie selbst.

Das negative Interesse ist allerdings nicht ohne Weiteres mit dem vollständigen Erfüllungsinteresse gleichzusetzen; insbesondere umfasst es grundsätzlich nicht automatisch den entgangenen Vertragsgewinn. Entscheidend ist außerdem nicht allein der abstrakte Zeitpunkt der Forderungsentstehung, sondern ob die schädigende Vermögensverfügung nach Eintritt der Insolvenzreife vorgenommen wurde.

Die spätere Eröffnung eines Insolvenzverfahrens beweist für sich genommen nicht, dass bereits bei Vertragsschluss Insolvenzreife bestand. Der Gläubiger muss den früheren Eintritt der Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung und die Verantwortlichkeit des Geschäftsführers darlegen und beweisen. Als Indizien kommen insbesondere Zahlungseinstellungen, erfolglose Vollstreckungen, dauerhaft unbezahlte Sozialversicherungsbeiträge, nicht ausgeglichene fällige Verbindlichkeiten und interne Liquiditätsplanungen in Betracht.

Praktischer Tipp: Dokumentieren Sie nicht nur den Vertragsschluss, sondern jede spätere Zahlungsanforderung, Abschlagszahlung und Leistungsfortsetzung. Für die Einordnung als Neugläubigerschaden ist entscheidend, welche Vermögensverfügung nach Eintritt der Insolvenzreife durch das pflichtwidrige Verhalten veranlasst wurde.

Zahlungen nach Insolvenzreife (§ 15b InsO)

Zahlungen, die nach Eintritt der Insolvenzreife geleistet werden, muss der Geschäftsführer der Gesellschaft grundsätzlich erstatten (§ 15b InsO) – es sei denn, sie sind mit der Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsleiters vereinbar. Dieser Anspruch ist eine Innenhaftung; er wird vom Insolvenzverwalter verfolgt und erreicht in der Praxis häufig existenzbedrohende Größenordnungen, weil jede einzelne Zahlung zählt.

Rang: Gesellschafterdarlehen

Für Geschäftsführer, die zugleich Gesellschafter sind, ist zudem der Rang bedeutsam: Forderungen aus Gesellschafterdarlehen sind im Insolvenzverfahren nachrangig (§ 39 Abs. 1 Nr. 5 InsO) – wer sein Unternehmen mit privaten Mitteln stützt, steht also hinten an.

Forderungen aus vorsätzlich begangener unerlaubter Handlung

Verbindlichkeiten aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung werden gemäß § 302 Nr. 1 InsO von einer späteren Restschuldbefreiung nicht erfasst. Die Ausnahme tritt jedoch nicht allein deshalb ein, weil der Gläubiger seine Forderung allgemein als „Schadensersatz“ oder „deliktisch“ bezeichnet.

Der Gläubiger muss die Forderung nach § 174 Abs. 2 InsO ausdrücklich unter Angabe des Rechtsgrundes der vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung anmelden. Dabei sind die Tatsachen so konkret zu schildern, dass der Schuldner und die übrigen Beteiligten erkennen können, aus welchem Verhalten sich der Vorwurf vorsätzlichen deliktischen Handelns ergeben soll. Bei einem Betrugsvorwurf sind deshalb die konkrete Täuschung, deren Unrichtigkeit, die damalige Kenntnis und Absicht des Schuldners, der hervorgerufene Irrtum, die Vermögensverfügung und der Schaden darzustellen – die bloße Wiedergabe von Gesetzesvorschriften genügt nicht.

Bestreitet der Insolvenzverwalter oder ein anderer Gläubiger die Forderung, muss der Gläubiger ihre Feststellung nach §§ 179 ff. InsO betreiben. Widerspricht der Schuldner persönlich dem Rechtsgrund der vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung, muss auch dieser Widerspruch beseitigt werden; war bei Eröffnung bereits ein Rechtsstreit anhängig, kann dieser nach § 184 InsO aufgenommen werden. Nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens kann aus einer festgestellten und nicht wirksam bestrittenen Tabellenforderung wie aus einem vollstreckbaren Urteil vollstreckt werden (§ 201 Abs. 2 InsO).

Praktischer Tipp: Forderungsanmeldung und ein bereits anhängiger Haftungsprozess müssen inhaltlich aufeinander abgestimmt sein. Der in der Tabelle einzutragende Lebenssachverhalt darf nicht enger oder widersprüchlich zum gerichtlichen Vortrag formuliert sein – nur eine ordnungsgemäß angemeldete und festgestellte deliktische Forderung ist gegenüber einer späteren Restschuldbefreiung verlässlich abgesichert.

Durchgriffshaftung: eng begrenzte Sonderfälle

Von der persönlichen Haftung wegen eigenen Fehlverhaltens ist die echte Durchgriffshaftung zu unterscheiden. Sie knüpft nicht an eine Pflichtverletzung des Geschäftsführers als Organ an, sondern an einen Missbrauch der rechtlichen Trennung zwischen Gesellschaft und Gesellschafter – im Immobilienbereich häufig dieselbe Person, weil Gesellschafter-Geschäftsführer die Regel sind. Dabei dürfen drei Konstellationen nicht als gleichrangige Außenhaftungstatbestände behandelt werden:

• Vermögensvermischung: Eine persönliche Haftung des Gesellschafters kommt in extremen Fällen in Betracht, wenn Gesellschafts- und Privatvermögen so vermengt werden, dass eine Zuordnung des Gesellschaftsvermögens und die Kontrolle der Kapitalerhaltung praktisch unmöglich sind. Während eines Insolvenzverfahrens wird eine solche Haftung entsprechend § 93 InsO grundsätzlich durch den Insolvenzverwalter geltend gemacht.
• Materielle Unterkapitalisierung: Dass eine GmbH für ihr Geschäftsmodell oder ein Bauprojekt nur mit geringem Kapital ausgestattet wurde, begründet keinen selbstständigen Durchgriffsanspruch. Weitere Umstände – etwa eine gezielte Gläubigerschädigung, Täuschung oder ein kompensationsloser Vermögensentzug – müssen hinzutreten.
• Existenzvernichtender Eingriff: Er ist seit der Trihotel-Entscheidung keine unmittelbare Durchgriffsaußenhaftung gegenüber einzelnen Gläubigern mehr, sondern begründet einen Anspruch der Gesellschaft aus § 826 BGB. In der Insolvenz verfolgt ihn der Insolvenzverwalter; der einzelne Gläubiger profitiert nur über eine Vermehrung der Insolvenzmasse.

Für den unmittelbar geschädigten Vertragspartner sind deshalb regelmäßig die eigene deliktische Haftung des handelnden Geschäftsführers, eine Schutzgesetzverletzung, ein Betrug oder eine besondere persönliche Vertrauenshaftung wichtiger als der gesellschaftsrechtliche Durchgriff.

Die Entwicklung: vom Konzernrecht zur Innenhaftung

Wer die heutige Rechtslage verstehen will, muss ihre Entwicklung kennen – denn der Bundesgerichtshof hat sein Konzept mehrfach grundlegend geändert. Ausgangspunkt war zunächst eine an das Konzernrecht angelehnte Haftung des herrschenden Gesellschafters. Bereits damals formulierte der Bundesgerichtshof einen Gedanken, der für Projektgesellschaften bis heute zentral ist: Zu prüfen sei, ob der Gesellschafter die von ihm beherrschte GmbH mit ihrem beschränkten Haftungsvermögen für ein Projekt missbraucht habe, das von vornherein mit Risiken in einer Größenordnung behaftet war, die seine Durchführung als Spekulation auf Kosten der Gläubiger erscheinen ließ (BGH, Urt. v. 13.12.1993 – II ZR 89/93).

Im Jahr 2000 konkretisierte der Bundesgerichtshof, was unter einer existenzgefährdenden Maßnahme zu verstehen ist. Gemeint seien in erster Linie Maßnahmen, durch die der Gesellschaft zum Nachteil ihrer Gläubiger unter Missachtung der Regeln einer geordneten Liquidation die für ihr Überleben wesentlichen Vermögenswerte entzogen werden – oder auch Geschäfte mit spekulativem Charakter, deren Risiken außer Verhältnis zu den Vermögensverhältnissen der Gesellschaft stehen und deshalb im Verwirklichungsfall die Gläubiger treffen müssen (BGH, Urt. v. 31.01.2000 – II ZR 189/99).

Wichtig ist die Gegenprobe aus derselben Entscheidung: Nicht jede Belastung, die zur Insolvenz führt, ist ein existenzvernichtender Eingriff. Belastet der Geschäftsführer das Gesellschaftsvermögen durch eine Pflichtverletzung gegenüber Dritten mit Schadensersatzverbindlichkeiten, liegt darin keine existenzgefährdende Maßnahme in diesem Sinne – selbst wenn dies zur Insolvenz führt. In solchen Fällen bleibt es bei den allgemeinen Regeln der deliktischen Außenhaftung. Ein schlicht gescheitertes Bauprojekt begründet also keine Durchgriffshaftung.

2001 löste sich der Bundesgerichtshof mit der Entscheidung „Bremer Vulkan“ vom Konzernrecht: Der Schutz der abhängigen GmbH sei auf die Erhaltung des Stammkapitals und die Gewährleistung ihres Bestandsschutzes beschränkt, der eine angemessene Rücksichtnahme auf die Eigenbelange der GmbH erfordere. An dieser fehle es, wenn die GmbH infolge der Eingriffe ihres Alleingesellschafters ihren Verbindlichkeiten nicht mehr nachkommen kann (BGH, Urt. v. 17.09.2001 – II ZR 178/99, BGHZ 149, 10).

Den Höhepunkt der Durchgriffsdogmatik markierte 2002 die Entscheidung „KBV“: Die Respektierung der Zweckbindung des Gesellschaftsvermögens zur vorrangigen Befriedigung der Gesellschaftsgläubiger sei unabdingbare Voraussetzung für die Inanspruchnahme des Haftungsprivilegs des § 13 Abs. 2 GmbHG; Zugriffe, die die gebotene Rücksichtnahme in einem ins Gewicht fallenden Maße vermissen lassen, stellten einen Missbrauch der Rechtsform dar, der zum Verlust des Haftungsprivilegs führe (BGH, Urt. v. 24.06.2002 – II ZR 300/00, BGHZ 151, 181).

Die Trihotel-Dogmatik

Diese Außenhaftung gab der Bundesgerichtshof 2007 wieder auf: Den eigenständigen Haftungstatbestand des existenzvernichtenden Eingriffs im Sinne einer Durchgriffsaußenhaftung hat er ausdrücklich aufgegeben. An seine Stelle tritt eine Haftung nach § 826 BGB als reine Innenhaftung gegenüber der Gesellschaft (BGH, Urt. v. 16.07.2007 – II ZR 3/04, BGHZ 173, 246). Der Grundgedanke der Zweckbindung blieb dabei erhalten und findet sich wörtlich in der heutigen Formel wieder.

Die tatbestandlichen Voraussetzungen lassen sich so zusammenfassen: Es bedarf eines missbräuchlichen, kompensationslosen Eingriffs in das Gesellschaftsvermögen, das der Zweckbindung zur vorrangigen Befriedigung der Gesellschaftsgläubiger dient, der zur Insolvenz führt oder diese vertieft, verbunden mit Vorsatz und Sittenwidrigkeit. Typische Erscheinungsformen sind die „kalte Liquidation“, die Verlagerung werthaltiger Vermögensgegenstände oder ganzer Geschäftsfelder auf eine Auffanggesellschaft und der Entzug von Betriebsgrundlagen.

Die Haftung trifft dabei nicht nur den Empfänger: Sie erfasst auch diejenigen Mitgesellschafter, die selbst nichts erhalten, aber durch ihr Einverständnis mit dem Vermögensabzug an der Existenzvernichtung mitgewirkt haben (BGH, Urt. v. 25.02.2002 – II ZR 196/00, BGHZ 150, 61). Auch ein Geschäftsführer, der die Vermögensverschiebung umsetzt, kann als Teilnehmer nach den deliktsrechtlichen Regeln mithaften.

Beispiel aus der Praxis: Eine Projektgesellschaft ist wirtschaftlich am Ende. Kurz vor dem Insolvenzantrag werden das Grundstück und die laufenden Verträge ohne angemessene Gegenleistung auf eine neu gegründete Schwestergesellschaft übertragen, die das Projekt mit demselben Personal fortführt; die Altgesellschaft bleibt mit den Verbindlichkeiten zurück. Das ist der klassische existenzvernichtende Eingriff – der Insolvenzverwalter kann Schadensersatz nach § 826 BGB verlangen.

Der faktische Geschäftsführer

Persönlich haften kann auch eine Person, die nicht wirksam oder nicht förmlich zum Geschäftsführer bestellt wurde, tatsächlich aber die Geschäfte der Gesellschaft führt. Dafür genügt weder die Stellung als Mehrheits- oder Alleingesellschafter noch die bloße interne Einflussnahme auf den eingetragenen Geschäftsführer.

Erforderlich ist, dass die Person nach dem Gesamterscheinungsbild die Geschicke der Gesellschaft über die interne Einflussnahme hinaus durch eigenes Handeln maßgeblich bestimmt und nach außen Funktionen wahrnimmt, die typischerweise der Geschäftsführung zugeordnet sind (BGH, BGHZ 150, 61). Maßgeblich sind etwa das Auftreten gegenüber Banken, Behörden, Auftraggebern und Nachunternehmern, die Verfügung über Konten, die Entscheidung über Zahlungen, die Einstellung von Personal und die eigenständige Steuerung der laufenden Geschäfte.

Welche Rechtsfolgen daran anknüpfen, richtet sich nach der jeweils einschlägigen Anspruchsgrundlage – in Betracht kommen die Innenhaftung nach § 43 Abs. 2 GmbHG, insolvenzrechtliche Verantwortlichkeit und eine deliktische Haftung wegen eigener Schutzgesetzverletzungen.

Praktischer Tipp: Entscheidend ist nicht die interne Bezeichnung als „Berater“, „Projektleiter“ oder „Gesellschafter“, sondern die tatsächlich ausgeübte Leitungs- und Entscheidungsmacht.

Abgrenzung: Durchgriffshaftung oder deliktische Haftung?

Beide Haftungswege führen zum Privatvermögen – dogmatisch haben sie jedoch nichts miteinander zu tun. Der Unterschied lässt sich in einem Satz fassen: Die Durchgriffshaftung durchbricht das Trennungsprinzip – die deliktische Haftung durchbricht es gar nicht.

Denn § 13 Abs. 2 GmbHG besagt nur, dass niemand außer der Gesellschaft für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft einstehen muss. Er besagt nicht, dass die handelnden Personen von der Haftung für eigenes Unrecht befreit wären. Die deliktische Haftung ist deshalb keine Ausnahme vom Trennungsprinzip, sondern liegt außerhalb seines Anwendungsbereichs.

Kriterium	Durchgriffshaftung	Deliktische Haftung des Geschäftsführers
Anknüpfungspunkt	Missbrauch der Rechtsform, Verletzung der Zweckbindung des Gesellschaftsvermögens	eigenes pflichtwidriges Verhalten (Schutzgesetzverstoß, Täuschung, Sittenwidrigkeit)
Wer haftet?	die Gesellschafter – auch zustimmende Mitgesellschafter	der Handelnde – Geschäftsführer, faktischer Geschäftsführer, bei Vorsatz auch Mitarbeiter
Umfang	bei Vermögensvermischung grundsätzlich für alle Gesellschaftsverbindlichkeiten	nur für den konkret verursachten Schaden
Richtung	existenzvernichtender Eingriff: Innenhaftung der Gesellschafter gegenüber der Gesellschaft (§ 826 BGB); Vermögensvermischung: eng begrenzte Durchgriffshaftung	stets Außenhaftung gegenüber dem Geschädigten
Wer macht geltend?	existenzvernichtender Eingriff: der Insolvenzverwalter; Vermögensvermischung: außerhalb eines Insolvenzverfahrens ggf. der Gläubiger, im Verfahren grundsätzlich der Insolvenzverwalter entsprechend § 93 InsO	der geschädigte Gläubiger selbst
Rechtsgebiet	gesellschaftsrechtlich	deliktsrechtlich

Praktisch am wichtigsten ist die vorletzte Zeile. Ein Bauunternehmer, der wegen zweckwidrig verwendeten Baugelds ausfällt, kann sofort und selbst gegen den Geschäftsführer klagen. Von einer Existenzvernichtungshaftung profitiert er dagegen nur mittelbar – über eine höhere Insolvenzquote, und auch das nur, wenn der Insolvenzverwalter den Anspruch tatsächlich durchsetzt.

Beide Wege schließen einander nicht aus. Beim Gesellschafter-Geschäftsführer können sie nebeneinander bestehen: Als Gesellschafter haftet er der Gesellschaft nach § 826 BGB für die Vermögensverschiebung, als Geschäftsführer zugleich dem geschädigten Handwerker persönlich nach § 823 Abs. 2 BGB für die zweckwidrige Baugeldverwendung.

Praktischer Tipp: Als Gläubiger sollten Sie zuerst die deliktische Schiene prüfen – sie ist der schnellere und direktere Weg, weil Sie selbst klagen können. Trennen Sie zudem Gesellschafts- und Privatsphäre strikt, wenn Sie Geschäftsführer sind: eigene Konten, saubere Buchführung, marktübliche und schriftlich fixierte Verträge zwischen Gesellschaft und Gesellschafter. Achten Sie darauf, dass das Projektvolumen in einem vertretbaren Verhältnis zur Kapitalausstattung steht, und lassen Sie Umstrukturierungen in der Krise vorher rechtlich prüfen.

Phase 3: Nach dem Ausscheiden aus dem Amt

Ein verbreiteter Irrtum lautet, mit der Amtsniederlegung oder Abberufung ende die Verantwortung. Das Gegenteil ist der Fall: Die Haftung für Pflichtverletzungen, die während der Amtszeit begangen wurden, bleibt in vollem Umfang bestehen. Die Amtsniederlegung wirkt nur für die Zukunft.

• Ansprüche der Gesellschaft nach § 43 Abs. 2 GmbHG verjähren erst in fünf Jahren ab Entstehung (§ 43 Abs. 4 GmbHG) – häufig also lange nach dem Ausscheiden und typischerweise erst dann geltend gemacht, wenn ein Insolvenzverwalter die Bücher prüft.
• Deliktische Ansprüche Dritter – etwa aus Baugeldverwendung oder Täuschung – verjähren nach den allgemeinen Regeln, also regelmäßig in drei Jahren ab Kenntnis, spätestens nach zehn Jahren.
• Der ausgeschiedene Geschäftsführer verliert regelmäßig den Zugang zu den Unterlagen, die er zu seiner Entlastung benötigt – während ihn die Beweislast des § 43 GmbHG weiterhin trifft. Das ist die gefährlichste Kombination.
• Eine Amtsniederlegung zur Unzeit – etwa in der Krise, um sich der Antragspflicht zu entziehen – kann zudem selbst pflichtwidrig sein.

Praktischer Tipp: Sichern Sie sich vor dem Ausscheiden. Lassen Sie sich eine Entlastung erteilen, dokumentieren Sie den Stand der Geschäfte in einem Übergabeprotokoll und sichern Sie Kopien der wesentlichen Unterlagen für Ihre eigenen Zwecke, soweit dies zulässig ist. Klären Sie außerdem, ob Ihre D&O-Versicherung eine Nachmeldefrist vorsieht.

Prüfungsschema für geschädigte Bauherren, Erwerber und Nachunternehmer

Wer eine persönliche Haftung des Geschäftsführers prüfen möchte, sollte in dieser Reihenfolge vorgehen:

• 1. Wer ist Vertragspartner? Handelt es sich tatsächlich um eine GmbH oder UG, oder haftet die natürliche Person bereits als Einzelunternehmer, Garant, Bürge oder Schuldbeitretender?
• 2. Welche eigene Handlung wird vorgeworfen? Die bloße Nichterfüllung der GmbH genügt nicht. Erforderlich ist eine konkrete eigene Erklärung, Entscheidung, Verfügung, Unterlassung oder Organisationspflichtverletzung.
• 3. Welcher Haftungstatbestand passt? Zu prüfen sind § 311 Abs. 3 BGB, § 823 Abs. 1 BGB, § 823 Abs. 2 BGB mit einem Schutzgesetz, § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB sowie § 826 BGB.
• 4. Gehört der Anspruchsteller zum geschützten Personenkreis? Das BauFordSiG schützt andere Personen als die MaBV oder § 266a StGB.
• 5. Welche Kenntnis und welchen Vorsatz hatte der Geschäftsführer? Bei Betrug und § 826 BGB sind konkrete Tatsachen zum Kenntnisstand im Zeitpunkt der Täuschung erforderlich. Die spätere Insolvenz allein genügt nicht.
• 6. Welche Vermögensverfügung und welcher Schaden? Der Schaden muss gerade auf der persönlichen Pflichtverletzung beruhen – eine Geschäftsführerhaftung führt nicht dazu, dass er für sämtliche Gesellschaftsschulden einstehen muss.
• 7. Besteht ein Insolvenzverfahren? Dann ist zu unterscheiden, ob der Anspruch vom Gläubiger selbst, vom Insolvenzverwalter oder nur durch Forderungsanmeldung verfolgt werden kann; bei vorsätzlichen unerlaubten Handlungen sind §§ 174 Abs. 2, 302 Nr. 1 InsO zu beachten.

Praktischer Tipp: Arbeiten Sie dieses Schema schriftlich ab, bevor Sie Ansprüche geltend machen. Die häufigste Ursache für das Scheitern solcher Klagen ist nicht das Fehlen einer Anspruchsgrundlage, sondern unzureichend individualisierter Tatsachenvortrag.

Fazit

Die GmbH schützt den Geschäftsführer vor einer persönlichen Einstandspflicht für bloße Gesellschaftsschulden. Sie schützt ihn jedoch nicht vor der Haftung für eigenes vorvertragliches, deliktisches oder gesetzeswidriges Verhalten.

Für geschädigte Bauherren, Erwerber und Nachunternehmer ist deshalb eine präzise Einordnung entscheidend: Nicht jeder Baumangel, jede Vertragsverletzung und nicht jede spätere Insolvenz begründet eine Geschäftsführerhaftung. Erforderlich ist eine eigenständige Anspruchsgrundlage, die gerade an das Verhalten des Geschäftsführers anknüpft. Besonders relevant sind bewusste Täuschungen über Leistungsfähigkeit, Bautenstand, Finanzierung oder Sicherheiten, Verstöße gegen drittschützende Vorschriften wie das BauFordSiG oder die MaBV sowie die verspätete Stellung eines Insolvenzantrags. Ein bloßer Organisationsmangel begründet nur dort eine persönliche Außenhaftung, wo eine besondere Vorschrift dem Geschäftsführer gerade gegenüber dem Geschädigten Organisations- und Überwachungspflichten auferlegt.

Die gesellschaftsrechtliche Durchgriffshaftung bleibt demgegenüber eine eng begrenzte Ausnahme; der existenzvernichtende Eingriff ist seit Trihotel grundsätzlich ein Innenhaftungsanspruch der Gesellschaft. In der Praxis entscheidet daher weniger das Etikett „Durchgriffshaftung“ als die genaue Aufarbeitung des Sachverhalts: Wer hat wann welche Erklärung abgegeben, welche Tatsachen kannte der Geschäftsführer, welche Vermögensverfügung wurde dadurch ausgelöst und welcher konkrete Schaden ist hierauf zurückzuführen? Wird über das Vermögen des Geschäftsführers ein Insolvenzverfahren eröffnet, muss eine Forderung aus vorsätzlich begangener unerlaubter Handlung zudem ausdrücklich und unter vollständiger Darstellung des deliktischen Lebenssachverhalts angemeldet und erforderlichenfalls festgestellt werden.

Weiterführende Informationen

• GmbH-Gesetz (GmbHG) – Volltext
• § 13 GmbHG – Juristische Person, Haftung mit dem Gesellschaftsvermögen
• § 43 GmbHG – Haftung der Geschäftsführer
• § 1 BauFordSiG – Verwendung von Baugeld
• Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
• § 263 StGB – Betrug
• § 14 StGB – Handeln für einen anderen
• § 9 OWiG – Handeln für einen anderen
• § 15a InsO – Antragspflicht bei Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung
• § 92 InsO – Gesamtschaden
• § 174 InsO – Anmeldung der Forderungen
• § 302 InsO – Ausgenommene Forderungen
• § 823 BGB – Schadensersatzpflicht
• § 826 BGB – Sittenwidrige vorsätzliche Schädigung
• KIGQnews – Der Bauprozess: Ablauf einer baurechtlichen Klage
• KIGQnews – Risiken der fristlosen Kündigung im Bauvertrag
• KIGQnews – Eigentum als Haftungsfalle: die Zustandsstörerhaftung

Individuelle Beratung

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle anwaltliche Beratung. Er behandelt ausschließlich die zivilrechtliche Haftung; straf- und ordnungswidrigkeitenrechtliche Folgen bleiben außer Betracht. Stand: Juli 2026.