Auf nahezu jeder Baustelle stehen sich zwei berechtigte Sicherungsinteressen gegenüber: Das Bauunternehmen geht mit Material und Arbeitskraft in Vorleistung und möchte seinen Werklohn abgesichert wissen. Der Bauherr zahlt regelmäßig hohe Abschläge und möchte sicher sein, dass sein Bauvorhaben rechtzeitig und mangelfrei fertiggestellt wird – auch dann, wenn die Baufirma insolvent wird. Das Gesetz gibt beiden Seiten Werkzeuge an die Hand: Bauunternehmern und Planern vor allem die Bauhandwerkersicherungshypothek (§ 650e BGB) und die Bauhandwerkersicherung (§ 650f BGB), Bauherren und Verbrauchern unter anderem die Fertigstellungssicherheit und die 90-Prozent-Grenze (§ 650m BGB). Dieser Beitrag erklärt verständlich, wer wann welche Sicherheit verlangen kann – und worauf beide Seiten achten sollten.
Das Wichtigste auf einen Blick
- § 650e und § 650f BGB sichern den Vergütungsanspruch des Bauunternehmers, der typischerweise in Vorleistung tritt.
- Die Bauhandwerkersicherung (§ 650f BGB) kann bereits ab Vertragsschluss verlangt werden – unabhängig von einem Zahlungsverzug. Sie umfasst die noch offene Vergütung zuzüglich 10 % für Nebenforderungen.
- § 650f BGB gilt über § 650q BGB auch für Architekten- und Ingenieurverträge.
- Gegenüber Verbrauchern besteht der Anspruch auf Bauhandwerkersicherung nicht, wenn ein Verbraucherbauvertrag oder ein Bauträgervertrag vorliegt (§ 650f Abs. 6 BGB).
- Verbraucher sind ihrerseits geschützt: 90-Prozent-Grenze für Abschläge und 5-Prozent-Fertigstellungssicherheit (§ 650m BGB); beim Bauträger zusätzlich MaBV-Ratenplan und Bürgschaft.
- Stellt der Bauherr eine berechtigt verlangte Sicherheit nicht, kann der Unternehmer die Leistung verweigern oder kündigen – mit weitreichenden Vergütungsfolgen.
Worum geht es? Sicherheiten als Risikoausgleich am Bau
Das Werkvertragsrecht verteilt das wirtschaftliche Risiko ungleich: Der Bauunternehmer muss grundsätzlich vorleisten; sein Werklohn wird erst mit der Abnahme fällig (§ 641 BGB). Bis dahin trägt er das Risiko, dass der Auftraggeber nicht oder nicht vollständig zahlt. Umgekehrt zahlt der Bauherr nach Baufortschritt erhebliche Beträge, ohne ein fertiges Werk in der Hand zu haben – und trägt damit das Risiko, dass die Leistung mangelhaft bleibt oder die Firma insolvent wird. Eine Sicherheitsleistung erfüllt keine Leistungspflicht, sondern beugt diesen künftigen Risiken vor. Sie ist damit für beide Seiten ein zentrales Instrument der Vertragsgestaltung.
Praktischer Tipp: Klären Sie das Thema Sicherheiten nicht erst im Streitfall, sondern bereits bei Vertragsschluss. Wer früh eine klare Sicherungsabrede trifft, vermeidet teure Eskalationen.
Sicherheiten zugunsten von Bauunternehmen und Planern
§ 650e BGB – die Bauhandwerkersicherungshypothek
Nach § 650e BGB kann der Unternehmer die Eintragung einer Sicherungshypothek auf dem Baugrundstück verlangen. Der Werklohn wird damit dinglich am Grundstück abgesichert. Voraussetzung ist allerdings, dass der Auftraggeber zugleich Eigentümer des Baugrundstücks ist und dass sich die Leistung bereits werterhöhend im Bauwerk niedergeschlagen hat. Gerade diese Voraussetzungen schränken die Sicherungshypothek in der Praxis stark ein – etwa, wenn der Besteller nicht Eigentümer ist. Deshalb spielt in der Praxis die Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB die wichtigere Rolle.
Praktischer Tipp: Prüfen Sie vor einem Antrag auf Eintragung, ob Ihr Auftraggeber tatsächlich Grundstückseigentümer ist. Stimmen Besteller und Eigentümer nicht überein, geht die Sicherungshypothek ins Leere – dann ist § 650f BGB der richtige Weg.
§ 650f BGB – die Bauhandwerkersicherung
§ 650f BGB ist das schärfere Schwert. Der Unternehmer kann vom Besteller Sicherheit – in der Praxis meist eine Bürgschaft – für die vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung verlangen, zuzüglich eines pauschalen Zuschlags von 10 % für Nebenforderungen. Der Anspruch besteht bereits ab Vertragsschluss und setzt keinen Zahlungsverzug voraus. Wird die Sicherheit innerhalb einer angemessenen Frist nicht gestellt, kann der Unternehmer die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen (§ 650f Abs. 5 BGB). Die Vergütungsfolge einer solchen Kündigung entspricht der freien Kündigung: Der Unternehmer kann die vereinbarte Vergütung verlangen, muss sich aber ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Der Bundesgerichtshof hat zugleich klargestellt, dass die Sicherheit auch nach einer Kündigung noch verlangt werden kann, der Unternehmer die ihm zustehende Vergütung dann aber – insbesondere für nicht erbrachte Leistungen – schlüssig darlegen muss (BGH, Urt. v. 06.03.2014 – VII ZR 349/12). Wichtig für die Planerseite: § 650f BGB gilt über § 650q BGB auch für Architekten- und Ingenieurverträge. Und: Der Anspruch ist ein „verhaltener“ Anspruch – die Verjährung beginnt erst, wenn der Unternehmer die Sicherheit tatsächlich verlangt (BGH, Urt. v. 25.03.2021 – VII ZR 94/20).
Praktischer Tipp: Als Unternehmer sollten Sie die geforderte Höhe klar beziffern und eine angemessene Frist setzen. Als Bauherr sollten Sie nicht vorschnell zahlen oder eine teure Bürgschaft besorgen, sondern zuerst prüfen lassen, ob die geforderte Vergütung überhaupt nachvollziehbar hergeleitet ist – maßgeblich ist die schlüssige Darlegung.
Wann Verbraucher keine Bauhandwerkersicherung stellen müssen
§ 650f Abs. 6 BGB enthält zwei Ausnahmen: Der Sicherungsanspruch besteht nicht gegenüber bestimmten öffentlichen Auftraggebern und nicht gegenüber einem Verbraucher, wenn ein Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB) oder ein Bauträgervertrag (§ 650u BGB) vorliegt. In der Praxis hängt viel davon ab, wie das Bauvorhaben vergeben wurde. Bei der Vergabe sämtlicher Arbeiten „aus einer Hand“ liegt ein Verbraucherbauvertrag vor; bei der Vergabe einzelner Gewerke ist das umstritten. Das OLG München hat einen Verbraucherbauvertrag bei reiner Einzelgewerkvergabe verneint, sodass der Unternehmer dort Sicherheit verlangen konnte (OLG München, Urt. v. 09.06.2022 – 20 U 8299/21). Andere Gerichte – etwa das OLG Hamm (Urt. v. 24.04.2021 – 24 U 198/20) – sehen den Verbraucher auch bei gewerkeweiser Vergabe als schutzbedürftig an. Höchstrichterlich ist die Frage nicht geklärt.
Praktischer Tipp: Verlässt sich ein Verbraucher auf die Ausnahme, sollte er die Vergabestruktur und seine Verbraucherstellung sauber dokumentieren. Wer als Unternehmer Sicherheit verlangen will, sollte umgekehrt vorab klären, ob ein Verbraucherbauvertrag vorliegt – sonst läuft das Verlangen ins Leere.
Sicherheiten zugunsten von Bauherren und Verbrauchern
Verbraucherbauvertrag: 90-Prozent-Grenze und 5-Prozent-Fertigstellungssicherheit (§ 650m BGB)
Beim Verbraucherbauvertrag schützt § 650m BGB den Bauherrn gleich doppelt. Erstens dürfen die Abschlagszahlungen insgesamt 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung (einschließlich Nachträgen) nicht übersteigen – dem Verbraucher verbleibt also ein Einbehalt von mindestens 10 % bis zur Abnahme. Zweitens ist ihm bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige und im Wesentlichen mangelfreie Herstellung in Höhe von 5 % der Gesamtvergütung zu leisten. Der Unternehmer kann diese Fertigstellungssicherheit durch Einbehalt oder durch eine Bürgschaft erbringen. Umgekehrt ist eine Vereinbarung unwirksam, die den Verbraucher zu einer Sicherheit für den Unternehmer verpflichtet, die die nächste Abschlagszahlung oder 20 % der Vergütung übersteigt.
Praktischer Tipp: Die gesetzlichen 5 % sind oft zu knapp. Verhandeln Sie als Bauherr nach Möglichkeit einen Einbehalt von 10 % und fordern Sie die Fertigstellungssicherheit frühzeitig schriftlich an. Weitere Details finden Sie in unserem Leitfaden zur Vertragsverhandlungsphase.
Bauträgervertrag: MaBV-Ratenplan und Bürgschaft
Beim Bauträgervertrag (§ 650u BGB) verschafft der Unternehmer dem Erwerber zusätzlich das Eigentum am Grundstück. Hier schützt vor allem die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): Der Bauträger darf seine Vergütung nur nach Baufortschritt in bis zu sieben gesetzlich bestimmten Raten verlangen (§ 3 Abs. 2 MaBV), und die erste Zahlung wird erst nach Eintragung einer insolvenzfesten Auflassungsvormerkung fällig. Verlangt der Bauträger eine abweichende Zahlung, muss er eine Bürgschaft nach § 7 MaBV stellen. Wichtig: Diese Instrumente sichern zwar bereits gezahlte Beträge, nicht aber stets das Fertigstellungsrisiko – wird der Bauträger insolvent, ist nach der Bürgschaftslösung häufig nur die Rückzahlung, nicht die Fertigstellung gesichert.
Praktischer Tipp: Lassen Sie den Vertrag vor der Beurkundung prüfen – der Notar muss Ihnen den Entwurf mindestens 14 Tage vorher vorlegen. Hüten Sie sich vor dem „verdeckten Bauherrenmodell“, bei dem Kauf- und Werkvertrag aufgespalten werden und der MaBV-Schutz entfällt.
BGB- und VOB/B-Bauvertrag: Sicherheiten vertraglich vereinbaren
Beim klassischen BGB- oder VOB/B-Bauvertrag – etwa beim Architektenhaus mit Einzelgewerken – gelten die verbraucherschützenden Sonderregeln gerade nicht. Für den Bauherrn sind hier keine Sicherheiten gesetzlich vorgesehen; sie müssen ausdrücklich vereinbart werden. Immerhin schuldet auch hier der Unternehmer die Vorleistung, und Abschläge sind nur nach tatsächlichem Bautenstand zu zahlen (§ 632a BGB). Bei Mängeln darf der Bauherr nach Abnahme einen angemessenen Teil der Vergütung zurückhalten – in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB).
Praktischer Tipp: Vereinbaren Sie als Bauherr ausdrücklich eine Vertragserfüllungs- und eine Gewährleistungssicherheit (üblich: je rund 5 %). Ohne eine solche Sicherungsabrede stehen Sie im Insolvenzfall des Unternehmers weitgehend schutzlos da.
Was das in der Praxis bedeutet
Zwei Beispiele verdeutlichen die Wirkung. Beispiel Unternehmer: Ein Bauunternehmen verlangt vom Auftraggeber nach § 650f BGB eine Bürgschaft über die offene Vergütung zuzüglich 10 %. Zahlt der Auftraggeber die Sicherheit nicht, kann das Unternehmen kündigen und die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen abrechnen. Beispiel Bauherr: Bei einem Festpreis von 300.000 € (Verbraucherbauvertrag) darf der Bauherr 15.000 € (5 %) als Fertigstellungssicherheit von der ersten Rate einbehalten; das Bauunternehmen kann zudem über Abschläge insgesamt nur 270.000 € (90 %) verlangen. Bis zur mangelfreien Fertigstellung verbleibt dem Bauherrn so ein spürbares Druckmittel.
Praktischer Tipp: Rechnen Sie die Sicherungssummen vor Vertragsschluss konkret durch. Erst die Zahlen zeigen, ob ein Zahlungsplan ausgewogen ist – oder ob er versteckte Vorleistungen enthält.
Fazit
Sicherheiten am Bau sind kein Misstrauensbeweis, sondern ein sinnvoller Risikoausgleich. Bauunternehmer und Planer können ihre Vergütung über § 650e und vor allem § 650f BGB absichern; Verbraucher und Bauherren sind beim Verbraucherbau- und Bauträgervertrag gesetzlich geschützt und sollten beim klassischen Bauvertrag eigene Sicherheiten vereinbaren. Wer die Spielregeln kennt und früh handelt, schützt sein Projekt vor teuren Eskalationen – egal auf welcher Seite des Vertrages er steht.
Weiterführende Informationen
- § 650e BGB – Bauhandwerkersicherungshypothek
- § 650f BGB – Bauhandwerkersicherung
- § 650m BGB – Abschlagszahlungen und Absicherung des Vergütungsanspruchs
- § 650i BGB – Verbraucherbauvertrag
- § 650u BGB – Bauträgervertrag
- KIGQ-News: Bauinsolvenz vermeiden – Leitfaden für Verbraucher: Vertragsverhandlungsphase
- KIGQ-News: Bauinsolvenz vermeiden – Leitfaden für Verbraucher: Auswahlphase
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle anwaltliche Beratung. Stand: Juni 2026.
