Klimaanlage auf dem Balkon: Wann die WEG den Einbau erlauben muss

Ein Klima-Splitgerät auf dem eigenen Balkon – für viele Wohnungseigentümer in heißen Sommern ein naheliegender Wunsch, für so manche Eigentümergemeinschaft ein Streitfall. Der Bundesgerichtshof hat am 17. Juli 2026 entschieden, dass Wohnungseigentümer den Einbau eines Klima-Splitgeräts grundsätzlich verlangen können – auch wenn die Gemeinschaft dagegen gestimmt hat. Das Urteil ordnet zugleich das Verhältnis zwischen der Gestattung einer baulichen Veränderung und späteren Lärmschutzansprüchen neu. Dieser Beitrag erklärt, was das Gericht entschieden hat, wann überhaupt eine bauliche Veränderung vorliegt, was sich verallgemeinern lässt – und was nicht.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Der Einbau eines Klima-Splitgeräts, für den die Fassade durchbohrt werden muss, ist eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG.
• Klimageräte gehören nicht zu den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG (anders als etwa Ladestationen oder Barrierereduzierung).
• Ein Anspruch auf Gestattung besteht dennoch über § 20 Abs. 3 WEG, wenn keine Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer vorliegt oder feststeht.
• Auch größere Eingriffe wie Fassadendurchbrüche sind nicht automatisch beeinträchtigend – entscheidend ist eine Einzelfallabwägung nach der Verkehrsanschauung.
• Zentral: Befürchtete künftige Lärmstörungen durch die spätere Nutzung stehen der Gestattung in der Regel nicht entgegen – abgewartet wird, ob es tatsächlich zu Störungen kommt.
• Treten später doch Störungen auf, bestehen eigenständige Abwehransprüche (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB i. V. m. § 906 BGB) – meist in Form zeitlicher Nutzungsbeschränkungen, nicht der vollständigen Stilllegung.

Sachverhalt und rechtliche Problemstellung

Wohnungseigentümer in Berlin beantragten auf ihrer Eigentümerversammlung vom 14. Dezember 2023, ihnen den Einbau eines Klima-Splitgeräts auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon zu gestatten. Solche Geräte bestehen aus einer Inneneinheit, die die Raumluft kühlt, und einer Außeneinheit, die die Wärme abgibt; die Außeneinheit wird fest an der Fassade montiert, wofür die Außenwand durchbohrt werden muss. Der Beschlussantrag fand keine Mehrheit.

Die Eigentümer erhoben daraufhin eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG – das gesetzlich vorgesehene Mittel, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Das Amtsgericht Pankow wies die Klage zunächst ab (Urt. v. 24.04.2024 – 7 C 24/24 WEG). Auf die Berufung änderte das Landgericht Berlin II das Urteil und ersetzte den Gestattungsbeschluss – mit näheren Vorgaben unter anderem zur Art des Geräts und zum Betriebsmodus (Urt. v. 25.07.2025 – 56 S 40/24 WEG). Die Eigentümergemeinschaft legte Revision ein.

Klimageräte im System des § 20 WEG

Um den Fall einzuordnen, lohnt der Blick auf die Gesamtsystematik des Rechts der baulichen Veränderungen, wie sie seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 gilt:

• § 20 Abs. 1 WEG – Grundregel: Bauliche Veränderungen bedürfen der Gestattung durch Beschluss.
• § 20 Abs. 2 WEG – privilegierte Maßnahmen: Ein abschließender Katalog (u. a. Barrierereduzierung, Einbruchsschutz, Elektromobilität, Glasfaseranschluss), die jeder Eigentümer im gesamtgesellschaftlichen Interesse grundsätzlich verlangen kann. Nach der Rechtsprechung des BGH sind solche Maßnahmen „regelmäßig angemessen“ – eine Ablehnung kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht (BGH, Urt. v. 09.02.2024 – V ZR 244/22).
• § 20 Abs. 3 WEG – der Auffangtatbestand für alle nicht privilegierten Maßnahmen, zu denen Klimageräte gehören: Ein Anspruch auf Gestattung besteht, wenn alle beeinträchtigten Eigentümer zustimmen – oder wenn es bereits an einer Beeinträchtigung im Sinne des Gesetzes fehlt.
• § 20 Abs. 4 WEG – eine zusätzliche Grenze auch für privilegierte Maßnahmen: Keinem Eigentümer darf durch die Maßnahme ein unbilliges Sonderopfer auferlegt werden. Das ist ein eigenständiger Prüfungspunkt, der die Angemessenheit einer privilegierten Maßnahme nicht automatisch entfallen lässt (so ausdrücklich BGH, V ZR 244/22).
• § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG – das prozessuale Instrument: Verweigert die Gemeinschaft die notwendige Beschlussfassung, kann der Eigentümer den Beschluss gerichtlich ersetzen lassen.

Wann liegt überhaupt eine bauliche Veränderung vor?

Der Begriff ist gesetzlich negativ definiert: Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (§ 20 Abs. 1 WEG). Entscheidend ist damit die Abgrenzung zur bloßen Erhaltungsmaßnahme (§ 21 WEG) – der Reparatur oder dem gleichwertigen Ersatz eines vorhandenen Zustands, die einem anderen, deutlich schwächeren Beschlussregime unterliegt.

Für die Einordnung als bauliche Veränderung kommt es maßgeblich darauf an, ob in die Substanz oder das Erscheinungsbild des gemeinschaftlichen Eigentums eingegriffen wird – hier: durch die Durchbohrung der Außenwand für die Außeneinheit. Dass die Klimaanlage selbst nur einem Sondereigentümer nützt, ändert daran nichts, weil die Fassade als solche Gemeinschaftseigentum ist. Typische weitere Beispiele baulicher Veränderungen sind Wanddurchbrüche, der Einbau eines Aufzugs, Balkonverglasungen, Satellitenschüsseln oder Markisen. Wichtig für die Praxis: Ob eine Maßnahme eine bauliche Veränderung ist, ist eine andere Frage als die, ob sie die übrigen Eigentümer beeinträchtigt – auch ein erheblicher baulicher Eingriff kann beeinträchtigungsfrei und damit gestattungsfähig sein, wie der vorliegende Fall zeigt.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der V. Zivilsenat hat das Urteil des Landgerichts bestätigt (BGH, Urt. v. 17.07.2026 – V ZR 162/25) und damit eine ältere Argumentationslinie konsequent fortgeführt und auf einen neuen Sachverhaltstyp angewendet.

Kein Automatismus bei Fassadeneingriffen

Der BGH bekräftigt seine ständige Rechtsprechung, wonach auch größere Eingriffe in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums – etwa Fassadendurchbrüche oder die Entfernung tragender Wände – nicht zwingend eine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG darstellen. Diese Linie reicht über die WEG-Reform hinaus zurück (grundlegend BGH, Beschl. v. 22.01.2004 – V ZB 51/03, BGHZ 157, 322; bestätigt u. a. durch BGH, Urt. v. 13.01.2017 – V ZR 96/16, sowie jüngst BGH, Urt. v. 14.02.2025 – V ZR 86/24) und gilt fort, weil der Gesetzgeber mit der Umformulierung von „Nachteil“ zu „Beeinträchtigung“ ausdrücklich nur eine sprachliche Anpassung vornehmen wollte. Maßgeblich ist stets eine fallbezogene Abwägung der durch Art. 14 GG geschützten Interessen beider Seiten – der bauwilligen wie der ablehnenden Eigentümer. Entscheidend ist, ob sich kein nicht zustimmender Eigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

Künftiger Lärm blockiert die Gestattung nicht

Der eigentliche Kern der neuen Entscheidung liegt in der Behandlung prognostizierter Störungen. Die beklagte Gemeinschaft berief sich auf befürchtete Geräusche im späteren Betrieb. Der BGH lässt das nicht genügen: Solche erst bei der Nutzung entstehenden Geräusche stehen einem Gestattungsanspruch regelmäßig nicht entgegen – anders wäre es nur, wenn bereits feststeht, dass die Immissionen nach der Verkehrsanschauung zu einer Beeinträchtigung führen werden.

Der Senat begründet dies mit dem gesetzgeberischen Ziel der WEG-Reform von 2020: Eigentümern sollte erleichtert werden, ihre Wohnungen an sich wandelnde Gebrauchsbedürfnisse anzupassen, um eine „Versteinerung“ des baulichen Zustands zu verhindern. Weil Lärmimmissionen vorrangig vom künftigen Nutzungsverhalten abhängen, sei es sachgerecht, die tatsächliche Entwicklung abzuwarten, statt den Einbau vorsorglich zu verbieten.

Das zweistufige Schutzsystem

Entscheidend ist: Mit der Gestattung ist die Sache nicht endgültig erledigt. Führt der spätere Betrieb tatsächlich zu Lärmstörungen, die insbesondere die Richtwerte der TA Lärm überschreiten, stehen den betroffenen Eigentümern eigenständige Abwehransprüche zu – vor allem nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG sowie § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 906 BGB. Diese Ansprüche werden durch die Gestattung nicht ausgeschlossen. Der störende Eigentümer muss die Störung dann beheben; im Regelfall kommen dabei zeitliche Nutzungsbeschränkungen in Betracht, nicht die vollständige Stilllegung des Geräts. Ergänzend kann die Gemeinschaft entsprechende Regelungen in der Hausordnung treffen.

Die konkreten Tatsachen dieses Falls

Auf dieser Grundlage bestätigte der BGH die Gestattung. Optische Einwände hatte die Gemeinschaft schon nicht geltend gemacht. Bei den Lärmbedenken stellte das Gericht entscheidend darauf ab, dass das installierte Gerät für den deutschen Markt zugelassen ist und grundsätzlich die TA Lärm einhalten kann, und dass das nächstgelegene Schlafzimmerfenster mehrere Meter vom vorgesehenen Anbringungsort entfernt liegt.

Praxisbezug: Was gilt allgemein, was nur für diesen Fall?

Für die Beratung anderer Eigentümergemeinschaften ist die Unterscheidung zwischen der übertragbaren Rechtsauffassung und den einzelfallbezogenen Tatsachen entscheidend.

Verallgemeinerungsfähig

• Klima-Splitgeräte sind grundsätzlich gestattungsfähige bauliche Veränderungen; es gibt keinen generellen Abwehranspruch der Gemeinschaft allein wegen der Fassadendurchbohrung.
• Die Wanddurchbruch-Doktrin gilt fort: Es besteht keine Vermutung, dass eine Fassadendurchbohrung automatisch beeinträchtigend ist – erforderlich ist stets die konkrete Abwägung.
• Lediglich prognostizierter künftiger Lärm steht der Gestattung grundsätzlich nicht entgegen; abgewartet wird die tatsächliche Entwicklung.
• Das zweistufige System aus Gestattung und späteren Abwehransprüchen ist auf strukturell vergleichbare Anlagen übertragbar – naheliegend etwa bei Wärmepumpen, Lüftungsanlagen oder anderen technischen Außenanlagen mit potenzieller Geräuschentwicklung.
• Der prozessuale Weg über die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG steht bei jeder unterbliebenen Beschlussfassung offen.

Einzelfallabhängig – nicht automatisch übertragbar

• Das konkrete Ergebnis beruhte auf spezifischen, vom Tatrichter festgestellten Umständen: Marktzulassung des Geräts, ein Abstand von mehreren Metern zum nächsten Schlafzimmerfenster und das Fehlen optischer Einwände.
• Bei einem nicht normkonformen Gerät, einer Anbringung in unmittelbarer Nähe zu Schlafräumen oder bereits im Vorfeld nachgewiesenen Immissionsproblemen kann die Abwägung anders ausfallen.
• Anders als bei den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG besteht keine Vermutung zugunsten des bauwilligen Eigentümers – jeder Fall erfordert eine eigenständige Prüfung.
• Etwaige Nebenbestimmungen des Gestattungsbeschlusses (Gerätetyp, Betriebsmodus) sind fallspezifisch und für jede Gestattung neu festzulegen.

Handlungstipps für Eigentümer und Verwaltungen

Für antragstellende Eigentümer

Wer den Einbau eines Klimageräts durchsetzen möchte, sollte den Antrag so vorbereiten, dass er den vom BGH aufgestellten Kriterien standhält: Belegen Sie die Marktzulassung und die Einhaltung der TA Lärm mit einem Datenblatt, benennen Sie den genauen Anbringungsort und den Abstand zu benachbarten Fenstern, und schlagen Sie realistische Betriebszeiten vor. Ein sorgfältig vorbereiteter Antrag verringert das Risiko einer Ablehnung erheblich – und liefert im Streitfall die Tatsachengrundlage für eine erfolgreiche Beschlussersetzungsklage.

Für Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften

Eine pauschale Ablehnung allein aus Sorge vor künftigem Lärm ist nach dieser Entscheidung riskant und kann eine Beschlussersetzungsklage nach sich ziehen. Sachgerechter ist es, die Gestattung mit angemessenen Nebenbestimmungen zu verbinden – etwa zu Gerätetyp, fachgerechter Montage und Betriebszeiten – statt die Maßnahme vollständig zu blockieren. Das schafft Rechtssicherheit für beide Seiten und vermeidet unnötige Prozesse.

Für betroffene Nachbarn

Zeigt sich nach der Installation, dass ein Gerät tatsächlich stört, ist der richtige Weg nicht der nachträgliche Widerruf der Gestattung, sondern ein Abwehranspruch nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG oder § 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. § 906 BGB. Dokumentieren Sie die Störung nach Möglichkeit mit einer Lärmmessung im Vergleich zu den Richtwerten der TA Lärm – das ist die Tatsachengrundlage, die im Vorfeld noch fehlte.

Muster: Antrag eines Eigentümers auf Aufnahme als Tagesordnungspunkt

Betreff: Antrag auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts – Gestattung des Einbaus eines Klima-Splitgeräts, Einheit Nr. [ ]

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit beantrage ich, auf der nächsten Eigentümerversammlung folgenden Tagesordnungspunkt aufzunehmen:

„Beschlussfassung über die Gestattung des Einbaus eines Klima-Splitgeräts auf dem zur Einheit Nr. [ ] gehörenden Balkon/der Terrasse.“

Zur Vorbereitung der Beschlussfassung teile ich folgende Angaben mit:

– Gerätetyp/Hersteller: [ ]
– Marktzulassung: Das Gerät ist für den deutschen Markt zugelassen und hält die Richtwerte der TA Lärm ein (Datenblatt als Anlage beigefügt)
– Anbringungsort der Außeneinheit: [genaue Beschreibung]
– Abstand zu den nächstgelegenen Schlaf- und Wohnräumen anderer Einheiten: [ ] Meter
– Geplanter Betriebsmodus: [z. B. Kühlbetrieb tagsüber, keine Nutzung während der Nachtstunden]
– Ausführung: fachgerechte Montage durch ein Fachunternehmen; die Durchbohrung der Außenwand wird auf das technisch erforderliche Maß beschränkt und fachgerecht abgedichtet

Ergänzend weise ich darauf hin, dass der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17. Juli 2026 (Az. V ZR 162/25) entschieden hat, dass ein Anspruch auf Gestattung eines solchen Vorhabens grundsätzlich besteht, wenn keine Beeinträchtigung im Sinne des § 20 Abs. 3 WEG vorliegt oder feststeht.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
[Name, Einheit, Datum]

Muster: Tagesordnungspunkt und Beschlussvorschlag für die Verwaltung

TOP [ ]: Beschlussfassung über die Gestattung des Einbaus eines Klima-Splitgeräts, Einheit Nr. [ ]

Sachverhalt: [kurze Darstellung des Antrags einschließlich der mitgeteilten technischen Angaben]

Beschlussvorschlag (Gestattung mit Nebenbestimmungen):

„Die Eigentümergemeinschaft gestattet [Name], auf dem zur Einheit Nr. [ ] gehörenden Balkon ein Klima-Splitgerät des Typs [ ] einzubauen, unter folgenden Voraussetzungen:

1. Das Gerät ist für den deutschen Markt zugelassen und hält die Richtwerte der TA Lärm ein.
2. Der Einbau erfolgt fachgerecht durch ein Fachunternehmen; die Durchbohrung der Außenwand wird auf das technisch erforderliche Maß beschränkt und fachgerecht abgedichtet.
3. Der Betrieb ist zeitlich beschränkt auf [Zeitraum, z. B. 7:00 bis 22:00 Uhr].
4. Bei nachgewiesenen, die Richtwerte der TA Lärm übersteigenden Immissionen sind die Nutzungszeiten auf Verlangen betroffener Eigentümer entsprechend anzupassen.
5. Bei Auszug oder Veräußerung ist die Anlage auf Kosten des begünstigten Eigentümers zurückzubauen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen, sofern kein Rechtsnachfolger die Anlage übernimmt.“

Hinweis für die Verwaltung: Eine pauschale Ablehnung allein wegen befürchteter künftiger Geräusche ist nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 17.07.2026 (V ZR 162/25) rechtlich riskant und kann zu einer erfolgreichen Beschlussersetzungsklage führen. Eine Ablehnung kommt nur in Betracht, wenn bereits im Vorfeld konkrete Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung feststehen – etwa fehlende Marktzulassung oder eine Anbringung unmittelbar neben einem Schlafraumfenster ohne Abhilfemöglichkeit.

Weiterführende Informationen

• BGH, Urt. v. 17.07.2026 – V ZR 162/25 (Pressemitteilung Nr. 130/2026)
• § 20 WEG – Bauliche Veränderungen
• § 44 WEG – Beschlussklagen
• § 14 WEG – Pflichten des Wohnungseigentümers
• § 1004 BGB – Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch
• § 906 BGB – Zuführung unwägbarer Stoffe

Fazit

Der Bundesgerichtshof stärkt mit dieser Entscheidung Eigentümer, die ihre Wohnung technisch modernisieren wollen: Fassadendurchbrüche für Klimageräte sind kein Tabu, und befürchteter künftiger Lärm rechtfertigt für sich genommen keine Ablehnung. Für Eigentümergemeinschaften bedeutet das, weniger auf pauschale Blockaden und mehr auf sachgerechte Nebenbestimmungen zu setzen. Wer sich später tatsächlich gestört fühlt, ist nicht rechtlos, sondern auf die eigenständigen Abwehransprüche des Nachbarrechts verwiesen. Die Grundsätze dieser Entscheidung dürften über Klimageräte hinaus auch für andere technische Außenanlagen wie Wärmepumpen an Bedeutung gewinnen.

Individuelle Beratung

Sie möchten den Einbau eines Klimageräts oder einer vergleichbaren Anlage in Ihrer Eigentümergemeinschaft durchsetzen, eine Beschlussersetzungsklage prüfen lassen oder sich als Verwaltung rechtssicher gegenüber Anträgen positionieren? Die Kanzlei im Grünen Quartier berät Eigentümer und Verwaltungen im WEG-Recht, bereitet Anträge und Beschlussvorschläge vor und vertritt Sie in Beschlussersetzungs- und Abwehrverfahren. Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch unter www.kigq.de/kontakt.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle anwaltliche Beratung. Stand: Juli 2026.