Viele Hausverwaltungen übernehmen für ihre Auftraggeber nicht nur die laufende Verwaltung, sondern auch die Neuvermietung frei werdender Wohnungen – und lassen sich dafür zusätzlich zur Verwaltungsvergütung eine Provision zahlen. Der Bundesgerichtshof hat dieser verbreiteten Praxis nun eine klare Grenze gesetzt: Wer eine Wohnung verwaltet, darf für deren Vermietung keine Provision verlangen – weder vom Mieter noch vom Vermieter (BGH, Urt. v. 21.05.2026 – I ZR 224/25). Für Verwaltungen mit Vermietungsvollmacht ist das ein erhebliches Rückforderungsrisiko. Dieser Beitrag ordnet die Entscheidung zunächst in das oft unbekannte Wohnungsvermittlungsgesetz und dessen Verhältnis zu MaBV, § 34c GewO und dem allgemeinen Maklerrecht ein, erklärt den Fall und zeigt, was für die Vertragspraxis weiterhin zulässig bleibt.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Ein Wohnungsvermittler, der zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung ist, hat nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG keinen Anspruch auf Provision – weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter.
- Entgegenstehende Provisionsvereinbarungen sind nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG unwirksam; bereits gezahlte Beträge können nach Bereicherungsrecht zurückgefordert werden.
- Der BGH lehnt eine Beschränkung des Verbots auf Vereinbarungen mit dem Mieter ausdrücklich ab – auch eine vom Vermieter gezahlte Provision kann sich über die Miethöhe mittelbar beim Mieter auswirken.
- Das Verbot verstößt nicht gegen die Berufsausübungsfreiheit (Art. 12 GG): Dem Verwalter verbleiben hinreichende Tätigkeitsfelder für ein auskömmliches Entgelt.
- Ein bloßer WEG-Verwalter ist nach ständiger Rechtsprechung nicht automatisch „Verwalter von Wohnräumen“ im Sinne des WoVermittG – das Verbot trifft in erster Linie Mietverwaltungen mit Vermietungsvollmacht.
- Weiterhin zulässig bleibt eine pauschale Verwaltervergütung, die auch die Neuvermietung abdeckt – solange sie nicht an den konkreten Vermietungserfolg anknüpft.
Einordnung: Das WoVermittG im System des Maklerrechts
Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG) ist vielen Verwaltungen kaum geläufig, obwohl es für genau diese Konstellation die entscheidende Vorschrift enthält. Es lohnt sich, die Rechtslage einmal systematisch einzuordnen.
| Regelwerk | Regelungsgegenstand | Verhältnis zum Fall |
|---|---|---|
| § 652 BGB | allgemeiner Maklerlohnanspruch (jede Maklertätigkeit) | Grundnorm, wird für Wohnraum durch WoVermittG verdrängt/ergänzt |
| WoVermittG | Spezialgesetz für die Vermittlung von Wohnraum-Mietverträgen: Höchstsätze (§ 3), Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a), Ausschlussgründe (§ 2 Abs. 2) | unmittelbar einschlägig – hier liegt der Provisionsausschluss |
| §§ 656a–656d BGB | Kostenteilung bei Maklerprovisionen für den Kauf von Wohnimmobilien | paralleles, aber eigenständiges System für den Erwerb, nicht die Miete |
| § 34c GewO | Erlaubnispflicht für Makler (Abs. 1 Nr. 1) und Wohnimmobilienverwalter (Abs. 1 Nr. 4) – zwei getrennte Erlaubnistatbestände | wer beides ausübt, braucht grundsätzlich beide Erlaubnisse |
| MaBV | Berufsausübungspflichten (Buchführung, Information, Kundengeldsicherung) für Tätigkeiten nach § 34c Abs. 1 GewO | gilt für die Maklertätigkeit; die reine Verwaltertätigkeit nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO ist nach § 1 Abs. 2 MaBV ausdrücklich ausgenommen |
Bemerkenswert ist der letzte Punkt: Schon im Gewerberecht selbst – bei der Erlaubnispflicht nach § 34c GewO und im Anwendungsbereich der MaBV – wird strikt zwischen der Makler- und der Verwalterrolle getrennt. Wer als Hausverwalter die von ihm verwalteten Wohnungen vermittelt, übt eine erlaubnispflichtige Maklertätigkeit nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO aus und benötigt hierfür grundsätzlich eine eigene Erlaubnis – unabhängig davon, dass ihm nach dem WoVermittG möglicherweise gar keine Provision zusteht. Nur bei geringfügiger, gelegentlicher Vermittlung (in der Praxis werden hierfür etwa zwei bis drei Vermietungen im Jahr als Richtwert genannt) entfällt diese gesonderte Erlaubnispflicht. Diese strikte Rollentrennung im Gewerberecht ist derselbe Grundgedanke, der der WoVermittG-Entscheidung des BGH zugrunde liegt.
Praktischer Tipp: Prüfen Sie bei Vermietungstätigkeit im Rahmen eines Verwaltermandats zwei getrennte Fragen: Benötigen Sie hierfür eine eigene Maklererlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO? Und – davon unabhängig – dürfen Sie hierfür überhaupt eine Provision verlangen? Die Antwort auf die zweite Frage lautet nach dem hier besprochenen Urteil in aller Regel: nein.
Der Fall: Verwaltung mit Vermietungsvollmacht und Erfolgsprovision
Eine Eigentümerin beauftragte eine Verwaltungsgesellschaft mit der vollständigen Betreuung von 129 Wohnungen und 134 Garagen in Düsseldorf und Essen. Zum Aufgabenpaket gehörte auch der Abschluss von Mietverträgen im Namen der Eigentümerin. Neben der laufenden Verwaltungsvergütung sah der Verwaltervertrag für jede Neuvermietung eine zusätzliche Provision von zwei Monatskaltmieten vor. Während der Vertragslaufzeit vermittelte die Verwalterin 13 Neuvermietungen und stellte dafür insgesamt 16.815,71 Euro in Rechnung; die Eigentümerin zahlte zunächst anstandslos.
Nach Beendigung des Vertrags verlangte die Eigentümerin das gezahlte Geld zurück. Das Landgericht Krefeld wies die Klage zunächst ab und sprach der Verwalterin die Provisionen zu (Urt. v. 22.05.2024 – 7 O 15/24). Auf die Berufung der Eigentümerin änderte das Oberlandesgericht Düsseldorf das Urteil und gab der Rückforderungsklage statt (Urt. v. 24.10.2025 – 7 U 101/24). Die Verwalterin legte gegen dieses Urteil Revision zum Bundesgerichtshof ein – ohne Erfolg.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der amtliche Leitsatz
Der I. Zivilsenat hat die Rückzahlungspflicht bestätigt und formuliert den zentralen Rechtssatz wie folgt:
„Einem Wohnungsvermittler steht weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter der Wohnungsvermittler ist“ (BGH, Urt. v. 21.05.2026 – I ZR 224/25, Leitsatz zu § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG).
Die vier Fallgruppen des § 2 Abs. 2 WoVermittG
§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG schließt den Provisionsanspruch aus, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler selbst ist. Der vorliegende Fall betrifft die Verwalter-Variante („Fall 2″); frühere Entscheidungen betrafen andere Varianten derselben Vorschrift. Ergänzend erfasst die Norm auch die wirtschaftliche oder rechtliche Verflechtung über eine juristische Person – wer also über eine Tochter- oder Schwestergesellschaft mit dem Eigentümer, Verwalter oder Vermieter verbunden ist, kann sich der Rechtsfolge nicht durch eine bloße gesellschaftsrechtliche Aufspaltung entziehen.
Entscheidend für die Einordnung als „Verwalter“ im Sinne der Vorschrift war hier, dass die Verwalterin nach dem Verwaltervertrag mit laufenden, umfangreichen Verwaltungsaufgaben betraut war und in diesem Zusammenhang weitreichende Entscheidungsbefugnisse hatte, die auch den Abschluss von Mietverträgen für die Eigentümerin umfassten. Diese Kombination – dauerhafte Betreuung plus Abschlussvollmacht – unterscheidet die Mietverwaltung von der bloßen WEG-Verwaltung, zu der sogleich mehr.
Schritt 1: Das allgemeine Verflechtungsprinzip – und warum es allein nicht ausreicht
Um die Begründung des Senats nachzuvollziehen, muss man zunächst die allgemeine Doktrin zur „Verflechtung“ eines Maklers kennen: Einer Maklerleistung fehlt es an der provisionsauslösenden Wirkung, wenn wegen der Verflechtung des Maklers mit dem Vertragsgegner seines Auftraggebers anzunehmen ist, dass er sich im Streitfall regelmäßig auf dessen Seite stellen wird – und deshalb eine sachgerechte Wahrnehmung der Interessen des eigenen Auftraggebers wegen drohender Interessenkollision nicht gewährleistet ist. Diese Interessenbildung muss dabei institutionalisiert sein, also durch eine tendenziell dauerhafte Funktion verfestigt (grundlegend BGH, Urt. v. 19.02.2009 – III ZR 91/08, NJW 2009, 1809).
Wendet man diese klassische Doktrin auf die Vermittlung an einen Mietinteressenten an, passt sie sauber: Beauftragt der Wohnungssuchende den Vermittler, ist dessen „Vertragsgegner“ der Vermieter – und genau mit diesem ist der Vermittler als Verwalter dauerhaft verflochten. Deshalb kann er vom Mieter keine Provision verlangen; er steht im „Lager“ des Vermieters.
Beauftragt dagegen der Vermieter selbst den Verwalter mit der Vermittlung, kehrt sich das Verhältnis um: Der „Vertragsgegner“ des Auftraggebers ist nun der Mietinteressent – mit dem der Verwalter aber gerade nicht verflochten ist. Der Senat erkennt das ausdrücklich an: Soweit der Gesetzgeber die Tätigkeit eines die Wohnräume verwaltenden Wohnungsvermittlers wegen seiner engen wirtschaftlichen Verbindung zum Vermieter nicht als provisionswürdige echte Vermittlungstätigkeit angesehen hat, gilt diese Erwägung nur für sein Verhältnis zum Mietinteressenten – nicht für sein Verhältnis zum Vermieter selbst. Im Verhältnis zum ihn beauftragenden Vermieter erbringt der Verwalter-Vermittler typischerweise durchaus eine echte, provisionswürdige Leistung; ein struktureller Interessenkonflikt zwischen ihm und seinem Auftraggeber besteht hier gerade nicht – schließlich hat der Vermieter die Doppelstellung selbst veranlasst.
Schritt 2: Der eigentliche Grund – Schutz vor mittelbarer Kostenüberwälzung
Damit stellt sich die entscheidende Frage: Wenn die klassische Verflechtungsdoktrin einen Anspruch gegen den Vermieter gar nicht ausschließt – warum verneint der Senat ihn dann trotzdem? Die Antwort liegt nicht in einem Interessenkonflikt zwischen Verwalter und Vermieter, sondern im Schutzzweck der Norm gegenüber dem Mieter, der über diese Zweierbeziehung hinausreicht.
Der Senat sieht die Gefahr, dass der Vermieter eine ihm gegenüber entstandene Provisionsschuld über eine höhere Miete auf den Mieter umlegt und diesen dadurch mittelbar mit Zusatzkosten belastet – Kosten, die der Mieter nicht tragen müsste, wenn er denselben, im „Lager“ des Vermieters stehenden Vermittler und Verwalter selbst beauftragt hätte, denn dann griffe der unmittelbare Provisionsausschluss ohnehin. Würde man dem Vermieter die Zahlung gestatten, ließe sich der eigentlich zugunsten des Mieters gedachte Schutz auf einem Umweg aushebeln: Aus einer verbotenen direkten Provision würde schlicht eine erlaubte indirekte, die über die Miethöhe beim Mieter landet. Genau das soll die strikte Trennung zwischen Wohnungsvermittlung und Wohnungsverwaltung verhindern; die dadurch hergestellte Markttransparenz gewährleistet, dass dem Mieter weder unmittelbar noch mittelbar eine Provision des mit dem Vermieter wirtschaftlich verflochtenen Vermittlers aufgebürdet wird (unter Bezugnahme auf die Gesetzesbegründung zur Stärkung des Bestellerprinzips, BT-Drucks. 18/3121, S. 15 und 17).
Diese Erwägung markiert den entscheidenden Unterschied zur klassischen Verflechtungsdoktrin: Es geht nicht mehr um den Schutz eines konkreten Auftraggebers vor einem befangenen Makler, sondern um einen marktweiten Umgehungsschutz zugunsten eines Dritten – des Mieters, der am Vermittlungsvertrag zwischen Vermieter und Verwalter gar nicht beteiligt ist.
Das Wortlautargument: keine Beschränkung auf den Mieter
Gestützt wird dieses Ergebnis durch den Wortlaut: Anders als andere Regelungen des WoVermittG, die ausdrücklich an den Wohnungssuchenden anknüpfen, enthält § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG keine entsprechende Einschränkung auf die Mieterseite. Der Ausschluss ist allgemein formuliert und erfasst deshalb beide Anspruchsrichtungen.
Keine unverhältnismäßige Berufsbeschränkung
Der Senat hat zudem geprüft, ob der Provisionsausschluss die Berufsausübungsfreiheit des Verwalters aus Art. 12 GG unverhältnismäßig beeinträchtigt – und dies verneint. Der Verwalter wird nicht gezwungen, seine bisherige berufliche Tätigkeit vollständig aufzugeben; ihm verbleiben hinreichende Tätigkeitsfelder, für die er ein auskömmliches Entgelt vereinbaren kann – etwa die reguläre Verwaltungsvergütung oder die Vermittlung von Wohnungen, die er nicht selbst verwaltet. Auch im Zusammenspiel mit dem bereits seit 2015 geltenden Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermittG), das die Tätigkeitsfelder des Wohnungsvermittlers ohnehin schon einschränkt, führt der zusätzliche Ausschluss nicht zu einer unverhältnismäßigen Kumulation von Beschränkungen.
Rechtsfolge: Unwirksamkeit und Rückforderung
Verstößt eine Provisionsvereinbarung gegen § 2 Abs. 2 WoVermittG, ist sie nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG unwirksam. Bereits gezahlte Beträge können nach den allgemeinen Regeln des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB) zurückgefordert werden – wie im entschiedenen Fall geschehen, in dem die Eigentümerin die gezahlten 16.815,71 Euro nebst Zinsen zurückerhielt.
Praktischer Tipp: Prüfen Sie bestehende Verwalterverträge mit Vermietungsvollmacht gezielt darauf, ob eine erfolgsabhängige Vermittlungsprovision vereinbart ist. Ist das der Fall, besteht sowohl für künftige als auch für bereits abgerechnete Provisionen ein erhebliches Risiko.
Warum die wiederholte Zahlung der Rückforderung nicht entgegensteht
In der Praxis liegt ein naheliegender Verteidigungsansatz nahe: Wenn der Auftraggeber die Provision über Jahre hinweg anstandslos gezahlt hat, kann er das Geld dann überhaupt noch zurückverlangen? Hier kommt § 814 BGB ins Spiel: Das Erlangte kann nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende positiv wusste, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war.
Diese Vorschrift hilft der Verwaltung in solchen Fällen jedoch regelmäßig nicht. Nach gefestigter Rechtsprechung genügt für den Ausschluss der Rückforderung nicht, dass der Zahlende Zweifel an seiner Zahlungspflicht hatte oder diese bei sorgfältiger rechtlicher Prüfung hätte erkennen können. Erforderlich ist vielmehr positive Kenntnis der Nichtschuld im maßgeblichen Zeitpunkt der jeweiligen Zahlung – ein bloßer Rechtsirrtum, wie er beim durchschnittlichen Verwaltungskunden hinsichtlich der Feinheiten des Wohnungsvermittlungsgesetzes die Regel sein dürfte, genügt nicht. Wer die in Rechnung gestellte Provision im Vertrauen auf deren Wirksamkeit begleicht, verliert seinen Rückforderungsanspruch also nicht allein dadurch, dass er dies wiederholt getan hat.
Praktischer Tipp: Verlassen Sie sich als Verwaltung nicht darauf, dass eine über Jahre unbeanstandet gebliebene Zahlungspraxis vor Rückforderungen schützt. Der maßgebliche Zeitpunkt für die Verjährung ist zudem nicht die einzelne Zahlung, sondern regelmäßig das Ende des Jahres der Kenntniserlangung (§§ 195, 199 BGB) – auch länger zurückliegende Zahlungen können daher noch zurückgefordert werden.
Der Umgehungsschutz: Auch der Gehilfe zählt
Eine weitere, für die Vertragsgestaltung wichtige Klarstellung ergibt sich aus der bisherigen Rechtsprechung, an die der BGH anknüpft: Der Provisionsausschluss greift nach gefestigter Rechtsprechung auch dann, wenn nicht der Wohnungsvermittler selbst, sondern dessen Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltet (BGH, Urt. v. 02.10.2003 – III ZR 5/03). Diese Rechtsprechung wurde später dahin erweitert, dass bei einer juristischen Person als Wohnungsvermittler auch deren Organ als Gehilfe des Verwalters gelten kann (BGH, Urt. v. 22.02.2018 – I ZR 38/17). Die bloße organisatorische Aufspaltung – ein Mitarbeiter „verwaltet“, ein anderer „vermittelt“ – schützt eine Gesellschaft also nicht automatisch vor dem Provisionsausschluss, wenn beide letztlich für denselben Rechtsträger tätig werden.
Die entscheidende Abgrenzung: WEG-Verwalter oder Mietverwalter?
Für die Einordnung der eigenen Tätigkeit ist eine Unterscheidung von zentraler Bedeutung: Ein reiner WEG-Verwalter, der ausschließlich das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet, ist nach ständiger Rechtsprechung nicht ohne Weiteres „Verwalter von Wohnräumen“ im Sinne des § 2 WoVermittG (grundlegend BGH, Urt. v. 13.03.2003 – III ZR 299/02, NJW 2003, 1393; ebenso BGH, Urt. v. 06.02.2003 – III ZR 287/02, NJW 2003, 1249). Von dieser Linie rückt der Bundesgerichtshof auch in der aktuellen Entscheidung nicht ab. Maßgeblich für die Einordnung als Wohnraumverwalter ist, wie im entschiedenen Fall, die Kombination aus laufender, umfangreicher Betreuung und einer Entscheidungsbefugnis, die auch den Abschluss von Mietverträgen umfasst. Das Provisionsverbot betrifft damit in erster Linie Mietverwaltungen, die im Namen des Eigentümers Mietverträge über einzelne Wohnungen abschließen und diese Wohnungen zugleich laufend betreuen.
Für Mischmandate – etwa wenn eine Gesellschaft sowohl WEG- als auch Sondereigentumsverwaltung mit Vermietungsbefugnis anbietet – lohnt sich der genaue Blick auf Aufgaben, Befugnisse und die konkrete Vertragsgestaltung im Einzelfall.
Praktischer Tipp: Klären Sie für jedes Mandat gesondert, ob es sich um reine WEG-Verwaltung oder um Mietverwaltung mit Vermietungsvollmacht handelt. Nur Letztere ist von diesem Urteil unmittelbar betroffen.
Was weiterhin zulässig bleibt: die integrierte Pauschalvergütung
Das Urteil verbietet nicht jede Vergütung für Vermietungsleistungen im Rahmen eines Verwaltermandats. Zulässig bleibt die Integration von Vermietungsleistungen in eine pauschale Verwaltervergütung, solange diese nicht an den konkreten Vermietungserfolg anknüpft. Die Grenze ist dort erreicht, wo die Vergütung – ausdrücklich oder faktisch – durch den Abschluss eines Mietvertrags ausgelöst oder erhöht wird. In einem solchen Fall liegt wirtschaftlich eine Vermittlungsprovision vor, die dem Verbot unterfällt, unabhängig davon, wie sie im Vertrag bezeichnet wird.
Praktischer Tipp: Stellen Sie Verwalterverträge, die Vermietungsleistungen einschließen, auf eine feste, erfolgsunabhängige Pauschale um. Eine Vergütung, die unabhängig davon anfällt, ob und wie oft im Abrechnungszeitraum neu vermietet wurde, ist rechtlich deutlich sicherer als eine Provision pro Neuvermietung.
Handlungsempfehlungen für Verwaltungen
- Bestandsverträge prüfen: Identifizieren Sie sämtliche Verwalterverträge mit Vermietungsvollmacht und erfolgsabhängiger Vergütungskomponente.
- Vergütungsmodelle umstellen: Ersetzen Sie erfolgsabhängige Provisionen durch pauschale, vom Vermietungserfolg unabhängige Entgelte.
- Rückstellungen bilden: Prüfen Sie das wirtschaftliche Risiko aus bereits vereinnahmten Provisionen und bilden Sie gegebenenfalls Rückstellungen für Rückforderungsansprüche.
- Erlaubnislage klären: Prüfen Sie unabhängig von der Provisionsfrage, ob für die Vermietungstätigkeit eine eigene Maklererlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO erforderlich ist.
- Mandatstypen sauber trennen: Unterscheiden Sie in der Vertragsgestaltung klar zwischen reiner WEG-Verwaltung und Mietverwaltung mit Vermietungsvollmacht.
Fazit
Der Bundesgerichtshof zieht eine klare Linie: Wer eine Wohnung verwaltet, kann für deren Vermietung keine Provision verlangen – unabhängig davon, wer sie zahlen soll. Für Mietverwaltungen mit Vermietungsvollmacht und erfolgsabhängiger Vergütung ist das ein unmittelbares Rückforderungsrisiko, dem weder eine lange, unbeanstandete Zahlungspraxis noch eine organisatorische Aufspaltung von Verwaltung und Vermittlung entgegensteht. Wer künftig rechtssicher vergüten will, sollte auf eine pauschale, erfolgsunabhängige Verwaltervergütung setzen – und dabei sauber zwischen WEG- und Mietverwaltung unterscheiden.
Weiterführende Informationen
- Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) – Volltext
- § 2 WoVermittG – Entgelt für die Vermittlung, Ausschlussgründe
- BT-Drucks. 18/3121 – Gesetzentwurf zur Stärkung des Bestellerprinzips
- § 652 BGB – Entstehung des Maklerlohnanspruchs
- § 814 BGB – Kenntnis der Nichtschuld
- Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
- Weitere Beiträge zum Immobilien- und Mietrecht auf KIGQnews
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle anwaltliche Beratung. Stand: Juli 2026.
