Das erste Halbjahr 2026 brachte eine Reihe richtungsweisender Entscheidungen oberster und oberer Gerichte, die für Eigentümer, Vermieter und Mieter, Bauherren und Architekten unmittelbar relevant sind. Dieser Beitrag stellt die wichtigsten Urteile geordnet nach Rechtsgebiet vor und erläutert ihre praktische Bedeutung.
I. Immobilienrecht / WEG-Recht
1. Steckengebliebener Bau: WEG muss auch Innenwände, Elektro und Heizung fertigstellen
Was passiert, wenn der Bauträger insolvent wird und das Gebäude im Rohzustand stehen bleibt? Diese Frage stellt sich in der Praxis immer wieder, und die Antworten waren lange uneinheitlich. Der BGH hat mit Urteil vom 27. Februar 2026 – V ZR 219/24 nun klargestellt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau nicht nur verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum fertigzustellen. Sie muss darüber hinaus auch innenliegende nichttragende Wände in verputzter Form, unter Putz verlegte Leitungen sowie den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung einschließlich Zuleitungen und Heizkörpern herstellen.
Entscheidend ist dabei nicht die formale Zuordnung der Bauteile zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, sondern die baupraktische Notwendigkeit einer einheitlichen Fertigstellung. Der BGH stützt sich auf den Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG. Dieser Anspruch ist nach der Rechtsprechung ein unverjährbarer Daueranspruch.
Was bedeutet das für die Praxis? Für Erwerber, die nach einer Bauträgerinsolvenz in einer halbfertigen Wohnung stecken, ist das Urteil eine erhebliche Stärkung ihrer Rechtsposition. Die WEG kann sich nicht mehr darauf zurückziehen, nur das formale Gemeinschaftseigentum zu schulden. Gleichzeitig entstehen für die Gemeinschaft erhebliche finanzielle Verpflichtungen, die alle Mitglieder treffen. Eine frühzeitige rechtliche Beratung über den Umfang der Erstherstellungspflicht und die Kostenverteilung ist in solchen Fällen unbedingt zu empfehlen.
2. Ende der starren „Drei-Angebote-Regel“ bei Erhaltungsmaßnahmen
Wer eine Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet oder darin lebt, kennt die Diskussion: Müssen vor der Beauftragung von Handwerkern mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden? Viele Instanzgerichte hatten diese sogenannte Drei-Angebote-Regel als Ausprägung ordnungsmäßiger Verwaltung behandelt und Beschlüsse ohne vorherige Angebotseinholung für anfechtbar gehalten.
Der BGH hat mit Urteil vom 27. März 2026 – V ZR 7/25 dieser Praxis nun eine klare Absage erteilt. Maßgeblich ist nicht die Anzahl der Angebote, sondern die Qualität der Entscheidungsgrundlage im Einzelfall. Entscheidend ist, ob ein vernünftig und wirtschaftlich denkender Wohnungseigentümer die Maßnahme auf Basis der vorliegenden Informationen als sachgerecht ansehen durfte. Langjährige Erfahrungen mit bekannten Handwerksbetrieben können dabei wertvoller sein als ein bloßer Preisvergleich — das Gericht bestätigte ausdrücklich, dass die Beauftragung bewährter Firmen ohne Angebotsvergleich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann.
Was bedeutet das für die Praxis? Verwalter und Eigentümergemeinschaften erhalten mehr Handlungsspielraum. Trotzdem sollten Entscheidungen nachvollziehbar dokumentiert werden — sei es durch Erfahrungswerte, Kostenübersichten oder Referenzen. Ein pauschales Ignorieren von Marktvergleichen bleibt riskant, wenn keine plausible Begründung vorliegt.
II. Wohnraummietrecht
1. Gewinnbringende Untervermietung ist unzulässig
Ein Berliner Mieter vermietete seine Zweizimmerwohnung, für die er monatlich 460 Euro Nettokaltmiete zahlte, für 962 Euro nettokalt an zwei Untermieter weiter und erzielte damit einen erheblichen Gewinn. Der Vermieter mahnte ab und kündigte. Der BGH gab dem Vermieter mit Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23 recht.
Die Entscheidung ist grundsätzlicher Natur: Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB besteht nicht, wenn damit ein Gewinn erzielt wird, der über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht. Zweck der Untervermietung ist es, dem Mieter die Wohnung bei wesentlicher Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten — nicht, ihm eine Einnahmequelle zu verschaffen. Der Wunsch nach Kostensenkung ist ein berechtigtes Interesse; Gewinnerzielung ist es nicht.
Was bedeutet das für die Praxis? Vermieter können gewinnbringende Untervermietungen — insbesondere über Airbnb und ähnliche Plattformen — rechtssicher kündigen, wenn der Mieter durch die Untermiete mehr einnimmt als er selbst an Miete und Nebenkosten aufwendet. Für Mieter ist das Urteil eine deutliche Warnung: Wer die Differenz zwischen Haupt- und Untermiete als Einnahme verbucht, riskiert die Kündigung seines Mietverhältnisses.
2. Kein Abzug „Alt für Neu“ bei der Mängelbeseitigung mehr
Jahrzehntelang war es gängige Rechtspraxis: Wenn ein Bauunternehmer einen Mangel beseitigen musste und dabei altes Material durch neues ersetzte, durfte er einen Abzug „Alt für Neu“ vom Mängelbeseitigungsaufwand verlangen. Der Besteller hatte das Werk schließlich bereits genutzt und profitierte von einem neuwertigem Ersatz. Diese Praxis hat der BGH mit Urteil vom 27. November 2025 – VII ZR 112/24 für alle Verträge ab dem 1. Januar 2002 aufgegeben.
Der Grund: Mit der Schuldrechtsmodernisierung hat der Gesetzgeber in § 635 Abs. 2 BGB ausdrücklich bestimmt, dass der Unternehmer alle notwendigen Aufwendungen zur Mängelbeseitigung zu tragen hat. Die Nacherfüllung ist kein Schadensersatz, sondern die erstmalige Erfüllung des Vertrages — der Unternehmer hat eben nie ein mangelfreies Werk geliefert. Deshalb kann er sich auch nicht auf einen Vorteilsausgleich berufen. Unberührt bleibt der Einwand der sogenannten Sowiesokosten: Wenn das mangelfreie Werk von vornherein teurer gewesen wäre, kann der Unternehmer diesen Differenzbetrag geltend machen.
Was bedeutet das für die Praxis? Bauherren und Besteller sind bei der Mängelbeseitigung jetzt bessergestellt. Handwerker und Bauunternehmer müssen darauf achten, dass Neuherstellungen nicht mehr automatisch einen Abzug rechtfertigen. Wer als Unternehmer Mehrkosten durch Sowiesokosten geltend machen will, muss das konkret darlegen und beweisen.
3. Baukostenobergrenze deckelt das Architektenhonorar
Ein Bauherr vereinbarte mit seinem Architekten eine Kostenzielmarke von 4,56 Millionen Euro für den Umbau eines Hotels. Am Ende betrugen die tatsächlichen Baukosten über 7 Millionen Euro. Der Architekt klagte auf sein HOAI-Honorar, berechnet auf Basis der tatsächlichen Baukosten. Das OLG Hamm hat mit Urteil vom 5. Juni 2025 – 24 U 57/22 entschieden: Die vereinbarte Baukostenobergrenze ist eine Beschaffenheitsvereinbarung, die das Architektenhonorar nach oben deckelt.
Das Gericht stellte klar: Wer eine Kostengrenze vereinbart, haftet grundsätzlich dafür. Die Beweislast dafür, dass Sonderwünsche des Bauherrn zu Mehrkosten geführt haben, liegt beim Architekten. Zudem muss der Bauherr im Schadensersatzverfahren nachweisen, dass er das Projekt bei korrekter Kostenplanung nicht durchgeführt hätte — eine Vermutungsregel gilt hier nicht.
Was bedeutet das für die Praxis? Architekten sollten Kostenzusagen und -grenzen schriftlich und präzise dokumentieren. Jede nachträgliche Änderung des Bau-Solls durch den Bauherrn sollte ebenso schriftlich festgehalten werden, um die Beweislast zu klären. Bauherren sollten wissen, dass eine Kostenobergrenze nicht automatisch zum Schadensersatz führt — sie müssen darlegen, dass sie das Projekt bei Kenntnis der tatsächlichen Kosten abgebrochen hätten.
4. Bauherr verliert Mängelrechte nicht durch Unkenntnis bei der Abnahme
Wer bei der Abnahme eines Bauwerks einen Mangel nicht kennt, verliert seine Mängelrechte nach § 640 Abs. 3 BGB nicht. Das gilt auch dann, wenn der Mangel erkennbar gewesen wäre. Diese Entscheidung des BGH mit Beschluss vom 14. Januar 2026 – Az. VII ZR 54/25 stärkt die Position privater Bauherren, die bei der Abnahme typischerweise keine bautechnischen Fachkenntnisse mitbringen.
Was bedeutet das für die Praxis? Bauherren sollten Abnahmen nicht überstürzen und idealerweise einen sachkundigen Beistand hinzuziehen. Wer einen Mangel bei der Abnahme schlicht nicht bemerkt — auch wenn er bei näherem Hinsehen erkennbar gewesen wäre — muss keine Verwirkung seiner Rechte befürchten, solange keine arglistige Täuschung über den Mangel vorliegt.
5. Unwirksame Klauseln in Fertighaus-Bauverträgen: Massenverstoß vor Gericht
Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hat in einem Verfahren des Bauherren-Schutzbundes gegen den Fertighausanbieter Danhaus insgesamt 60 von 63 beanstandeten Klauseln für unwirksam erklärt. 57 dieser Klauseln erkannte der Anbieter bereits selbst als unwirksam an. Betroffen waren Zahlungspläne, Bauzeiten, Sicherungsregelungen und Klauseln zu Änderungen am Bausoll.
Das Urteil vom 4. März 2026 ist kein Einzelfall — es zeigt ein strukturelles Problem in der Branche. Vorformulierte Bauverträge von Fertighaus- und Schlüssfertiganbietern enthalten regelmäßig Klauseln, die das unternehmerische Risiko einseitig auf den privaten Bauherrn abwälzen.
Was bedeutet das für die Praxis? Wer einen Fertighaus- oder Schlüsselfertigvertrag unterschreiben soll, sollte diesen zwingend vorab anwaltlich prüfen lassen. Unwirksame Klauseln führen nicht automatisch zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages — an ihre Stelle tritt aber das gesetzliche Leitbild, das für Bauherrn häufig günstiger ist.
6. Makler darf auf Verkäuferangaben vertrauen — aber nicht blind
Ein Makler übernahm für das Exposé die Wohnflächenangaben des Verkäufers, die sich später als falsch herausstellten. Das LG Düsseldorf hat mit Urteil vom 6. November 2025 – Az. 11 O 285/23 entschieden: Die Aufklärungspflicht des Maklers beschränkt sich auf die korrekte Wiedergabe der Informationen, die ihm der Verkäufer mitgeteilt hat. Eine eigenständige Prüfpflicht besteht nur dann, wenn der Makler an der Richtigkeit der Angaben zweifeln musste — etwa bei offensichtlichen Unstimmigkeiten.
Diese Linie entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH (III ZR 146/06). Neu ist die ergänzende Klarstellung: Wer als Makler Angaben ins Exposé aufnimmt, die er sich selbst ausgedacht oder aus nicht verifizierten Quellen übernommen hat, haftet für daraus entstehende Schäden.
Was bedeutet das für die Praxis? Makler sollten die Quelle aller Exposé-Angaben dokumentieren und im Zweifel darauf hinweisen, dass es sich um Angaben des Verkäufers handelt. Käufer sollten sich nicht ausschließlich auf Maklerangaben verlassen, sondern wesentliche Objektdaten wie Wohnfläche und Baujahr selbst überprüfen.
IV. Hinweis auf steuerliche Entwicklungen
Neben den zivilrechtlichen Urteilen gibt es im steuerlichen Bereich zwei Entwicklungen, die Immobilieneigentümer kennen sollten:
Der Bundesfinanzhof hat 2026 seine Rechtsprechung zur Gebäudeabschreibung (AfA) präzisiert. Steuerpflichtige können unter bestimmten Voraussetzungen eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes geltend machen und damit schneller abschreiben als nach dem gesetzlichen Regelsatz. Der Nachweis erfordert ein qualifiziertes Gutachten.
Zudem plant der Gesetzgeber Anpassungen bei der Erbschaftsteuer mit Auswirkungen auf Immobilienvermögen. Wer Immobilien im Rahmen der Nachfolgeplanung übertragen möchte, sollte die aktuellen gesetzgeberischen Entwicklungen im Blick behalten und frühzeitig steuerrechtliche Beratung in Anspruch nehmen.
Fazit
Das erste Halbjahr 2026 hat gezeigt, dass die Gerichte in zentralen Bereichen des Immobilien-, Bau- und Mietrechts für mehr Klarheit gesorgt haben — zugunsten von Bauherren, Erwerbern und Mietern, aber auch mit neuen Pflichten für Eigentümergemeinschaften. Wer an einem Bauprojekt beteiligt ist, eine Wohnung vermietet oder Mitglied einer WEG ist, sollte die hier beschriebenen Entwicklungen kennen und seine Verträge, Beschlüsse und Abrechnungen entsprechend überprüfen.
Die Kanzlei im Grünen Quartier berät Sie kompetent und praxisnah im Immobilienrecht, Baurecht, Architektenrecht, Mietrecht und Energierecht. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Stand: Mai 2026.
