Zustandsstörer: Haftung des Eigentümers

Eigentum als Haftungsfalle: Die Zustandsstörerhaftung im öffentlichen Baurecht

Ilir Maliqi

Rechtsanwalt

16/07/2026

Eigentum verpflichtet – dieser Satz aus dem Grundgesetz hat im öffentlichen Recht eine unbequeme Kehrseite: Wer Eigentümer eines Grundstücks oder Gebäudes ist, kann allein aufgrund dieser Rechtsstellung von der Behörde in Anspruch genommen werden, um Gefahren zu beseitigen – auch dann, wenn er die Gefahr weder verursacht hat noch von ihr wusste. Das ist die sogenannte Zustandsverantwortlichkeit oder Zustandsstörerhaftung. Sie reicht von der einsturzgefährdeten Mauer über die kontaminierte Altlast bis zum Schwarzbau des Voreigentümers. Dieser Beitrag erklärt die Systematik der Zustandshaftung, ihre verfassungsrechtlichen Grenzen und die besonders praxisrelevanten Sonderfälle – Altlasten, Rechtsnachfolge und die Haftung von Erben und Erbengemeinschaften – anhand der aktuellen höchstrichterlichen Rechtsprechung.

Das Wichtigste auf einen Blick

Der Zustandsstörer haftet allein wegen seines Eigentums oder seiner tatsächlichen Gewalt über eine Sache – unabhängig von Verschulden oder Verursachung.
Neben ihm haftet der Verhaltensstörer (Verursacher); die Behörde wählt nach pflichtgemäßem Ermessen aus, wen sie in Anspruch nimmt – Leitlinie ist die effektive Gefahrenabwehr.
Bei Altlasten hat das Bundesverfassungsgericht die Haftung begrenzt: Grundsätzlich bildet der Verkehrswert des sanierten Grundstücks die Zumutbarkeitsgrenze (BVerfG, 1 BvR 242/91).
Diese Grenze gilt nicht, wenn der Eigentümer das Risiko bewusst in Kauf genommen hat – etwa beim Kauf in Kenntnis der Altlast.
Die Zustandshaftung geht auf den Rechtsnachfolger über; eine bestandskräftige Beseitigungsverfügung wirkt objektbezogen auch gegen den neuen Eigentümer.
Bei Erben ist die Zustandshaftung regelmäßig eine Eigenverbindlichkeit – erbrechtliche Haftungsbeschränkungen greifen dann nicht.
Eine aktuelle Ausnahme: Bei einem frei zugänglichen Grundstück wird der Eigentümer nicht Abfallbesitzer von „wildem Müll“ (BVerwG, 10 C 7.24, Urteil vom 28.04.2026).

Die Systematik: Handlungs- und Zustandsstörer

Das allgemeine Ordnungs- und Polizeirecht der Länder – und ebenso das Bauordnungsrecht – kennt zwei Arten von Verantwortlichen für eine Gefahr:

Der Verhaltensstörer ist, wer eine Gefahr durch sein Verhalten verursacht. Der Zustandsstörer ist der Eigentümer der Sache, von der die Gefahr ausgeht, oder der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über sie. Die Verantwortlichkeit des Zustandsstörers ist – so die ständige Formulierung der Rechtsprechung – Ausfluss der tatsächlichen und rechtlichen Sachherrschaft, die dem Eigentümer die Nutzung der Sache mit den sich daraus ergebenden wirtschaftlichen Vorteilen ermöglicht. Der entscheidende Punkt: Auf ein Verschulden kommt es nicht an. Wer ein Grundstück erbt, kauft oder geschenkt bekommt, wird Zustandsstörer für alles, was von diesem Grundstück ausgeht.

Im Bauordnungsrecht ist der Eigentümer als Adressat bauaufsichtlicher Maßnahmen – etwa einer Beseitigungs- oder Instandsetzungsanordnung – in den Landesbauordnungen ausdrücklich benannt. Neben ihm ist regelmäßig auch der Inhaber der tatsächlichen Gewalt verantwortlich.

Praktischer Tipp: Als Eigentümer sollten Sie sich bewusst sein, dass Sie für den Zustand Ihres Grundstücks einstehen, ohne dass es auf ein Verschulden ankommt. Prüfen Sie vor jedem Grundstückserwerb den baulichen Zustand, die Genehmigungslage und mögliche Altlasten – nach dem Kauf sind Sie der Verantwortliche.

Die Störerauswahl: Wen nimmt die Behörde in Anspruch?

Kommen mehrere Verantwortliche in Betracht – etwa der Verursacher und der Eigentümer –, muss die Behörde nach pflichtgemäßem Ermessen auswählen, an wen sie ihre Verfügung richtet. Leitender Gesichtspunkt ist die effektive und schnelle Gefahrenabwehr. Deshalb darf die Behörde auch den Zustandsstörer heranziehen, wenn dieser die Gefahr rascher oder zuverlässiger beseitigen kann als der möglicherweise unbekannte oder zahlungsunfähige Verursacher.

Wichtig: Die Zustandshaftung steht nicht unter dem Vorbehalt einer ordnungsgemäßen behördlichen Überwachung. Selbst wenn der Behörde ein zögerliches Handeln oder eine anfängliche Untätigkeit vorzuwerfen ist, beseitigt dies die Verantwortlichkeit des Zustandsstörers nicht. Der Eigentümer kann im Innenverhältnis anschließend beim Verursacher Ausgleich suchen – doch solche Ausgleichsansprüche sind, wenn der Verursacher unbekannt oder mittellos ist, faktisch oft wertlos.

Praktischer Tipp: Werden Sie als Zustandsstörer in Anspruch genommen, obwohl es einen greifbaren Verursacher gibt, sollte Ihr Anwalt die Ermessensausübung der Behörde prüfen – die Störerauswahl muss nachvollziehbar begründet sein. Sichern Sie zugleich mögliche Ausgleichsansprüche gegen den Verursacher, bevor diese verjähren.

Altlasten: die verfassungsrechtliche Begrenzung der Haftung

Nirgends wird die Zustandshaftung so existenzbedrohend wie bei Altlasten. Nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz ist neben dem Verursacher auch der Grundstückseigentümer verpflichtet, kontaminierte Grundstücke auf eigene Kosten zu sanieren – und diese Kosten übersteigen den Grundstückswert nicht selten um ein Vielfaches. Hier hat das Bundesverfassungsgericht in einer grundlegenden Entscheidung Grenzen gezogen.

Der Maßstab des Bundesverfassungsgerichts

In seinem Beschluss vom 16. Februar 2000 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Inanspruchnahme des Eigentümers als Zustandsstörer zwar grundsätzlich zulässig ist, die Belastung mit den gesamten Sanierungskosten aber am Verhältnismäßigkeitsgrundsatz zu messen ist und den Eigentümer in seinem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG verletzen kann (BVerfG, Beschluss v. 16.02.2000 – 1 BvR 242/91, BVerfGE 102, 1). Als Anhaltspunkt für die Zumutbarkeitsgrenze dient nach dem Gericht der Verkehrswert des Grundstücks nach der Sanierung. Zur Begründung führt das Gericht aus, dass dem Eigentümer bei Kosten oberhalb dieses Werts in der Regel das Interesse an einem künftigen privatnützigen Gebrauch entfällt – er kann nicht einmal damit rechnen, die Kosten durch eine Veräußerung gedeckt zu erhalten. In den Worten des Gerichts kann das Eigentum damit „gänzlich seinen Wert und Inhalt verlieren“.

Die Ausnahmen: wann auch mehr zumutbar ist

Der Verkehrswert ist allerdings keine starre Grenze. Das Bundesverfassungsgericht hat ausdrücklich Fälle benannt, in denen eine höhere – oder auch geringere – Belastung in Betracht kommt:

Eine Belastung über den Verkehrswert hinaus kann zumutbar sein, wenn der Eigentümer das Risiko bewusst in Kauf genommen hat – etwa wenn er das Grundstück in Kenntnis von Altlasten erworben oder eine risikoreiche Nutzung (z. B. Deponie, Auskiesung mit Verfüllung) zugelassen hat.
Gleiches gilt, wenn der Eigentümer fahrlässig die Augen vor Risikoumständen verschlossen hat; für die Zumutbarkeit ist dann der Grad der Fahrlässigkeit erheblich.
Umgekehrt kann die Grenze unterhalb des Verkehrswerts liegen, wenn die Gefahr aus Naturereignissen, aus der Allgemeinheit zuzurechnenden Ursachen oder von nicht nutzungsberechtigten Dritten herrührt (sogenannte Opferposition) oder wenn der Eigentümer sein selbstbewohntes Eigenheim sonst nicht mehr halten könnte.

Eine wichtige Grenze zog das Gericht zugunsten des Eigentümers: Ihm ist nicht zuzumuten, unbegrenzt mit seinem gesamten Vermögen einzustehen. Vermögen, das in keinem rechtlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem sanierungsbedürftigen Grundstück steht, darf grundsätzlich nicht herangezogen werden – anders, wenn das Grundstück mit anderem Vermögen eine funktionale Einheit bildet, etwa als Teil eines Betriebs.

Prozessual bedeutsam ist schließlich: Ist die Kostenbelastung von Verfassungs wegen begrenzt, muss die Behörde bereits in der Sanierungsanordnung über diese Begrenzung mitentscheiden oder sich eine gesonderte Kostenentscheidung vorbehalten.

Praktischer Tipp: Wehren Sie sich gegen eine Sanierungsanordnung nicht nur „dem Grunde nach“, sondern immer auch mit Blick auf die Kostenhöhe. Legen Sie substantiiert dar, wie sich Ihre Belastung zum Verkehrswert und zu Ihrem individuellen Interesse am Grundstück verhält – das Bundesverfassungsgericht verlangt hier konkrete Angaben, bloße Verweise auf eine Überschreitung des Verkehrswerts genügen nicht.

Rechtsnachfolge: Wenn die Verantwortlichkeit übergeht

Ein häufig unterschätztes Thema ist der Übergang der Zustandshaftung auf den Rechtsnachfolger. Hier ist genau zu unterscheiden:

Ist bereits eine bestandskräftige Verfügung ergangen – etwa eine Abrissverfügung gegen den früheren Eigentümer –, so wirkt diese objektbezogen und geht auf den neuen Eigentümer über, weil sie an die Zustandsverantwortlichkeit anknüpft. Der neue Eigentümer muss ihr nachkommen; eine erneute Verfügung ihm gegenüber ist nicht erforderlich.

Ist dagegen noch keine Verfügung ergangen, stellt sich die Frage, ob die abstrakte Ordnungspflicht übergeht. Bei der reinen Verhaltensverantwortlichkeit wird dies überwiegend verneint, weil sie an ein persönliches Verhalten anknüpft. Die Zustandsverantwortlichkeit hingegen entsteht in der Person jedes neuen Eigentümers ohnehin neu – sie ist untrennbar mit dem Eigentum verbunden.

Praktischer Tipp: Klären Sie vor dem Erwerb eines Grundstücks, ob bereits bauaufsichtliche Anordnungen bestehen. Eine bestandskräftige Beseitigungsverfügung „läuft mit dem Grundstück mit“ – Sie übernehmen sie mit dem Eigentum, ohne dass die Behörde erneut tätig werden muss.

Sonderfall Erben und Erbengemeinschaften

Besonders praxisrelevant – und für viele überraschend – ist die Haftung von Erben. Wer ein Grundstück erbt, von dem eine baurechtliche Gefahr ausgeht, wird als neuer Eigentümer Zustandsstörer. Die entscheidende Frage lautet dann: Kann der Erbe die aus dem Erbrecht bekannten Haftungsbeschränkungen einwenden?

Zustandshaftung als Eigenverbindlichkeit

Die Rechtsprechung verneint dies für den Regelfall. Die Verpflichtung, etwa ein einsturzgefährdetes Gebäude abzureißen, ist keine reine Nachlassverbindlichkeit im Sinne des § 1967 BGB, also keine vom Erblasser herrührende Schuld. Die Handlungspflicht aus der Zustandshaftung entsteht vielmehr erst nach dem Erbfall originär und neu in der Person des Erben – nämlich aufgrund seiner nunmehrigen Eigentümerstellung. Bei der erstmaligen Inanspruchnahme des Erben handelt es sich deshalb um eine Eigenverbindlichkeit, der erbrechtliche Haftungsbeschränkungen – etwa die Dürftigkeitseinrede des § 1990 BGB – nicht entgegengehalten werden können. Selbst wenn eine Handlungspflicht schon beim Erblasser bestand, tritt zu der übergegangenen Haftung die neue Haftung als Eigentümer hinzu; es besteht dann ein doppelter Haftungsgrund.

Erbengemeinschaft, Testamentsvollstreckung und Nachlassverwaltung

Auch die besonderen erbrechtlichen Konstellationen schützen nicht ohne Weiteres:

Bei der Erbengemeinschaft kann die Behörde einzelne Miterben in Anspruch nehmen; die gesamthänderische Bindung (§ 2038 BGB) steht dem nicht entgegen, da die Erbengemeinschaft als solche nicht Adressat der Verfügung sein muss und die Miterben für Nachlassverbindlichkeiten als Gesamtschuldner haften (§ 2058 BGB).
Die Anordnung der Testamentsvollstreckung hindert die Inanspruchnahme der Erben nicht; die fehlende Verfügungsbefugnis wirkt sich erst auf der Vollstreckungsebene aus (dann ist ggf. eine Duldungsverfügung gegen den Testamentsvollstrecker erforderlich).
Auch die Nachlassverwaltung (§§ 1975 ff. BGB) hindert eine direkte Beseitigungsverfügung gegen die Erben nicht, weil die Zustandshaftung eben keine bloße Nachlassverbindlichkeit ist.

Diese Grundsätze hat unter anderem das OVG Lüneburg für die bauordnungsrechtliche Verantwortlichkeit von Miterben bestätigt (OVG Lüneburg, Urteil v. 26.02.2014 – 1 LB 100/09); für den Fiskuserben eines Landes hat das OVG Sachsen-Anhalt klargestellt, dass sich juristische Personen des öffentlichen Rechts regelmäßig nicht auf die verfassungsrechtliche Haftungsbegrenzung aus Art. 14 GG berufen können.

Praktischer Tipp: Wenn Sie ein Grundstück mit baulichen Risiken oder Altlasten erben, prüfen Sie frühzeitig die Ausschlagung (Frist: sechs Wochen ab Kenntnis) – denn nach Annahme kann Sie die Zustandshaftung als Eigenverbindlichkeit treffen, gegen die erbrechtliche Haftungsbeschränkungen nicht helfen. In der Erbengemeinschaft kann jeder Miterbe in voller Höhe herangezogen werden; klären Sie den internen Ausgleich rechtzeitig.

Die Grenzen der Sachherrschaft: aktuelle Rechtsprechung zu „wildem Müll“

Dass die Zustandshaftung nicht grenzenlos an das bloße Eigentum anknüpft, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts. Sie betrifft die Frage, ob ein Grundstückseigentümer für illegal abgelagerten Abfall – „wilden Müll“ – verantwortlich ist.

Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 28. April 2026 entschieden, dass der Eigentümer eines Grundstücks nicht Besitzer von dort verbotswidrig abgelagertem Abfall wird, wenn das Grundstück kraft allgemeiner Betretungsrechte – etwa nach Naturschutz- oder Forstrecht – frei zugänglich ist; das gilt sogar für einen öffentlich-rechtlichen Eigentümer (BVerwG, Urteil v. 28.04.2026 – 10 C 7.24). Der amtliche Leitsatz lautet, dass der Eigentümer nicht Abfallbesitzer wird, wenn das Grundstück kraft allgemeiner Betretungsrechte frei zugänglich ist.

Der tragende Gedanke: Die abfallrechtliche Verantwortlichkeit ist eine besondere Art der Zustandsverantwortung und setzt ein Mindestmaß an tatsächlicher Sachherrschaft voraus – also die rechtliche und tatsächliche Möglichkeit, auf die Sache einzuwirken und Dritte vom Zugriff auszuschließen. Diese exklusive Sachherrschaft fehlt, wenn der Eigentümer sein Grundstück wegen allgemeiner Zutrittsrechte gerade nicht dem Zutritt Dritter entziehen kann. Das Gericht formuliert den maßgeblichen Grundsatz so: Legt die Rechtsordnung dem Eigentümer im Allgemeininteresse die Last der freien Zugänglichkeit auf, trifft nicht ihn, sondern die Allgemeinheit die Pflicht zur Beseitigung des unerlaubt fortgeworfenen Abfalls. Anders liegt es beim einfriedbaren Grundstück: Wer sein Grundstück gegen unbefugte Ablagerungen sichern kann, bleibt für „aufgedrängten“ Abfall grundsätzlich verantwortlich.

Praktischer Tipp: Ob Sie als Eigentümer für einen gefährlichen Zustand oder abgelagerten Abfall einstehen müssen, hängt entscheidend von Ihrer tatsächlichen Einwirkungsmöglichkeit ab. Können Sie Ihr Grundstück rechtlich und tatsächlich gegen fremde Einwirkungen sichern, sind Sie verantwortlich; ist es kraft Gesetzes frei zugänglich, kann die Verantwortlichkeit entfallen. Dokumentieren Sie im Streitfall, welche Zutrittsrechte an Ihrem Grundstück bestehen.

Fazit

Die Zustandsstörerhaftung ist die Kehrseite des Eigentums: Sie trifft den Eigentümer allein wegen seiner Sachherrschaft, ohne Rücksicht auf Verschulden oder Verursachung. Grenzenlos ist sie jedoch nicht. Bei Altlasten begrenzt der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz die Kostenbelastung – regelmäßig auf den Verkehrswert des sanierten Grundstücks, sofern der Eigentümer das Risiko nicht bewusst oder fahrlässig auf sich genommen hat. Bei der Rechtsnachfolge geht die Verantwortlichkeit mit dem Eigentum über, und Erben trifft sie als Eigenverbindlichkeit, gegen die erbrechtliche Haftungsbeschränkungen meist nicht helfen. Zugleich zeigt die jüngste Rechtsprechung, dass die Haftung dort endet, wo die tatsächliche Sachherrschaft fehlt. Wer ein Grundstück erwirbt oder erbt, sollte diese Risiken kennen – und vor der Entscheidung prüfen lassen.

Weiterführende Informationen

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle anwaltliche Beratung. Das Ordnungs- und Bauordnungsrecht ist Landesrecht und kann im Einzelnen abweichen; maßgeblich ist stets die im konkreten Fall geltende Regelung. Stand: Juli 2026.

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