Pflichten bei der Altbausanierung: Architektenhaftung

Pflichten bei der Altbausanierung: Was Architekten und Planer beachten müssen

Ilir Maliqi

Rechtsanwalt

17/10/2026

Die Pflichten bei der Altbausanierung gehen weiter als bei einem Neubau. Im Bestand verstecken sich nämlich Risiken, die zunächst niemand sieht. Decken, Fundamente und Schadstoffe zeigen sich oft erst, wenn Bauteile geöffnet werden. Deshalb fragen sich Architekten, Fachplaner und Bauherren, wie weit die Erkundung reichen muss. Außerdem fragen sie, wer wann informieren muss. Dazu kommt eine zweite Stufe: Bei Baudenkmälern und anderen geschützten Gebäuden gelten zusätzliche Regeln. Der Beitrag trennt daher zwischen dem einfachen Altbau und dem geschützten Gebäude. Zudem ordnet er die wichtigsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs und der Oberlandesgerichte ein. Außerdem zeigt er, was Planer und Bauherren in der Praxis tun sollten. Die allgemeinen Prüfpflichten von Architekten haben wir bereits in einem eigenen Beitrag dargestellt.

Das Wichtigste auf einen Blick

Altbau: Das Gesetz definiert den Begriff nicht. Entscheidend ist daher, ob ein Gebäude im Bestand umgebaut wird und ob es besonderen Schutz genießt.
Erkunden und beraten: Schon die Grundlagenermittlung umfasst die Beratung zum Untersuchungsbedarf. Dabei muss der Planer Risiken, Methoden, Kosten und Zeitpunkte erklären (BGH, VII ZR 4/12).
Kein Automatismus: Eine schematische Pflicht zu zerstörenden Untersuchungen gibt es nicht. Konkrete Anhaltspunkte können sie jedoch erforderlich machen (OLG Köln, OLG Stuttgart).
Neue Erkenntnisse: Zeigt sich ein Problem, muss der Architekt den Bauherrn unverzüglich informieren. Außerdem muss er klären, ob es auch an anderen Stellen auftreten kann (BGH, VII ZR 436/98).
Überwachung: Im Bestand ist regelmäßig eine intensivere Bauaufsicht nötig. Das gilt auch dann, wenn der Bauherr selbst vergibt (BGH, VII ZR 362/99).
Denkmal: Veränderungen brauchen meist eine denkmalrechtliche Genehmigung. Darüber muss der Planer daher früh aufklären (OLG Frankfurt, 29 U 185/20).
Haftung: Ein Schaden setzt Kausalität voraus. Mehrkosten, die ohnehin angefallen wären, sind deshalb kein Schaden (OLG Stuttgart, 10 U 38/24).
Bauherr: Auch der Bauherr hat Pflichten. Er muss nämlich erkennbare Risiken beachten, mangelfreie Pläne liefern und koordinieren (BGH, VII ZR 4/12 und VII ZR 119/24).
Praxis: Wer die Pflichten bei der Altbausanierung erfüllen will, dokumentiert Befunde, Hinweise und Entscheidungen immer schriftlich.

Pflichten bei der Altbausanierung: Was gilt als Altbau?

Ein Gesetz, das den Altbau definiert, gibt es nicht. Die HOAI beschreibt jedoch, worum es bei Arbeiten im Bestand geht. Sie unterscheidet zum Beispiel Umbauten, Modernisierungen und Instandsetzungen (§ 2 HOAI). Ein Umbau greift dabei mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand in ein vorhandenes Objekt ein. Außerdem kennt die HOAI die mitzuverarbeitende Bausubstanz. Sie zählt bei den anrechenbaren Kosten mit (§ 4 Abs. 3 HOAI). Die HOAI regelt dabei in erster Linie das Honorar. Sie zeigt aber, welche Leistungen üblicherweise zu den einzelnen Phasen gehören.

Die Pflichten bei der Altbausanierung hängen allerdings nicht vom Baujahr ab, sondern vom Vertrag. Der Architekt schuldet die Leistungen, die nach dem Stand von Planung und Ausführung nötig sind, um die vereinbarten Ziele zu erreichen (§ 650p Abs. 1 BGB). Im Bestand gehört dazu mehr Erkundung, mehr Aufklärung und mehr Aufmerksamkeit auf der Baustelle. Darüber hinaus kommt es darauf an, ob das Gebäude besonderen Schutz genießt. Dann treten öffentlich-rechtliche Pflichten hinzu. Die Übersicht zeigt die Stufen der Pflichten bei der Altbausanierung.

Objekt	Maßgebliche Regeln	Folge für die Planung
Gebäude im Bestand ohne Schutzstatus	BGB, HOAI und Rechtsprechung zum Bauen im Bestand	Erkunden, aufklären, dokumentieren und intensiver überwachen
Baudenkmal	Denkmalschutzgesetz des Landes, zum Beispiel in Hamburg	Zusätzlich Genehmigung vor Veränderungen, Abstimmung mit der Denkmalbehörde und Erhaltungspflicht des Eigentümers
Ensemble und Umgebung eines Denkmals	Denkmalschutzgesetz des Landes	Auch Gebäude ohne eigenen Denkmalstatus können betroffen sein
Gebiet mit Erhaltungssatzung	§ 172 BauGB	Genehmigung für Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung
Besonders erhaltenswerte Bausubstanz	§ 105 GModG (früher GEG)	Abweichung von energetischen Anforderungen möglich, aber nicht automatisch

Die Grundlage: Erkunden, beraten und dokumentieren

Die Pflichten bei der Altbausanierung beginnen mit der Grundlagenermittlung. Sie entscheidet nämlich über das Risiko des ganzen Projekts. Hier legt der Planer den Grundstein für alle späteren Entscheidungen. Fehler wirken deshalb lange nach.

Was HOAI und Rechtsprechung bei der Altbausanierung als Pflichten verlangen

Die HOAI nennt dabei als Grundleistung der Leistungsphase 1 unter anderem die Ortsbesichtigung. Dazu kommt das „Beraten zum gesamten Leistungs- und Untersuchungsbedarf“ (Anlage 10 Nr. 10.1 zur HOAI). Die Untersuchung selbst führt die HOAI dagegen als Besondere Leistung auf, etwa die „Bestandsaufnahme“ und die „technische Substanzerkundung“. Ob der Architekt sie schuldet, hängt daher vom Vertrag ab. Die Beratung zum Untersuchungsbedarf gehört jedoch regelmäßig dazu, wenn er die Leistungsphase 1 übernimmt.

Die Rechtsprechung sieht das ebenso. Der Bundesgerichtshof beschreibt die Grundlagenermittlung als Beratung zum gesamten Leistungsbedarf. Der Architekt soll die Probleme aus Bauaufgabe, Planungsanforderungen und Zielvorstellungen untersuchen, analysieren und klären. Er muss die Vorstellungen des Bauherrn zudem in einen technisch vertretbaren und ausführbaren Rahmen bringen. Dazu gehört es, standortbezogene Gefahren zu erörtern. Danach kann der Bauherr eigenverantwortlich entscheiden (BGH, Urt. v. 20.06.2013 – VII ZR 4/12, Rn. 16). In diesem Fall ging es um einen Altbau an einer Steilküste. Die Planer hatten das Risiko eines Hangabbruchs jedoch nicht mit dem Bauherrn erörtert.

Pflichten bei der Altbausanierung: Muss der Architekt alles öffnen?

Nein, eine schematische Pflicht zu zerstörenden Untersuchungen gehört nicht zu den Pflichten bei der Altbausanierung. Das OLG Köln beschreibt jedoch eine „intensive Bauwerkserkundigungspflicht“ beim Planen und Bauen im Bestand. Der Architekt muss daher prüfen, ob Bauunterlagen und Gebäudezustand eine sichere Grundlage bieten. Offen ließ das Gericht, ob und wie weit er bei fehlenden oder wenig aussagekräftigen Unterlagen auch substanzzerstörende Untersuchungen vornehmen muss, etwa Stichproben. Unabhängig davon muss er den Bauherrn möglichst früh aufklären. Dazu zählen die vorhandenen Beurteilungsgrundlagen, die Risiken, die nötigen Untersuchungen, deren Kosten und die Vor- und Nachteile möglicher Zeitpunkte (OLG Köln, Urt. v. 19.08.2014 – 22 U 12/13, Rn. 63 f.).

In dem Fall ging es um einen Bungalow von 1964/65, den die Bauherren umbauen, aufstocken und energetisch sanieren wollten. Für das Haus gab es eine geprüfte Statik. Außerdem war es jahrzehntelang schadensfrei geblieben. Deshalb sprach vieles dagegen, gleich zu Beginn ein Bodengutachten zu verlangen. Entscheidend war also die Aufklärung über das Restrisiko. Ebenso muss der Planer nicht von jeder Sanierung abraten. Erst wenn sich die Unwirtschaftlichkeit aufdrängt, muss er das ansprechen (OLG Stuttgart, Urt. v. 17.12.2024 – 10 U 38/24, Rn. 49 f.). Auch der BGH verlangte nicht ohne Weiteres den Rat, ein Altbauvorhaben aufzugeben (VII ZR 4/12, Rn. 17).

Wann sich weiterer Untersuchungsbedarf aufdrängt

Die Pflichten bei der Altbausanierung steigen, wenn konkrete Anhaltspunkte auftauchen. Das OLG Stuttgart hatte über die Sanierung mehrerer Bestandsgebäude zu entscheiden. Bei einer Bauteilöffnung zeigte sich, dass eine Decke eine Betonhohlkörperdecke war und keine Betonrippendecke. Der Architekt hätte danach zumindest stichprobenhaft weitere Decken untersuchen müssen. Das ging nach den Feststellungen mit einfachen Bohrungen. Zudem betraf es kein Spezialwissen des Statikers. Deshalb traf die Pflicht den Architekten (Rn. 42).

Beim Fundament eines kriegsbeschädigten Hauses bestand ein erhebliches Risiko für die Tragfähigkeit. Weil weitere Geschosse geplant waren, hätte der Architekt das Fundament vor Baubeginn untersuchen müssen. Mindestens hätte er den Bauherrn jedoch über Risiko, Methoden, Zeitpunkt und Kosten aufklären müssen (Rn. 43 f.). Dasselbe gilt, wenn eine Baugenehmigung weitere Baugrundaufschlüsse verlangt. Sie zu veranlassen, ist nach dem BGH Aufgabe des Architekten (VII ZR 4/12, Rn. 43).

Praktischer Tipp: Erfüllen Sie die Pflichten bei der Altbausanierung mit einem Erkundungsprotokoll. Halten Sie darin fest, was Sie geprüft haben und was nicht. Benennen Sie dabei offene Punkte, mögliche Untersuchungen und deren Kosten. Lassen Sie sich die Entscheidung des Bauherrn schriftlich bestätigen. Klären Sie außerdem mit dem Tragwerksplaner, wer welche Untersuchung veranlasst.

Pflichten bei neuen Erkenntnissen während der Altbausanierung

Die Pflichten bei der Altbausanierung enden nicht mit der Erkundung. Auch eine gute Erkundung findet nämlich nicht alles. Wenn Bauteile geöffnet werden, tauchen daher neue Befunde auf. Dann beginnt die zweite Pflichtenstufe: reagieren, informieren und beraten.

Probleme sofort melden und Lösungen aufzeigen

Der BGH hat für die Pflichten bei der Altbausanierung früh Maßstäbe gesetzt. Bei Umbauten und Modernisierungen treten nämlich häufig Probleme auf, die bei Beginn nicht vorhersehbar waren. Deshalb ist regelmäßig eine intensivere Bauaufsicht als bei Neubauten nötig. Zeigt sich an einer Stelle ein Problem, muss der Architekt den Bauherrn unverzüglich unterrichten. Außerdem muss er aufklären, ob und wie weit vergleichbare Probleme an anderen Stellen auftreten können. Schließlich muss er über mögliche Lösungen beraten (BGH, Urt. v. 18.05.2000 – VII ZR 436/98). Dort war im Erdgeschoss ein mangelhafter Fußbodenaufbau aufgefallen. Die Architekten hätten die Bauherren daher auf das naheliegende Risiko in den Obergeschossen hinweisen müssen.

Befund im Bestand	Was der Planer tun muss	Beispiel
Abweichende Deckenkonstruktion	Weitere Decken stichprobenhaft prüfen und den Bauherrn informieren	OLG Stuttgart, 10 U 38/24
Mangelhafter Fußbodenaufbau im Erdgeschoss	Bauherrn unverzüglich unterrichten und Risiko für andere Geschosse klären	BGH, VII ZR 436/98
Unsichere Tragfähigkeit des Fundaments	Vor Baubeginn untersuchen oder über Risiko, Methoden und Kosten aufklären	OLG Stuttgart, OLG Köln
Teerhaltige Abdichtung	Probe veranlassen und Bedenken klar und schriftlich anmelden	BGH, VII ZR 119/24
Standortrisiko für den Bestand	Risiko erörtern und die Entscheidung des Bauherrn herbeiführen	BGH, VII ZR 4/12

Schadstoffe und fehlerhafte Vorplanung

Die jüngste Entscheidung des BGH zu den Pflichten bei der Altbausanierung stammt vom 15.01.2026. Die Bauherrin hatte auf ein Bestandsgebäude Penthouse-Wohnungen aufsetzen lassen. Dabei blieb eine teerhaltige Abdichtungsbahn liegen und gab später gesundheitsgefährdende Ausdünstungen ab. Die Ausführungsplanerin hatte in einer Baubesprechung auf eine nötige Materialprobe hingewiesen. Die Probe wurde jedoch nie veranlasst. Der BGH nahm sie dennoch in die Pflicht. Sie durfte sich nämlich nicht auf eine mangelhafte Entwurfsplanung verlassen. Sie musste die Vorleistungen im Rahmen des Zumutbaren prüfen und ihre Bedenken deutlich anmelden. Reagierte der Empfänger ihres Hinweises nicht, musste sie sich daher unmittelbar an die Bauherrin wenden. Die Beweislast für einen ausreichenden Hinweis trägt dabei der Architekt.

Auch die Architektin, die Überwachung und Koordination übernommen hatte, haftete. Sie hatte die Klärungsbedürftigkeit erkannt, aber nur unzureichend gehandelt. Die Bauherrin musste sich allerdings ein Mitverschulden anrechnen lassen. Der Bauherr muss nämlich mangelfreie Pläne liefern und seine Planer koordinieren. Fehler des Entwurfsplaners muss er sich deshalb gegenüber der Ausführungsplanerin zurechnen lassen. Gegenüber der Koordinatorin gilt das nicht, weil sie keine mangelfreien Pläne braucht (BGH, Urt. v. 15.01.2026 – VII ZR 119/24, Leitsätze a bis c).

Bauüberwachung: Strengere Pflichten bei der Altbausanierung

Die Pflichten bei der Altbausanierung erfassen auch die Baustelle. Im Bestand muss der Architekt daher genauer hinsehen. Wer ein Gebäude umbaut und modernisiert, schuldet regelmäßig eine Bauaufsicht, die sich an den Besonderheiten einer Altbausanierung orientiert (VII ZR 436/98, Leitsatz). Ständig auf der Baustelle sein muss er jedoch nicht. Er muss die Arbeiten aber in angemessener und zumutbarer Weise überwachen. Bei kritischen Maßnahmen mit erfahrungsgemäß hohem Mängelrisiko ist er zu erhöhter Aufmerksamkeit verpflichtet. Das gilt ebenso, wenn sich im Bauablauf Anhaltspunkte für Mängel ergeben (BGH, Urt. v. 09.11.2000 – VII ZR 362/99).

Im Fall ging es um die Modernisierung eines Mehrfamilienhauses. Entlang der Rückseite entstand ein Graben ohne den vorgesehenen Verbau. Daraufhin stürzte die Fassade einer Remise ein. Der Architekt war nur am ersten Morgen der Grabenarbeiten vor Ort gewesen, aber nicht in der kritischen Phase. Der BGH hob die Entscheidung auf und verwies die Sache zurück. Die Pflicht des Architekten sank nämlich nicht, weil der Bauherr die Arbeiten selbst vergeben hatte. Dann kann der Architekt weder den Unternehmer beeinflussen noch wissen, ob wie ausgeschrieben vergeben wird. Kritisch sind in der Praxis vor allem Abbruch und Rückbau tragender Teile, Unterfangungen, Arbeiten an Fundamenten und das Öffnen von Decken. Planen Sie dort Kontrollen vorab ein, und dokumentieren Sie diese. So erfüllen Sie die Pflichten bei der Altbausanierung auch auf der Baustelle nachweisbar.

Die Überwachungspflicht hat aber Grenzen. Wie weit sie reicht, bestimmt der Vertrag. Das OLG Naumburg hatte über einen Bauingenieur zu entscheiden, der nur für einzelne Gewerke eines Neubaus beauftragt war. Zeigt sich im überwachten Gewerk ein Mangel, folgt daraus noch nicht, dass der Überwacher seine Pflichten verletzt hat. Einfache handwerkliche Arbeiten, die ein Unternehmer beherrschen muss, muss er im Zweifel nicht lückenlos von Anfang bis Ende überwachen; stichprobenartige Kontrollen genügen. Entdeckt er einen Mangel, genügt es, wenn er den Bauherrn unverzüglich informiert, die Folgen benennt und die technischen Alternativen aufzeigt. Entscheidet sich der Bauherr danach gegen die Nachbesserung, fehlt es zudem für höhere Folgekosten an der Kausalität (OLG Naumburg, Urt. v. 16.06.2026 – 2 U 83/25). Ein Freibrief ist das nicht. Wer die Bauüberwachung umfassend übernommen hat, schuldet mehr, und kritische Arbeiten im Bestand verlangen erhöhte Aufmerksamkeit. Legen Sie den Umfang der Überwachung deshalb schriftlich fest.

Denkmalschutz: Gesteigerte Pflichten bei der Altbausanierung

Die Pflichten bei der Altbausanierung wachsen bei Baudenkmälern. Es kommt nämlich eine öffentlich-rechtliche Ebene hinzu. Das Denkmalrecht ist Landesrecht. Die Länder regeln Schutz, Genehmigung und Verfahren daher unterschiedlich. Der Beitrag nimmt das Hamburgische Denkmalschutzgesetz (DSchG) als Beispiel. Planer und Eigentümer sollten deshalb für ihr Bundesland das jeweilige Gesetz prüfen. Die Pflichten treffen zunächst den Eigentümer. Der Planer muss sie aber früh erkennen und den Bauherrn aufklären.

Was das Denkmalrecht zusätzlich verlangt

Ein Baudenkmal ist eine bauliche Anlage, deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Bedeutung im öffentlichen Interesse liegt (§ 4 Abs. 2 DSchG). Die Denkmalliste hat in Hamburg informatorischen Charakter (§ 6 Abs. 1 DSchG). Ein Gebäude kann also auch geschützt sein, wenn es noch nicht eingetragen ist. Wie weit daraus schon Pflichten folgen, sollten Sie daher im Einzelfall klären. Fragen Sie dazu beim Denkmalschutzamt nach.

Der Eigentümer muss das Denkmal im Rahmen des Zumutbaren denkmalgerecht erhalten (§ 7 Abs. 1 DSchG). Außerdem muss er offenkundige Mängel melden, die das Denkmal gefährden (§ 7 Abs. 4 DSchG). Kommt er dem nicht nach, kann die Behörde bestimmte Maßnahmen anordnen und selbst ausführen lassen (§ 7 Abs. 6 DSchG). Für Planer heißt das: Eine Sanierung muss das Denkmal erhalten und darf es nicht beliebig verändern. Die Pflichten bei der Altbausanierung eines Denkmals sind also strenger als bei einem gewöhnlichen Altbau.

Genehmigung, Frist und Bußgeld

Ein Denkmal darf ohne Genehmigung der zuständigen Behörde nicht ganz oder teilweise beseitigt, wiederhergestellt, erheblich ausgebessert oder sonst verändert werden (§ 9 Abs. 1 DSchG). Die Behörde darf die Genehmigung nur versagen, wenn überwiegende Gründe des Denkmalschutzes entgegenstehen. Sie muss sie dagegen erteilen, wenn überwiegende öffentliche Interessen es verlangen. Das Gesetz nennt dabei ausdrücklich den Wohnungsbau, die energetische Sanierung und die Belange von Menschen mit Behinderungen (§ 9 Abs. 2 DSchG). Zudem kann sie Auflagen erteilen, etwa die Leitung durch einen Sachverständigen (§ 9 Abs. 3 DSchG).

Entscheidet die Behörde nicht binnen zwei Monaten nach einem vollständigen Antrag, gilt die Genehmigung als erteilt. Teilt sie jedoch mit, dass die Unterlagen unvollständig sind, verlängert sich die Frist um drei Monate (§ 11 Abs. 1 DSchG). Wer ohne Genehmigung verändert, riskiert eine Wiederherstellungsanordnung (§ 13 DSchG) und ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro (§ 27 Abs. 5 DSchG). Außerdem sind Funde im Boden unverzüglich zu melden (§ 17 DSchG). Das betrifft vor allem Baugruben. Nach dem Denkmalschutzamt Hamburg schließt die Baugenehmigung die denkmalrechtliche Genehmigung ein. Wo keine Baugenehmigung nötig ist, braucht es dagegen einen eigenen Antrag.

Ensemble, Erhaltungsgebiet und erhaltenswerte Bausubstanz

Schutz entsteht nicht nur durch das einzelne Denkmal. Ein Ensemble ist eine Gruppe baulicher Anlagen samt Straßen, Plätzen und Grünflächen. Es kann auch geschützt sein, wenn nicht jeder Teil ein Denkmal ist (§ 4 Abs. 3 DSchG). Außerdem sind Änderungen in der unmittelbaren Umgebung eines Denkmals genehmigungsbedürftig, wenn sie sein Erscheinungsbild erheblich beeinträchtigen (§ 8 DSchG).

Eine Gemeinde kann zudem Gebiete mit einer Erhaltungssatzung festlegen. Das geht zum Schutz der städtebaulichen Eigenart, der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder bei städtebaulichen Umstrukturierungen. Dann brauchen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen eine Genehmigung (§ 172 BauGB).

Für die Energetik gibt es dagegen eine eigene Regel. Seit Ende Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Bei Baudenkmälern und sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz kann von dessen Anforderungen abgewichen werden. Voraussetzung ist, dass die Erfüllung Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigen würde oder andere Maßnahmen unverhältnismäßig aufwendig wären (§ 105 GModG). Einen Freibrief gibt die Vorschrift jedoch nicht. Die zuständige Stelle entscheidet nämlich im Einzelfall.

Pflichten des Planers bei der Altbausanierung geschützter Gebäude

Das OLG Frankfurt hat die Aufklärungspflicht des Architekten bei Denkmalrecht klar benannt. Die Bauherren wollten eine Dachgeschosswohnung sanieren. Der Architekt hatte jedoch erklärt, denkmalschutzrechtliche Aspekte seien beim Innenausbau unerheblich. Das Gericht sah darin eine Pflichtverletzung. Schon in Grundlagenermittlung und Entwurfsplanung muss der Architekt nämlich vollständig über eine denkmalrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit aufklären. Außerdem muss die Entwurfsplanung genehmigungsfähig sein. Entgangene steuerliche Vorteile musste er trotzdem nicht ersetzen. Die Prüfung der Genehmigungsfähigkeit soll nämlich die Realisierungschancen klären und nicht Steuervorteile eröffnen. Ohne besondere Vereinbarung gehört das daher nicht zum Schutzzweck (OLG Frankfurt a. M., Urt. v. 25.04.2022 – 29 U 185/20, Pressemitteilung des Gerichts Nr. 53/2022).

Daraus folgt für die Praxis: Klären Sie den Schutzstatus vor der ersten Skizze. Erläutern Sie dann Genehmigungspflicht und Verfahren. Planen Sie außerdem Fristen, Auflagen und Sachverständige in Zeit und Kosten ein. Steuerliche Abschreibungen für Baudenkmale setzen voraus, dass die Maßnahmen mit der zuständigen Stelle abgestimmt sind (§ 7i EStG). Das Denkmalschutzamt Hamburg verlangt dafür eine Abstimmung vor Beginn der Arbeiten. Vereinbaren Sie deshalb ausdrücklich, ob Sie Steuer- und Fördermittelfragen mitbetreuen.

Praktischer Tipp: Fragen Sie das Denkmalschutzamt frühzeitig und schriftlich. Halten Sie die Abstimmung zudem in einem Protokoll fest. Das sichert die Genehmigungsfähigkeit und schützt beide Seiten vor Streit über Zusagen.

Haftung: Wann Pflichtverletzungen zum Schadensersatz führen

Wer die Pflichten bei der Altbausanierung verletzt, haftet nicht automatisch. Eine Pflichtverletzung allein reicht nämlich nicht. Der Bauherr muss einen Schaden belegen, der darauf beruht. Die Gerichte prüfen deshalb Ursächlichkeit und Schadenshöhe genau.

Kausalität: Hätte der Bauherr neu gebaut?

Der typische Vorwurf lautet: Bei früherer Kenntnis hätte der Bauherr abgerissen und neu gebaut. Der BGH legt die Beweislast hier dem Planer auf. Unterlässt er die gebotene Erörterung, muss er daher beweisen, dass der Auftraggeber am Vorhaben festgehalten hätte (VII ZR 4/12, Rn. 21 bis 23). Maßgeblich ist dabei die Sicht ex ante und nicht die Rückschau nach dem Schaden (Rn. 24).

Das ersetzt aber keinen schlüssigen Vortrag zum Schaden. Das OLG Stuttgart verlangte vom Bauherrn deshalb, nachvollziehbar darzulegen, welches Gebäude mit welchen Eigenschaften er statt der Sanierung errichtet hätte (Rn. 51). Zudem war nach den eigenen Zahlen des Bauherrn nicht plausibel, dass er einen deutlich lukrativeren Neubau ohne die Pflichtverletzung nicht ohnehin geprüft hätte (Rn. 47 f.). Das OLG Köln wies die Klage ebenfalls ab. Die Bauherren hatten nämlich bei ihrer Anhörung selbst erklärt, dass sie bei richtiger Beratung wohl am Umbau festgehalten hätten. Den Abbruch des Projekts hatte letztlich der Vertrauensverlust ausgelöst (Rn. 69 ff.).

Sowieso-Kosten und Mitverschulden

Mehrkosten, die auch bei ordnungsgemäßer Erkundung angefallen wären, sind kein Schaden. Man nennt sie Sowieso-Kosten. Das OLG Stuttgart stufte die durch Decken und Fundament entstandenen Mehrkosten deshalb als Sowieso-Kosten ein (Rn. 47). Auch der BGH ersetzt nur die Differenz zwischen der ursprünglich möglichen preiswerteren und der später notwendigen teureren Ausführung (VII ZR 436/98).

Daneben prüfen die Gerichte das Mitverschulden nach § 254 BGB. Ein Bauherr darf eine Baumaßnahme nämlich nicht ohne Weiteres auf Grundlage offenkundiger Risiken ausführen lassen. Im Steilküsten-Fall kannte er die Gutachten und die Ablehnung der Bauvoranfrage. Er durfte davor daher nicht die Augen verschließen (VII ZR 4/12, Rn. 29). Das Wissen um ein Risiko heißt aber nicht, dass der Bauherr dessen Tragweite richtig einschätzt (Rn. 18). Deshalb bleibt die Erörterung durch den Planer trotzdem geschuldet.

Risiko übernehmen nur nach klarem Hinweis

Die Parteien können Risiken vertraglich verteilen. Dafür muss der Auftragnehmer jedoch auf Bedeutung und Folgen hinweisen, es sei denn, der Auftraggeber kennt sie bereits (OLG Stuttgart, Leitsatz 1, Rn. 35). Im Fall hatte die Bauträgerin nur eine punktuelle Prüfung der Bestandsmaße beauftragt, um Aufwand zu sparen. Damit nahm sie das Risiko sehenden Auges in Kauf (Rn. 36). Beim Sonnenschutz genügte dagegen der Hinweis, die Wohnung „funktioniert nicht“. Eine Nennung der DIN war nicht nötig (Rn. 59 f.).

Ein bloß mündlicher oder unklarer Hinweis trägt dagegen nicht weit. Im Penthouse-Fall genügte der Satz in der Baubesprechung nicht, weil schon sein Inhalt fraglich war (VII ZR 119/24). Wer die Pflichten bei der Altbausanierung ernst nimmt, formuliert Hinweise deshalb klar. Praktischer Tipp: Formulieren Sie Hinweise schriftlich und adressieren Sie sie an den Bauherrn. Nennen Sie dabei Risiko, Folgen, Alternativen und Kosten. Bitten Sie zudem um eine schriftliche Entscheidung.

Honorar und Kündigung bei Altbausanierung und Abriss

Manchmal gibt der Bauherr die Sanierung auf, kündigt und baut neu. Dann stellt sich die Frage nach dem Honorar. Kündigt eine Partei aus wichtigem Grund, kann der Architekt nur die Vergütung für den bis dahin erbrachten Teil verlangen. Schadensersatzansprüche bleiben dabei unberührt (§ 648a Abs. 5 und 6 BGB). Bei einer freien Kündigung behält der Architekt dagegen grundsätzlich den vereinbarten Anspruch. Er muss sich aber ersparte Aufwendungen und anderweitigen Erwerb anrechnen lassen (§ 648 BGB).

Macht der Bauherr die weitere Umsetzung durch einen Abriss selbst unmöglich, kann er daraus nicht ohne Weiteres den Wegfall der Vergütung herleiten. Ist er für den Umstand allein oder weit überwiegend verantwortlich, behält der Architekt den Anspruch auf die Gegenleistung (§ 326 Abs. 2 BGB). Ersparte Aufwendungen werden dabei angerechnet. Eine bereits erbrachte Planung wird zudem nicht allein deshalb wertlos, weil der Bauherr eine andere Variante wählt. Ob das im Einzelfall greift, hängt allerdings vom Vertrag und vom Stand der Leistungen ab.

Will der Bauherr gezahlte Vorauszahlungen zurück, hilft ihm das Bereicherungsrecht nicht weiter. Der Anspruch folgt vielmehr aus dem Vertrag und der Abrechnung. Der Bauherr muss einen Überschuss schlüssig darlegen. Dann muss der Architekt beweisen, dass er die Zahlungen behalten darf (BGH, Urt. v. 22.11.2007 – VII ZR 130/06; ebenso für Werkverträge allgemein BGH, Urt. v. 08.01.2015 – VII ZR 6/14).

Checkliste: Pflichten bei der Altbausanierung im Überblick

Phase	Architekt und Planer	Bauherr
Vor der Beauftragung	Schutzstatus und Unterlagenlage klären, Leistungsumfang genau vereinbaren	Ziele, Budget und Risikobereitschaft offenlegen, vorhandene Gutachten herausgeben
Grundlagenermittlung	Untersuchungsbedarf benennen, Risiken, Kosten und Zeitpunkte schriftlich erläutern	Über Untersuchungen entscheiden und die Entscheidung bestätigen
Planung	Genehmigungsfähigkeit und Denkmalrecht prüfen, Vorplanung nicht unbesehen übernehmen	Fachplaner rechtzeitig beauftragen und mangelfreie Pläne bereitstellen
Ausführung	Kritische Schritte intensiv überwachen, Befunde sofort melden, Bedenken anmelden	Entscheidungen zeitnah treffen, koordinieren und Hinweise ernst nehmen
Dokumentation	Erkundungsprotokoll, Fotos, Befunde und Hinweise sichern	Freigaben und Entscheidungen schriftlich festhalten

Fazit

Die Pflichten bei der Altbausanierung bauen auf einer klaren Linie auf. Der Architekt erkundet das Gebäude mit Augenmaß, berät den Bauherrn über Risiken und meldet neue Befunde unverzüglich. Auf der Baustelle muss er außerdem kritische Schritte intensiver überwachen. Bei geschützten Gebäuden kommt das Denkmalrecht hinzu, und die Aufklärung über Genehmigung und Verfahren beginnt früh. Eine schematische Pflicht zu zerstörenden Untersuchungen gibt es jedoch nicht. Zudem scheitern Schadensersatzansprüche oft an Kausalität und Schadenshöhe. Der Bauherr trägt ebenfalls Verantwortung. Er muss nämlich Risiken beachten, Pläne liefern und seine Planer koordinieren. Wer die Pflichten bei der Altbausanierung kennt und Befunde, Hinweise und Entscheidungen schriftlich festhält, verringert das Streitrisiko deutlich.

Weiterführende Informationen

Individuelle Beratung

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle anwaltliche Beratung. Stand: Oktober 2026.

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