Wer zahlt, wenn am Haus etwas repariert, erneuert oder fertiggestellt werden muss? Beim Thema Kosten Gemeinschaftseigentum gilt in Wohnungseigentümergemeinschaften eine einfache Faustformel: Gemeinschaftseigentum finanzieren alle, Sondereigentum zahlt jeder selbst. Die Praxis ist komplizierter. Teilungserklärungen verschieben Kosten, Beschlüsse ändern Schlüssel, und manche Bauteile lassen sich kaum sauber zuordnen. Nun hat der Bundesgerichtshof eine weitere Ausnahme geschaffen. Im Urteil vom 27. Februar 2026 (V ZR 219/24) entschied er: Bei einem steckengebliebenen Bau muss die Gemeinschaft auf Verlangen auch Teile des Sondereigentums herstellen. Die Kosten dafür tragen aber die Eigentümer, die das verlangen. Dieser Beitrag erklärt zuerst die Grundregeln und die bisherigen Ausnahmen. Danach ordnet er das neue Urteil ein und zeigt, welche Rolle individuelle Regelungen in der Teilungserklärung spielen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Grundregel: Das Gemeinschaftseigentum verwaltet die Gemeinschaft. Alle Eigentümer tragen die Kosten nach ihren Anteilen (§ 18 Abs. 1, § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Das Sondereigentum ist Sache des einzelnen Eigentümers (§ 13 WEG).
- Abweichungen sind möglich: durch eine klare und eindeutige Vereinbarung, durch Beschluss (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) und bei baulichen Veränderungen (§ 21 WEG).
- Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Regel. Es kommt auf den Wortlaut an. Der BGH unterscheidet dabei zwischen Instandhaltung und Instandsetzung (V ZR 124/16).
- Neu: Bei einem steckengebliebenen Bau umfasst die Erstherstellung auf Verlangen auch verputzte nichttragende Innenwände, unter Putz verlegte Leitungen und den Heizungsanschluss mit Zuleitungen und Heizkörpern. Die dingliche Zuordnung spielt dafür keine Rolle (BGH, V ZR 219/24).
- Kosten: Das Gemeinschaftseigentum finanzieren alle. Die Sondereigentumsteile zahlen die Eigentümer, die ihre Herstellung verlangen.
- Grenzen: Der Innenausbau, etwa von Bad und Küche, bleibt Sache des Eigentümers. Der Anspruch entfällt, wenn der Eigentümer aussichtsreiche Ansprüche gegen den Bauträger oder Insolvenzverwalter hat.
- Offen: Das Urteil beantwortet nicht, wie sich eine abweichende Kostenregelung in der Teilungserklärung auswirkt. Hier entscheidet die Auslegung der Klausel.
- Praxis: Prüfen Sie Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan. Beantragen Sie einen Beschluss. Trennen Sie die Kosten für Gemeinschafts- und Sondereigentum von Anfang an.
Kosten Gemeinschaftseigentum: Die Grundregel
Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum: Was gehört wozu?
Die Zuordnung steht am Anfang jeder Kostenfrage. Das Gesetz kennt zwei Bereiche. Das Sondereigentum umfasst die Räume einer Wohnung und die Bauteile darin, die sich ohne Nachteil für andere verändern lassen. Das Gemeinschaftseigentum umfasst alles, was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist. Dazu zählen auch Anlagen für den gemeinsamen Gebrauch. Das gilt auch dann, wenn sie in einer Wohnung liegen (§ 5 WEG).
| Bauteil | Zuordnung | Hinweis |
|---|---|---|
| Dach, Außenwände, tragende Wände, Fundament | Gemeinschaftseigentum | zwingend, § 5 Abs. 2 WEG |
| Fenster samt Rahmen | Gemeinschaftseigentum | zwingend (BGH, V ZR 174/11) |
| Außen- und Abschlusstüren | Gemeinschaftseigentum | zwingend (BGH, V ZR 46/13) |
| Versorgungsleitungen bis zur ersten Absperrmöglichkeit | Gemeinschaftseigentum | auch wenn sie nur eine Einheit versorgen (BGH, V ZR 124/16) |
| Nichttragende Innenwände, Wand- und Deckenputz, Bodenbelag | regelmäßig Sondereigentum | nach der Teilungserklärung |
| Einrichtungen in der Wohnung, etwa Bad und Küche | Sondereigentum | Sache des Eigentümers |
| Heizkörper und Thermostatventile | umstritten | vom BGH bisher offengelassen |
Die Teilungserklärung kann das Sondereigentum nicht beliebig ausdehnen. Was nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum ist, kann sie nicht zum Sondereigentum erklären. Sie kann aber regeln, wer solche Teile instand hält und bezahlt.
Wer entscheidet, wer zahlt?
Für das Gemeinschaftseigentum ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuständig (§ 18 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen, einschließlich Instandhaltung und Instandsetzung. Die Kosten tragen alle Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Das Sondereigentum verwaltet dagegen jeder Eigentümer selbst (§ 13 WEG).
Praktischer Tipp: Klären Sie bei jeder Maßnahme zuerst die Zuordnung. Erst danach lässt sich beurteilen, ob die Gemeinschaft handeln darf und wer zahlt. Ein Beschluss über Sondereigentum kann ins Leere gehen.
Ausnahmen: Wie Kosten von der Grundregel abweichen
Die Grundregel ist nicht zwingend. Es gibt drei klassische Wege, Kosten zu verschieben. Seit dem Urteil von 2026 kommt ein vierter Fall hinzu.
| Weg | Grundlage | Voraussetzung | Typischer Streitpunkt |
|---|---|---|---|
| Vereinbarung (Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung) | Vereinbarungsfreiheit der Eigentümer | klare und eindeutige Regelung | Wortlaut: Geht es nur um Instandhaltung oder auch um Instandsetzung und Austausch? |
| Beschluss | § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG | einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten, ordnungsmäßige Verwaltung | sachlicher Grund, wenn eine Kostentrennung vereinbart ist |
| Bauliche Veränderung | § 21 WEG | Gestattung oder Beschluss | Folgekosten |
| Erstherstellung von Sondereigentumsteilen (neu) | BGH, V ZR 219/24 | steckengebliebener Bau, Verlangen des Eigentümers | Umfang und Kostenabgrenzung |
Vereinbarung: klar und eindeutig
Die Eigentümer können in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festlegen, dass einzelne Eigentümer bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums instand halten und bezahlen. Das ist üblich bei Fenstern, Balkonen, Terrassen, Sondernutzungsflächen und Garagentechnik. Solche Klauseln wirken auch gegenüber späteren Erwerbern. Deshalb legt der BGH sie nach ihrem Wortlaut und Sinn aus, wie ein unbefangener Leser ihn versteht. Umstände außerhalb des Grundbuchs zählen nur, wenn sie ohne Weiteres erkennbar sind.
Beschluss: Kosten nachträglich anders verteilen
Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine andere Verteilung beschließen. Der BGH hat das am 14. Februar 2025 bestätigt (V ZR 236/23 und V ZR 128/23). Eine Mehrheit darf auch einen Schlüssel ändern, der in der Teilungserklärung steht. Das gilt sogar für die Zuführung zur Rücklage. Wo die Teilungserklärung die Kosten getrennt hat, braucht die Mehrheit aber einen sachlichen Grund, um alle zu beteiligen. Das kann etwa eine Gesamtsanierung sein.
Bauliche Veränderungen: Wer sie will, zahlt
Bei baulichen Veränderungen gilt eine eigene Kostenregel (§ 21 WEG). Wurde eine Maßnahme einem Eigentümer gestattet oder auf sein Verlangen durchgeführt, trägt er die Kosten allein. Ihm gebühren auch die Nutzungen. Zu den Kosten zählen auch die Folgekosten. Diese Regel spielt beim neuen Urteil noch eine Rolle.
Leitentscheidungen des BGH im Überblick
Zu den Ausnahmen gibt es eine gefestigte Rechtsprechung. Die folgende Tabelle ordnet die wichtigsten Entscheidungen zeitlich.
| Datum | Aktenzeichen | Thema | Kernaussage |
|---|---|---|---|
| 02.03.2012 | V ZR 174/11 | Fenster | Abweichungen nur bei klarer und eindeutiger Regelung. Im Zweifel ist der Austausch Sache der Gemeinschaft. |
| 26.10.2012 | V ZR 57/12 | Versorgungsleitungen | Zuordnung nach der ersten Absperrmöglichkeit. |
| 22.11.2013 | V ZR 46/13 | Fenster und Türen | Zwingend Gemeinschaftseigentum. Die Pflicht zur Instandhaltung erfasst im Zweifel nicht den Austausch. |
| 20.11.2015 | V ZR 284/14 | Nichttragende Wand zwischen zwei Einheiten | Maßnahme geht alle Eigentümer an, unabhängig von der dinglichen Zuordnung. |
| 28.10.2016 | V ZR 91/16 | Sondernutzungsflächen | Wer instand halten muss, trägt im Zweifel auch die Kosten. |
| 09.12.2016 | V ZR 124/16 | Rohrbruch | Instandhaltung ist nicht Instandsetzung. Die Instandsetzung bleibt im Zweifel bei der Gemeinschaft. |
| 20.12.2024 | V ZR 243/23 | Steckengebliebener Bau | Anspruch auf Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums, begrenzt durch Zumutbarkeit. |
| 14.02.2025 | V ZR 236/23, V ZR 128/23 | Änderung des Schlüssels durch Beschluss | Möglich, auch bei vereinbarter Kostentrennung. Dort ist ein sachlicher Grund nötig. |
Grundsatz 1: Abweichungen müssen klar und eindeutig sein
Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Gemeinschaft. Das ist der rote Faden der Entscheidungen. Im Fensterfall hatte die Gemeinschaftsordnung den Eigentümern die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster im Bereich ihres Sondereigentums zugewiesen. Den Außenanstrich hatte sie ausgenommen. Der BGH sah darin keine Zuweisung des vollständigen Austauschs. Wenn schon der Anstrich bei der Gemeinschaft liegt, gilt das erst recht für den Austausch.
Grundsatz 2: Instandhaltung ist nicht Instandsetzung
Der BGH trennt die beiden Begriffe. Die Instandhaltung umfasst Pflege und Wartung. Die Instandsetzung stellt die Gebrauchstauglichkeit wieder her, etwa nach einem Rohrbruch. Weist eine Klausel einem Eigentümer nur die Instandhaltung zu, bleibt die Instandsetzung im Zweifel bei der Gemeinschaft (V ZR 124/16). Ein einziges Wort in der Klausel kann daher die Kosten verschieben.
Grundsatz 3: Die Pflicht folgt dem Geld
Überträgt die Gemeinschaftsordnung einem Eigentümer eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht, trägt er im Zweifel auch die Kosten (V ZR 91/16). Das gilt, auch wenn es um Gemeinschaftseigentum geht. Die Gemeinschaft hat dann insoweit keine Kosten zu verteilen.
Hinweis: Ein Teil dieser Entscheidungen stammt aus der Zeit vor der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020. Die Normen haben sich verschoben. Aus § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG a. F. wurde im Kern § 18 WEG. Nach unserer Einschätzung gelten die Auslegungsgrundsätze fort. Für ältere Vereinbarungen regelt § 47 WEG, wie sie zum reformierten Gesetz stehen.
Das neue Urteil: BGH V ZR 219/24 zum steckengebliebenen Bau
Der Fall
Ein steckengebliebener Bau liegt vor, wenn eine Anlage nach der Teilungserklärung noch nicht fertig ist. Der Bauträger baut nicht mehr weiter, etwa wegen einer Insolvenz. Im entschiedenen Fall gehörten den Klägern mehrere nicht fertiggestellte Dachgeschosseinheiten. Die Gemeinschaft war 2019 rechtskräftig verurteilt worden, das Gemeinschaftseigentum plangerecht herzustellen. Streit gab es um den Umfang. 2022 lehnte die Mehrheit zwei Anträge ab:
- die Feststellung, dass nichttragende Zwischenwände, die Elektroinstallation und der Heizungsanschluss mit Heizkörpern zur Erstherstellung gehören, und
- den Einbau von sechs Dachflächenfenstern auf Kosten der Kläger.
Das Amtsgericht und das Landgericht wiesen die Klagen ab. Das Berufungsgericht meinte, die Gemeinschaft schulde nur das Gemeinschaftseigentum.
Die Entscheidung
Der BGH hob das Berufungsurteil auf. Er entschied in zwei Teilen:
- Zwischenwände, Elektro, Heizungsanschluss: Der BGH ersetzte den abgelehnten Beschluss selbst. Diese Teile gehören zur plangerechten Erstherstellung der Einheiten.
- Dachflächenfenster: Er verwies die Sache an das Landgericht zurück.
Der Kern des Urteils lässt sich in drei Sätzen zusammenfassen:
- Jeder Eigentümer kann grundsätzlich verlangen, dass die Gemeinschaft das Gemeinschaftseigentum erstmals plangerecht nach der Teilungserklärung herstellt.
- Bei einem steckengebliebenen Bau kommt im Bereich der eigenen Einheit ein weiterer Anspruch hinzu. Er umfasst verputzte nichttragende Innenwände und unter Putz verlegte Leitungen. Dazu zählt der Anschluss an die zentrale Heizung nebst Zuleitungen und Heizkörpern. Auf die dingliche Zuordnung kommt es nicht an.
- Bauliche Veränderungen können schon vor Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums beschlossen oder gestattet werden.
Warum die Gemeinschaft auch Sondereigentum herstellt
Das WEG regelt den steckengebliebenen Bau nicht. Es geht von einem ordnungsgemäß errichteten Gebäude aus. Der BGH hält eine strikte Trennung nach dem Sachenrecht für unpraktikabel. Die Gemeinschaft muss ohnehin Dach, Außenwände, tragende Wände und Versorgungsleitungen bauen. Es ist baupraktisch sinnvoll, die übrigen Wände, die Leitungen unter Putz und den Heizungsanschluss gleich mitzuerledigen. Die Gewerke bauen aufeinander auf. Die Heizungszuleitung gehört zum Gemeinschaftseigentum. Sie lässt sich kaum von den Heizkörpern trennen.
Zugleich wahrt der BGH die Selbstbestimmung. Die Gemeinschaft darf Sondereigentum nur herstellen, wenn der Eigentümer das verlangt. Jeder entscheidet selbst, ob er den Anspruch geltend macht.
Wer die Kosten trägt
Hier liegt die Ausnahme von der Regel. Die Kosten des Gemeinschaftseigentums tragen alle Eigentümer (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Übernimmt die Gemeinschaft auf Verlangen einzelner Eigentümer auch Teile des Sondereigentums, tragen insoweit diese Eigentümer die Kosten. Die dingliche Zuordnung muss für den Beschluss nicht geklärt sein. Sie wird erst relevant, wenn die Kosten streitig sind. Dann kann das Gericht die Verteilung schätzen (§ 287 ZPO).
| Maßnahme | Wer stellt her? | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Dach, Außenwände, tragende Wände, Leitungen bis zur Absperrung | Gemeinschaft | alle Eigentümer |
| Verputzte nichttragende Innenwände, Leitungen unter Putz, Heizungsanschluss mit Heizkörpern im Bereich der Einheit | Gemeinschaft, auf Verlangen | die Eigentümer, die es verlangen |
| Innenausbau, etwa Bad und Küche | Eigentümer selbst | der Eigentümer |
| Abweichende Ausführung, etwa zusätzliche Dachflächenfenster | Gemeinschaft nach Beschluss oder Gestattung | der bauwillige Eigentümer, einschließlich Folgekosten (§ 21 Abs. 1 WEG) |
Grenzen des Anspruchs
- Kein Innenausbau: Die Gemeinschaft muss unfertiges Sondereigentum nicht vollständig herstellen. Der Innenausbau bleibt Sache der Eigentümer.
- Vorrang des Bauträgers: Der Anspruch besteht nicht, wenn der Eigentümer gleichgerichtete vertragliche Ansprüche gegen den Bauträger oder den Insolvenzverwalter erfolgversprechend durchsetzen kann.
- Zumutbarkeit: Schon im Dezember 2024 hatte der BGH betont, dass eine Gesamtabwägung nötig ist (V ZR 243/23). Dabei zählen etwa der Fertigstellungsgrad, die nötigen Investitionen und die Interessen bauwilliger und bauunwilliger Eigentümer. Eine Begrenzung wegen finanzieller Überforderung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) kommt im Regelfall aber nicht in Betracht.
- Unklare Details: Offene Fragen der Bauausführung klärt man nach wirtschaftlich vernünftiger, marktüblicher und sachgerechter Ausführung sowie nach öffentlichem Recht.
Dachflächenfenster: eine bauliche Veränderung
Die Fenster gehören nicht zur Erstherstellung, weil sie nicht im ursprünglichen Plan standen. Sie sind eine abweichende Herstellung und damit eine bauliche Veränderung. Das gilt auch, wenn das Dach ohnehin neu entsteht. Maßgeblich ist, ob sich ein Eigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Bloße Sichtbarkeit genügt nicht. Entscheidend ist ein wertender Vorher-Nachher-Vergleich am Gesamtbild des Gebäudes. Eine Baugenehmigung ersetzt diese Prüfung nicht. Die Kosten der Maßnahme und ihre Folgekosten trägt der bauwillige Eigentümer.
Praktischer Tipp: Trennen Sie im Beschlussantrag klar zwischen Erstherstellung und baulicher Veränderung. Die beiden Fälle haben unterschiedliche Maßstäbe und eine andere Kostenfolge.
Und wenn die Teilungserklärung etwas anderes regelt?
Hier setzt die zentrale Praxisfrage an. Das Urteil wendet die gesetzliche Kostenregel an. Soweit das Urteil die Gemeinschaftsordnung wiedergibt, regelte sie dort bauliche Veränderungen. Eine abweichende Kostenregelung für diese Bauteile nennt es nicht. Wie sich eine vereinbarte Abweichung auf die Erstherstellung auswirkt, musste der BGH nicht entscheiden. Das Urteil sagt dazu nichts.
Aus den bekannten Grundsätzen folgt nach unserer Einschätzung: Eine klare und eindeutige Kostenregelung hat Vorrang vor der gesetzlichen Regel. Das gilt aber nur, soweit sie den konkreten Fall erfasst. Daneben bestimmt die Teilungserklärung den Umfang der Erstherstellung, denn der Anspruch richtet sich auf die plangerechte Herstellung nach der Teilungserklärung. Ob eine Klausel zum steckengebliebenen Bau passt, ist eine Frage der Auslegung. In der Praxis begegnen uns diese Klauseltypen:
| Klauseltyp | Was sie bewirkt | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Fenster und Türen als Sondereigentum oder „auch soweit Gemeinschaftseigentum“ auf Kosten des Eigentümers | Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung beim Eigentümer | Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Entscheidend ist, ob die Klausel auch den Austausch erfasst und ob der Außenanstrich ausgenommen ist. |
| Glasschäden zulasten des Eigentümers | Eigentümer zahlt Glasbruch | Meist auf Glasbruch begrenzt. Den Austausch ganzer Fenster erfasst die Klausel im Zweifel nicht. |
| Heizkörper und Leitungen innerhalb der Wohnung als Sondereigentum | Zuordnung zum Sondereigentum | Beim steckengebliebenen Bau kann die Herstellung trotzdem verlangt werden. Die Verlangenden zahlen. |
| Kostentrennung nach Gebäude oder Wirtschaftseinheit | Jede Einheit trägt nur die Kosten ihres Hauses | Eine Gesamtumlage per Beschluss braucht einen sachlichen Grund (BGH, 14.02.2025). |
| Kosten eines Dachausbaus samt Folgekosten beim Ausbauenden, „soweit dadurch bedingt“ | Ausbauende tragen ursächliche Instandhaltungs- und Betriebskosten | Ursächlichkeit und Beweislast. Wer muss belegen, dass ein Schaden nicht vom Ausbau stammt? |
| Sondernutzungsflächen, Garagentechnik, Balkone | Instandhaltung und Kosten beim Berechtigten | Im Zweifel folgt die Kostenlast der Pflicht (BGH, V ZR 91/16). Nicht sondereigentumsfähige Teile ausdrücklich nennen. |
Praktischer Tipp: Lesen Sie die Klausel Wort für Wort. Prüfen Sie drei Dinge. Erstens: Welche Bauteile nennt sie? Zweitens: Regelt sie Instandhaltung, Instandsetzung oder Austausch? Drittens: Regelt sie nur die Zuständigkeit oder auch die Kosten? Fehlt die Klarheit, bleibt es im Zweifel bei der gesetzlichen Regel.
Praxis: Was Eigentümer, Verwaltungen und Erwerber jetzt tun sollten
Bei unfertigen Einheiten und Insolvenz des Bauträgers
- Unterlagen sichern: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, Baubeschreibung und Bauvertrag zusammenstellen.
- Umfang klären: Festhalten, was die Teilungserklärung als Herstellungsziel vorsieht. Verputzte Wände, Leitungen und Heizungsanschluss gehören nun auf Verlangen dazu.
- Ansprüche gegen den Bauträger prüfen: Der Anspruch gegen die Gemeinschaft ist nachrangig, wenn gleichgerichtete Ansprüche erfolgversprechend sind.
- Beschluss beantragen: Der Antrag sollte die Herstellung der Sondereigentumsteile ausdrücklich benennen und sie dem verlangenden Eigentümer zuordnen.
- Kosten trennen: Angebote und Rechnungen getrennt nach Gemeinschaftseigentum, Sondereigentumsteilen und baulichen Veränderungen einholen und buchen.
- Bei Ablehnung klagen: Kommt kein Beschluss zustande, bleibt die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.
- Fristen beachten: Beschlüsse sind binnen eines Monats anzufechten (§ 45 WEG).
Für Verwaltungen im laufenden Betrieb
- Führen Sie eine Zuordnungsliste aller Bauteile mit Fundstelle in der Teilungserklärung.
- Prüfen Sie bei jeder Abrechnung, ob eine Klausel Kosten abweichend verteilt. Das betrifft besonders Wirtschaftseinheiten, Dachausbauten und Sondernutzungsflächen.
- Bereiten Sie Beschlussvorlagen so vor, dass Gemeinschafts- und Sondereigentum getrennt ausgewiesen sind.
- Betrifft die Maßnahme eine Heizungsanlage, gehört die Anmeldung dazu. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zur Anmeldung von Heizungsanlagen.
Für Erwerber und Kaufinteressenten
Wer eine unfertige Einheit kauft, sollte vorab prüfen, was fehlt und wer es herstellt. Das neue Urteil verbessert die Lage der Erwerber, ersetzt aber keine saubere Vertragsgestaltung. Lassen Sie sich im Kaufvertrag den Herstellungsstand und die Ansprüche gegen den Bauträger beschreiben.
Fazit
Beim Thema Kosten Gemeinschaftseigentum bleibt die Grundregel stabil: Das Gemeinschaftseigentum finanzieren alle, das Sondereigentum jeder selbst. Abweichungen brauchen eine klare und eindeutige Grundlage, im Zweifel gilt das Gesetz. Das Urteil vom 27. Februar 2026 schafft eine praxisnahe Ausnahme. Bei einem steckengebliebenen Bau muss die Gemeinschaft auf Verlangen auch verputzte Innenwände, Leitungen und den Heizungsanschluss herstellen, weil sich die Gewerke nicht trennen lassen. Die Kosten tragen für diese Teile die Eigentümer, die es verlangen. Offen bleibt, wie individuelle Kostenregelungen in der Teilungserklärung dazu stehen. Hier entscheidet im Einzelfall die Auslegung. Wer seine Unterlagen kennt und Kosten früh trennt, vermeidet Streit über Abrechnung und Zuständigkeit.
Weiterführende Informationen
- BGH – Pressemitteilung Nr. 038/2026: Umfang der Erstherstellungspflicht bei einem steckengebliebenen Bau
- BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 219/24 (Volltext)
- BGH – Pressemitteilung Nr. 033/2025: Änderung der vereinbarten Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss
- BGH, Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16 (Instandhaltung und Instandsetzung)
- BGH, Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 (Fenster)
- Immobilien Zeitung – Gemeinschaftseigentum finanzieren grundsätzlich alle
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im Volltext
- § 16 WEG – Nutzungen und Kosten
- § 21 WEG – Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen
- KIGQnews – Heizungsanlage anmelden, Altanlagen abmelden, Inbetriebnahme
Individuelle Beratung
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle anwaltliche Beratung. Stand: Oktober 2026.
