Am Anfang steht eine Zahl. Sie fällt im ersten Gespräch, steht im Angebot oder im Vertrag. Später zeigt sich jedoch oft, dass jede Seite sie anders verstanden hat. Beim Architektenvertrag Baukosten ist genau das ein häufiger Streitauslöser. Der Auftraggeber denkt an eine Grenze. Der Architekt sieht dagegen eine grobe Größenordnung. Zudem hängt das Honorar häufig an denselben Baukosten. Steigen sie, steigt daher in der Regel auch das Honorar. In der Beratungspraxis begegnet uns dieses Muster immer wieder. Dieser Beitrag zeigt deshalb Phase für Phase, was rechtlich gilt, was die Gerichte dazu entschieden haben, wo Kostenunsicherheit entsteht und wie Auftraggeber und Architekten offen darüber sprechen können.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Kosten sind anfangs eine Spanne: Baukosten stehen zu Beginn nicht endgültig fest. Erst mit Planung, Ausschreibung und Bau werden die Zahlen jedoch belastbarer.
- Auch ungefähre Zahlen können binden: Nennt der Auftraggeber eine Bausumme und widerspricht der Architekt nicht, bestimmt sie in der Regel den Planungsrahmen. Das gilt selbst bei einem „circa“-Betrag (BGH, Urteil vom 21. März 2013 – VII ZR 230/11).
- Obergrenze: Eine vereinbarte Kostenobergrenze gehört zur Beschaffenheit der Planung. Wird sie überschritten, drohen daher Schadensersatz und Honorarkürzung. In schweren Fällen kann das Honorar ganz entfallen (OLG Celle, Urteil vom 1. Juli 2026 – 14 U 59/25). Die Vereinbarung muss allerdings der Auftraggeber beweisen.
- Honorar und Baukosten: Bei einem Honorar nach HOAI richtet sich die Vergütung nach den anrechenbaren Kosten (§ 4 HOAI). Ändert sich der Leistungsumfang einvernehmlich, ist die Honorargrundlage daher in Textform anzupassen (§ 10 Abs. 1 HOAI).
- Pauschalhonorar: Eine Pauschale beruht meist auf einer Kostenannahme und einer bestimmten Planungsaufgabe. Ändert sich die Aufgabe grundlegend, sollten die Parteien die Pauschale deshalb ausdrücklich anpassen.
- Zielfindung und Sonderkündigung: Sind wesentliche Planungsziele noch offen, muss der Architekt zunächst eine Planungsgrundlage mit Kosteneinschätzung vorlegen (§ 650p Abs. 2 BGB). Danach kann der Auftraggeber innerhalb von zwei Wochen kündigen (§ 650r BGB). Wer ohne Zustimmung weiterplant, tut das jedoch auf eigenes Risiko.
- Ausstieg: Der Auftraggeber darf den Vertrag jederzeit kündigen, und zwar schriftlich. Der Architekt behält dann grundsätzlich seinen Honoraranspruch, muss sich aber ersparte Aufwendungen anrechnen lassen (§ 648 BGB). Verbraucher sollten zusätzlich prüfen, ob ein Widerruf möglich ist.
- Praxis: Vereinbaren Sie Kostenziel, Schwellenwert, Freigabepunkte und Pausenregel schriftlich. Das verhindert die meisten Streitigkeiten, weil beide Seiten dann von derselben Zahl sprechen.
Architektenvertrag Baukosten: Warum sie am Anfang nie endgültig feststehen
Zu Projektbeginn gibt es keine Planung, keine Angebote und oft keine Genehmigung. Deshalb arbeiten Architekten zunächst mit Erfahrungswerten, etwa mit Kosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche. Diese Werte sind nützlich. Sie bleiben aber eine Schätzung. Außerdem wirken viele Einflüsse erst später auf die Kosten. Das ist keine Pflichtverletzung, sondern der Normalfall. Entscheidend ist daher, dass beide Seiten diese Unsicherheit früh besprechen.
Typische Kostenunsicherheiten je Projektart
| Projektart | Typische Kostenunsicherheiten | Was früh hilft |
|---|---|---|
| Neubau | Baugrund und Grundwasser, Erschließung, Genehmigungsauflagen, Standard und Technik | Baugrunduntersuchung früh beauftragen. Standard und Technikumfang schriftlich festlegen. |
| Anbau und Erweiterung | Anschluss an den Bestand, Statik des Bestands, Abstandsflächen, Eingriffe in die Haustechnik | Bestand aufnehmen und die Schnittstellen zum Bestand klären. |
| Aufstockung | Tragfähigkeit von Bestandswänden und Gründung, Brandschutz, Schallschutz, Genehmigungsfähigkeit | Statische Vorprüfung und Abstimmung mit der Behörde vor der Entwurfsplanung. |
| Sanierung und Umbau im Bestand | Verdeckte Mängel, Schadstoffe, unbekannte Leitungen, Denkmal- und Energieanforderungen | Bestandsuntersuchung durchführen, eine Reserve einplanen und Kosten ausdrücklich als Spanne ausweisen. |
Kostentreiber, die in fast jedem Projekt auftreten
- Baugrund und Umgebung: Tragfähigkeit, Grundwasser, Altlasten, Nachbarbebauung und Zufahrt beeinflussen Gründung und Baustelleneinrichtung.
- Genehmigung und Auflagen: Abstandsflächen, Stellplätze, Brandschutz, Entwässerung, Begrünung, Denkmalschutz und Energieanforderungen können die Planung verändern.
- Statik und Konstruktion: Spannweiten, Gründungsart, Aussteifung und Änderungen nach der Prüfung der Statik wirken sich unmittelbar auf die Kosten aus.
- Technik und Ausstattung: Heizung, Lüftung, Elektro, Smart Home, Photovoltaik und Speicher werden häufig erst im Planungsverlauf konkretisiert.
- Änderung der Planungsaufgabe: Mehr Fläche, zusätzliche Geschosse oder Wohneinheiten und ein höherer Standard verändern die Grundlage der Schätzung.
- Markt: Preissteigerungen, knappe Gewerke und Lieferzeiten wirken vor allem zwischen Planung und Vergabe.
- Schnittstellen: Fachplaner, Innenarchitektur und Außenanlagen, die der Auftraggeber direkt beauftragt, haben oft eigene Kostengruppen. Führt niemand die Gesamtkosten zusammen, bleibt die Summe dadurch leicht unbemerkt.
- Zielkonflikt von Anfang an: Raumprogramm und Budget passen schon bei Vertragsschluss nicht zusammen. Das fällt oft erst auf, wenn die erste belastbare Zahl vorliegt.
Nicht jede Kostensteigerung ist ein Fehler. Jede Steigerung muss aber besprochen und bewusst entschieden werden.
Budget, Kostenrahmen, Kostenobergrenze: Begriffe, die Streit auslösen
Im Gespräch werden diese Wörter oft gleichgesetzt. Rechtlich bestehen dagegen erhebliche Unterschiede. Deshalb lohnt es sich, die Begriffe zu Beginn sauber zu trennen.
| Begriff | Bedeutung | Rechtliche Wirkung |
|---|---|---|
| Budget | Betrag, den der Auftraggeber einsetzen kann oder will. | Wird die Zahl genannt und widerspricht der Architekt nicht, bestimmt sie in der Regel den Planungsrahmen. Eine feste Obergrenze folgt daraus nicht automatisch. |
| Kostenrahmen oder Kostenziel | Zielgröße, die die Planung anstrebt, oft mit Formulierungen wie „angestrebt“ oder „circa“. | Der Architekt muss sie berücksichtigen und auf erkennbare Abweichungen hinweisen. Auch ein „circa“-Betrag kann bindend werden. Ob er als Obergrenze gilt, ist eine Frage der Auslegung. |
| Kostenobergrenze | Ausdrücklich vereinbarte Höchstgrenze für die Baukosten. | Verbindliche Beschaffenheit der Planung. Bei Überschreitung kommen Mangelrechte, Schadensersatz und Honorarkürzung in Betracht. Im Extremfall entfällt das Honorar. |
Fehlt zudem die Angabe, ob die Zahl netto oder brutto gilt und welche Kostengruppen nach DIN 276 gemeint sind, entsteht der Streit bereits dort.
Kostenschätzung, Kostenberechnung, Kostenanschlag, Kostenfeststellung
Auch die Kostenermittlungen nach DIN 276 haben unterschiedliche Aussagekraft. Sie bauen aufeinander auf und werden dabei mit jeder Planungsstufe genauer.
| Kostenermittlung | Wann? | Aussagekraft |
|---|---|---|
| Kostenschätzung | Vorplanung | Grobe Größenordnung auf Basis von Flächen und Erfahrungswerten. |
| Kostenberechnung | Entwurfsplanung | Genauer, nach Bauteilen und Mengen. Bei einem Honorar nach HOAI ist sie die übliche Grundlage der anrechenbaren Kosten. |
| Kostenanschlag | Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe | Auf Basis von Angeboten und Vergabepreisen. |
| Kostenfeststellung | Nach Abschluss der Baumaßnahme | Tatsächlich entstandene Kosten. |
Praktischer Tipp: Benennen Sie die Zahl ausdrücklich. Schreiben Sie dazu, ob es sich um Budget, Rahmen oder Obergrenze handelt und was gelten soll, wenn sie überschritten wird.
Was die Gerichte zu Kostenvorgaben entschieden haben
Zu Baukosten im Architektenvertrag gibt es umfangreiche Rechtsprechung. Sie beantwortet vier Fragen: Wann zählt schon eine bloße Kostenvorstellung? Wann ist eine Obergrenze verbindlich? Wie viel Abweichung ist erlaubt? Und was folgt aus einer Überschreitung? Viele Entscheidungen betreffen Verträge aus der Zeit vor der Reform des Bauvertragsrechts 2018. Die Grundsätze gelten aber fort, wie ein Urteil des OLG Celle aus dem Jahr 2026 zu einem Vertrag von 2021 zeigt.
Schon die Kostenvorstellung zählt
Der Bundesgerichtshof hat früh klargestellt, dass der Architekt nicht ohne Rücksicht auf die finanziellen Möglichkeiten des Auftraggebers planen darf. Plant er ein Wohnhaus, ohne verlässlich zu wissen, was sich der private Auftraggeber leisten kann, verletzt er regelmäßig seine Pflichten. Außerdem bestimmen Kostenvorstellungen aus der Grundlagenermittlung den Planungsrahmen. Sie werden regelmäßig Vertragsinhalt, wenn der Architekt nicht widerspricht. Das gilt auch, wenn der Auftraggeber keine genaue Obergrenze nennt, sondern nur eine ungefähre Bausumme. Bestehen Zweifel, muss der Architekt sie ausräumen, zum Beispiel mit einer Kostenschätzung (BGH, Urteil vom 21. März 2013 – VII ZR 230/11).
Zwei Klarstellungen gehören dazu. Erstens ist die Bausumme im Bauantrag regelmäßig kein Beleg dafür, was die Parteien vereinbart haben (BGH, a. a. O.; BGH, Urteil vom 13. Februar 2003 – VII ZR 395/01). Zweitens beschränkt sich die Pflicht nicht auf das Planen, Der Architekt schuldet außerdem eine zutreffende Beratung über die voraussichtlichen Baukosten. Ist eine Kostenschätzung, die für Kredit- oder Förderanträge verwendet wird, unzutreffend, muss er darauf hinweisen, dass sie keine Grundlage für Investitionsentscheidungen ist. Kostenermittlungen sind bei umfassender Beauftragung außerdem als Teilerfolge geschuldet. Fehlen sie, kommt deshalb eine Honorarminderung in Betracht (BGH, Urteil vom 11. November 2004 – VII ZR 128/03). Nach dem OLG Hamm ist das Honorar in der Regel anteilig zu kürzen, wenn die Kostenermittlungen nicht rechtzeitig erstellt werden (OLG Hamm, Urteil vom 24. Januar 2006 – 21 U 139/01).
Das Gegenstück: Der Auftraggeber muss mitspielen
Das OLG Düsseldorf wies die Klage eines Bauherrn auf Schadensersatz wegen Baukostenüberschreitung ab. Eine Erklärung, die Kosten sollten einen Betrag „maximal“ nicht überschreiten, genüge zwar als Vorgabe. Im entschiedenen Fall ließ sich jedoch weder eine vereinbarte Grenze noch eine für den Architekten erkennbare konkrete Vorgabe feststellen. Der Bauherr hielt zudem an einem aufwendigen Standard fest und nahm Einsparvorschläge nicht an. Eine Pflicht des Architekten, die Finanzierbarkeit konkret zu prüfen, verneinte das Gericht dagegen. Der Bauherr müsse stattdessen begrenzte Mittel deutlich machen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 25. März 2014 – 23 U 166/12).
Die verbindliche Obergrenze: eine Frage der Beschaffenheit
Ist eine Baukostenobergrenze vereinbart, gehört sie zur geschuldeten Beschaffenheit der Planung. Eine Planung, die höhere Kosten verursacht, ist somit mangelhaft (BGH, Urteil vom 13. Februar 2003 – VII ZR 395/01). Der Auftraggeber kann deshalb Schadensersatz verlangen (§ 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB). Das Honorar kann der Architekt zudem nur insoweit durchsetzen, wie es bei Einhaltung der Obergrenze angefallen wäre. Die Vereinbarung der Obergrenze muss allerdings der Auftraggeber darlegen und beweisen. Wird eine vereinbarte Grenze später geändert, trägt hingegen die Beweislast, wem die Änderung nützt (BGH, Urteil vom 6. Oktober 2016 – VII ZR 185/13). Im entschiedenen Fall stritten die Parteien darüber, ob eine Obergrenze von 600.000 Euro galt oder ob der Auftraggeber eine Kostenschätzung über 1,2 Millionen Euro akzeptiert hatte. Das ist der Streit um die eine Zahl mit zwei Lesarten, mit dem dieser Beitrag begann.
Wie der Schaden zu berechnen ist, hat der Bundesgerichtshof zudem geklärt. Er kann in den Kosten bestehen, die über der Obergrenze liegen. Er entfällt aber, soweit der Mehraufwand den Wert des Objekts gesteigert hat. Maßgeblich ist dabei der Vergleich der Vermögenslage mit und ohne Pflichtverletzung. Beide Seiten müssen dabei vortragen: der Architekt, welche kostensparenden Gestaltungen möglich gewesen wären, der Auftraggeber, welche Leistungen er günstiger ausgeführt oder weggelassen hätte (BGH, Urteil vom 21. Mai 2015 – VII ZR 190/14).
Aktuell: Honorarverlust bei mehr als 50 Prozent Überschreitung
Wie weit die Folgen gehen können, zeigt eine aktuelle Entscheidung. Eine Architektin sollte ein Wohnhaus energetisch sanieren und umbauen. Ihr Honorar von 18,5 Prozent der Nettobausumme war für einen Korridor von 250.000 bis 350.000 Euro vereinbart. Die Bauherren hatten schon vor Vertragsschluss auf eine Kostengrenze hingewiesen. Die Architektin widersprach dabei nicht. Ihre Planung lag bei 534.750 Euro netto, also mehr als 50 Prozent über der Grenze. Das OLG Celle sah daher eine Obergrenze von rund 350.000 Euro als vereinbart an. Es stützte sich dabei auf die Korrespondenz vor Vertragsschluss und wertete den Honorarkorridor als zusätzliches Indiz.
Die Bauherren durften die Abschlagszahlung verweigern (§ 632a Abs. 1 Satz 2 BGB), jedenfalls mit dem Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB). Eine Vergütung nach einer Bausumme in Höhe der Obergrenze lehnte das Gericht außerdem ab. Die Planung war für die Bauherren unbrauchbar, und zudem ließ sich die Leistung nicht teilen. Auch Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung und Geschäftsführung ohne Auftrag scheiterten. Die Revision ließ das Gericht nicht zu (OLG Celle, Urteil vom 1. Juli 2026 – 14 U 59/25).
Ungefähre Angaben und Zielkonflikt: die Entscheidungen aus Bamberg
Dass eine ungefähre Angabe genügen kann, bestätigte auch das OLG Bamberg. Eine Stadt hatte einen Architekten nach einem Wettbewerb beauftragt. Die Auslobung nannte einen Kostenrahmen von „ca.“ 4,2 Millionen Euro brutto. Nach Bodenuntersuchungen, Zusatzwünschen und einer neuen Kostenermittlung von rund 13,5 Millionen Euro kündigte die Stadt schließlich. Verbindliche Kostenvorstellungen gelten danach als Beschaffenheitsvereinbarung, wenn der Architekt nicht widerspricht, auch bei einer Angabe mit „ca.“. Sind Planungsvorgaben und Kostenrahmen schon im Vertrag nicht miteinander vereinbar, nahm das Gericht anfängliche Unmöglichkeit an (§ 275 Abs. 1 BGB). Die Kündigung der Stadt deutete es in einen Rücktritt um, sodass die Stadt die gezahlte Abschlagszahlung zurückverlangen konnte. Die Revision ließ das Gericht nicht zu (OLG Bamberg, Urteil vom 2. Oktober 2025 – 12 U 123/24).
Die erste Instanz hatte den Fall jedoch noch anders entschieden. Das LG Bamberg hatte die Budgetangabe ebenfalls als verbindlich gewertet, aber eine Toleranz von etwa zehn Prozent angenommen. Die Kündigung behandelte es, weil eine Aufforderung zur Nacherfüllung mit Fristsetzung fehlte, als freie Kündigung und sprach der Architektin Honorar zu (LG Bamberg, Endurteil vom 30. August 2024 – 2 O 569/16).
Toleranz: Wie viel Abweichung ist erlaubt?
Ob und wie viel Abweichung zulässig ist, beantwortet die Rechtsprechung nicht einheitlich. Der Bundesgerichtshof lässt eine Toleranz nur zu, wenn sich dafür Anhaltspunkte im Vertrag finden. Bei einer festen Obergrenze gibt es danach keinen Spielraum. Instanzgerichte gehen dagegen teils großzügiger vor.
| Entscheidung | Ansatz zur Toleranz |
|---|---|
| BGH, Urteil vom 13. Februar 2003 – VII ZR 395/01 | Toleranz nur bei Anhaltspunkten im Vertrag. Bei fester Obergrenze kein Spielraum. |
| OLG Hamm, Beschluss vom 17. September 2020 – 17 U 75/19 | Offen gelassen, ob eine Obergrenze vereinbart war. Haftung erst bei Überschreiten einer Toleranz und fehlerhafter Kostenermittlung. Orientierungswerte: Kostenschätzung 30 bis 40 Prozent, Kostenberechnung 20 bis 25 Prozent, Kostenanschlag 10 bis 15 Prozent. Das Schrifttum kritisiert, bei einer echten Obergrenze sei für Toleranzen kein Platz. |
| OLG Düsseldorf, Urteil vom 25. März 2014 – 23 U 166/12 | Bei Kostenschätzungen wird eine Schwankungsbreite anerkannt, in der Literatur bis etwa 40 Prozent. Sie entfällt bei groben Fehlern, etwa unrealistischen Preisansätzen. |
| LG Bamberg, Endurteil vom 30. August 2024 – 2 O 569/16 | Etwa 10 Prozent bei einer Budgetangabe aus einer Wettbewerbsauslobung. Das OLG Bamberg nahm dazu nicht ausdrücklich Stellung. |
| OLG Celle, Urteil vom 1. Juli 2026 – 14 U 59/25 | Eine Überschreitung um mehr als 50 Prozent macht die Planung nicht vertragsgemäß. |
Wer sich nicht auf die Auslegung durch ein Gericht verlassen will, vereinbart deshalb die Toleranz selbst. Sinnvoll ist dabei eine Staffelung nach Kostenermittlung und eine klare Bezugsgröße. Ein Muster finden Sie unten bei den Formulierungsbeispielen.
Praktischer Tipp: Schweigen kann binden. Architekten sollten einer genannten Zahl widersprechen oder sie ausdrücklich einordnen, wenn sie sie für unrealistisch halten. Auftraggeber sollten dagegen ihre Zahl schriftlich nennen und dazusagen, ob sie eine Grenze ist.
Architektenhonorar und Baukosten: Warum beides zusammenhängt
Honorar nach HOAI: Die anrechenbaren Kosten
Bei einem Honorar nach HOAI richtet sich die Vergütung nach den anrechenbaren Kosten (§ 4 HOAI). Anrechenbar ist ein Teil der Kosten für Herstellung, Umbau, Modernisierung, Instandhaltung oder Instandsetzung des Objekts. Welche Kostengruppen in welchem Umfang zählen, regelt die HOAI gesondert. Seit der Reform 2021 richtet sich die Höhe des Honorars nach der Vereinbarung der Parteien in Textform (§ 7 Abs. 1 HOAI). Die Honorartafeln dienen dabei als Orientierung. Haben die Parteien bei Auftragserteilung nichts in Textform vereinbart, gilt für Grundleistungen der Basishonorarsatz (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HOAI).
Für die Praxis heißt das: Steigen die anrechenbaren Kosten, steigt in der Regel das Honorar. Sinken sie, sinkt es. Ein vereinfachtes Zahlenbeispiel zeigt die Dynamik. Angenommen, das Honorar beträgt vereinfacht 12 Prozent der anrechenbaren Kosten. Bei 500.000 Euro wären das 60.000 Euro. Steigen die anrechenbaren Kosten auf 800.000 Euro, wären es 96.000 Euro. In den Honorartafeln sinkt der Prozentsatz bei höheren Kosten zwar leicht. Trotzdem wächst der Betrag insgesamt deutlich. Das Beispiel ist bewusst vereinfacht und enthält keine Tafelwerte.
Wann wird das Honorar angepasst?
Ändern die Parteien den Leistungsumfang einvernehmlich und ändern sich dadurch die anrechenbaren Kosten, ist die Honorargrundlage in Textform anzupassen (§ 10 Abs. 1 HOAI). Ordnet der Auftraggeber eine Änderung an (§ 650b BGB), richtet sich die Vergütungsanpassung bei HOAI-Leistungen nach den Regeln der HOAI (§ 650q Abs. 2 BGB). Weil Kosten oft schon während der Planung steigen, sollten die Parteien die Honorarfolge möglichst vorab klären.
Eine Grenze setzt die vereinbarte Obergrenze. Steigen die Kosten darüber hinaus, folgt das Honorar jedoch nicht automatisch. Es wird nur bis zu dem Betrag berechnet, der bei Einhaltung der Obergrenze angefallen wäre (siehe oben). Im Streit muss der Architekt außerdem darlegen können, dass seine Kostenansätze nachvollziehbar und angemessen waren (OLG Bamberg, Urteil vom 2. Oktober 2025 – 12 U 123/24).
Pauschalhonorar: Die Kostenannahme steckt im Preis
Viele Architekten bieten eine Pauschale an. Sie wirkt zunächst klar und planbar. Häufig beruht sie aber auf einer Kostenannahme und einer bestimmten Planungsaufgabe. Verändert sich die Aufgabe grundlegend, etwa durch deutlich mehr Fläche, zusätzliche Geschosse oder einen anderen Gebäudetyp, passt die Kalkulation nicht mehr. Dann fehlt oft eine Regel, ob und wie sich die Pauschale ändert. Genau dort entstehen deshalb Missverständnisse.
Hinzu kommt: Auch ein Honorarangebot sagt etwas über Kosten. Nennt der Vertrag Honorare für einen bestimmten Kostenkorridor, kann ein Gericht darin einen Hinweis auf die vereinbarte Kostengrenze sehen. Das OLG Celle hat den Honorarkorridor in der oben beschriebenen Entscheidung als verstärkendes Indiz gewertet. Wer eine Pauschale aus einer groben Kostenannahme ableitet, sollte diese Annahme deshalb ausdrücklich als Annahme kennzeichnen und nicht als Zusage.
Praktischer Tipp: Beschreiben Sie im Vertrag die Planungsaufgabe, auf die sich die Pauschale bezieht. Legen Sie zugleich fest, bei welchen Änderungen die Parteien über das Honorar sprechen. Halten Sie das Ergebnis danach in Textform fest.
Architektenvertrag Baukosten in jeder Leistungsphase: Rechtslage und Tipps
Die HOAI gliedert die Planung in neun Leistungsphasen. Verträge beauftragen sie häufig stufenweise. Dadurch entstehen natürliche Punkte, an denen beide Seiten die Kosten prüfen und neu entscheiden können. Die folgende Übersicht zeigt zunächst den Zusammenhang. Danach folgen die einzelnen Phasen mit Rechtslage, Kostenunsicherheit und konkreten Tipps.
| Phase | Typische Kostenaussage | Entscheidungspunkt |
|---|---|---|
| Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung | Erfahrungswerte, Kosteneinschätzung | Sind Ziele und Budget klar? Ist eine Zielfindung nötig? |
| Leistungsphase 2: Vorplanung | Kostenschätzung | Passt die Schätzung zum Budget? |
| Leistungsphase 3: Entwurfsplanung | Kostenberechnung | Entwurf freigeben, überarbeiten oder stoppen? |
| Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung | Fortschreibung der Kostenberechnung | Welche Kostenfolgen haben Auflagen? |
| Leistungsphasen 5 bis 7: Ausführungsplanung, Vergabe | Kostenanschlag, Angebote | Vergabe erst nach Kostenvergleich |
| Leistungsphasen 8 und 9: Bauüberwachung, Dokumentation | Kostenkontrolle, Kostenfeststellung | Nachträge prüfen und freigeben |
Phase 1: Anbahnung und Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1)
Rechtslage: Sind wesentliche Planungsziele noch nicht vereinbart, muss der Architekt zunächst eine Planungsgrundlage erstellen. Er legt sie zusammen mit einer Kosteneinschätzung zur Zustimmung vor (§ 650p Abs. 2 BGB). Die Einschätzung darf überschlägig sein, muss aber nachvollziehbar erkennen lassen, worauf sie sich bezieht. Danach kann der Auftraggeber den Vertrag kündigen (§ 650r Abs. 1 BGB). Das Recht erlischt zwei Wochen nach Vorlage der Unterlagen. Bei Verbrauchern erlischt es aber nur, wenn der Architekt sie in Textform über das Kündigungsrecht, die Frist und die Folgen informiert hat.
Zur Grundlagenermittlung gehört außerdem die Beratung zum gesamten Leistungs- und Untersuchungsbedarf. Dazu zählt zum Beispiel der Hinweis, dass Baugrund und Bestand untersucht werden sollten. Passen Raumprogramm und Budget schon jetzt erkennbar nicht zusammen, muss das auf den Tisch (zu den Folgen siehe die Entscheidung des OLG Bamberg oben).
Weiterplanen nur mit Zustimmung
Wer ohne ausdrückliche Zustimmung weiterplant, plant auf eigenes Risiko. Der bloße Abruf weiterer Leistungen gilt zudem nicht als Zustimmung zu den Ergebnissen der Zielfindung. In dem entschiedenen Fall lag die Kosteneinschätzung bei fast dem Doppelten des vom Bauherrn genannten Kostenziels. Der Architekt hatte trotzdem bis zur Entwurfsplanung weitergearbeitet. Sein Honorar für diese weiteren Leistungen entfiel deshalb (OLG Frankfurt, Urteil vom 16. Mai 2022 – 29 U 94/21).
Kostenunsicherheit und Tipps
Kostenunsicherheit: Es gibt weder einen Entwurf noch Angebote. Die Zahlen beruhen daher auf Erfahrungswerten. Baugrund, Bestand und Genehmigungsrahmen sind oft noch unbekannt. Jede Zahl ist somit eine Spanne.
Tipp für Auftraggeber: Nennen Sie Ihr Budget offen. Sagen Sie dazu, ob es ein Rahmen oder eine feste Obergrenze ist und woran es hängt, etwa an der Finanzierung. Lassen Sie sich außerdem Kosten als Spanne mit Annahmen nennen. Erklären Sie Ihre Zustimmung zur Zielfindung ausdrücklich und in Textform, wenn Sie weiterplanen wollen, und nur dann. Gespräche sollten Sie kurz notieren und per E-Mail bestätigen.
Tipp für Architekten: Nennen Sie Kosten nur mit Annahmen und Unbekannten, etwa zu Baugrund, Bestand und Genehmigungsrahmen. Halten Sie das zudem in Textform fest. Greift § 650p Abs. 2 BGB, legen Sie die Planungsgrundlage mit Kosteneinschätzung vor und unterrichten Verbraucher in Textform über das Kündigungsrecht. Planen Sie nicht über die Zielfindung hinaus, bevor die Zustimmung vorliegt. Prüfen Sie außerdem früh, ob Programm und Budget zusammenpassen.
Phase 2: Vorplanung (Leistungsphase 2)
Rechtslage: In der Vorplanung entsteht typischerweise die Kostenschätzung. Der Architekt schuldet die Leistungen, die zur Erreichung der vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele erforderlich sind (§ 650p Abs. 1 BGB). Hat der Auftraggeber Kostenvorgaben gemacht, muss der Architekt sie deshalb bei der Planung berücksichtigen und auf erkennbare Abweichungen hinweisen. Liegt die Schätzung dagegen deutlich über dem genannten Ziel, muss er das ansprechen, bevor er weiterplant. Die Kostenschätzung ist zudem eine geschuldete Leistung. Fehlt sie oder kommt sie zu spät, kann das Honorar gemindert werden (siehe oben). Viele Verträge regeln die Information zusätzlich als ausdrückliche Pflicht. Ist eine Obergrenze vereinbart, hat eine Überschreitung außerdem Haftungsfolgen.
Kostenunsicherheit: Die Schätzung streut stark, weil Flächen, Standard und Technik noch nicht feststehen. Fachplaner liefern oft erst grobe Ansätze, weil ihre Planung noch nicht fortgeschritten ist. Zudem verschieben Wünsche des Auftraggebers die Kosten schnell.
Tipp für Auftraggeber: Fragen Sie nach den Annahmen hinter der Schätzung, etwa zu Fläche, Standard und Technik. Entscheiden Sie danach bewusst, ob Sie weiterplanen, die Aufgabe verkleinern oder stoppen. Halten Sie diese Entscheidung in Textform fest.
Tipp für Architekten: Stellen Sie die Schätzung mit Bandbreite und Annahmen dar. Vergleichen Sie sie dabei ausdrücklich mit dem genannten Budget. Bei einer Abweichung informieren Sie sofort in Textform und zeigen Optionen mit ihren Kostenfolgen.
Phase 3: Entwurfsplanung (Leistungsphase 3)
Rechtslage: Hier entsteht typischerweise die Kostenberechnung. Bei einem Honorar nach HOAI ist sie die übliche Grundlage der anrechenbaren Kosten. Ändert sich der Leistungsumfang einvernehmlich und damit die Kostenberechnung, ist die Honorargrundlage in Textform anzupassen (§ 10 Abs. 1 HOAI). Wünscht der Auftraggeber mehr Fläche oder einen höheren Standard, muss der Architekt auf die Kostenfolge hinweisen, wenn dadurch der Kostenrahmen gesprengt wird (BGH, siehe oben). Der Auftraggeber muss aber selbst bedenken, dass mehr Menge und mehr Qualität mehr kosten. Je nach Lage kann eine zuvor genannte Grenze dadurch an Bedeutung verlieren (OLG Düsseldorf, siehe oben).
Kostenunsicherheit: Erstmals liegt eine belastbare Zahl vor. Trotzdem bleiben Ausstattung, Technik und Marktpreise offen. Jede Änderung wirkt sich daher sofort auf die Summe aus.
Tipp für Auftraggeber: Lassen Sie sich zu jeder neuen Kostenberechnung eine Änderungsliste zur Vorversion geben. Prüfen Sie danach, ob die Unterschiede nachvollziehbar sind. Bestätigen Sie Änderungswünsche erst, wenn Sie ihre Kostenfolge kennen. Geben Sie den Entwurf erst frei, wenn Kosten und Honorarfolge geklärt sind. Dieser Zeitpunkt eignet sich daher am besten für ein Go oder No-Go.
Tipp für Architekten: Versionieren Sie jede Kostenermittlung mit Datum und Stand. Erläutern Sie jede Abweichung zur Vorversion und dokumentieren Sie, wie die Kostenansätze entstanden sind, denn im Streit müssen Sie sie belegen. Teilen Sie außerdem die Honorarfolge einer Kostenänderung ausdrücklich mit. So vermeiden Sie Überraschungen bei Abschlags- und Schlussrechnung.
Phase 4: Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4)
Rechtslage: Die Genehmigungsplanung bereitet den Bauantrag vor. Auflagen der Behörde können Planung und Kosten verändern. Wer die Mehrkosten trägt, hängt davon ab, was der Vertrag als Planungsziel festlegt. Eine Kostensteigerung durch Auflagen ist nicht automatisch ein Fehler des Architekten. Sie muss aber unverzüglich besprochen werden. Die Bausumme im Bauantrag begründet dagegen keine neue Obergrenze (siehe oben).
Kostenunsicherheit: Auflagen zu Abstandsflächen, Stellplätzen, Brandschutz, Schallschutz, Entwässerung, Begrünung oder Denkmalschutz kommen oft erst mit der Genehmigung. Zusätzliche Gutachten verteuern das Projekt außerdem.
Tipp für Auftraggeber: Ist die Genehmigungslage unsicher, fragen Sie vorab bei der Behörde nach, etwa mit einer Bauvoranfrage. Entscheiden Sie bei Auflagen mit Kostenfolge bewusst und dokumentieren Sie die Entscheidung, damit sie später nachvollziehbar bleibt.
Tipp für Architekten: Melden Sie Auflagen mit Kostenwirkung sofort und mit Alternativen. Schreiben Sie die Kostenfolge außerdem in die Fortschreibung der Kostenberechnung.
Phasen 5 bis 7: Ausführungsplanung, Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe
Rechtslage: Erst jetzt liegen Angebote und echte Preise vor. Der Kostenanschlag ersetzt dabei die Schätzwerte durch Vergabepreise. Für Abschlagszahlungen gilt: Der Architekt kann einen Abschlag in Höhe des Wertes der erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangen. Er muss diese Leistungen durch eine Aufstellung nachweisen, die eine rasche und sichere Beurteilung ermöglicht (§ 632a Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 650q Abs. 1 BGB). Weicht die Planung allerdings erheblich von einer vereinbarten Obergrenze ab, darf der Auftraggeber Abschläge verweigern (OLG Celle, siehe oben).
Kostenunsicherheit: Angebote streuen. Gewerke sind außerdem knapp. Nach der Ausschreibung ändern sich zudem oft Mengen und Standards, sodass Nachträge drohen.
Tipp für Auftraggeber: Verlangen Sie vor der Vergabe einen Vergleich zwischen Kostenberechnung und Angeboten. Prüfen Sie Abschlagsrechnungen zudem anhand der Leistungsaufstellung. Planen Sie außerdem eine Reserve ein.
Tipp für Architekten: Dokumentieren Sie Leistungsstände laufend und nicht erst rückwirkend. Erläutern Sie dabei größere Sprünge in der Abrechnung. Stellen Sie den Kostenanschlag der Kostenberechnung mit einer Abweichungsanalyse gegenüber.
Phasen 8 und 9: Bauüberwachung und Dokumentation
Rechtslage: Zu den typischen Aufgaben des Architekten gehören die Kostenkontrolle und am Ende die Kostenfeststellung. Wie er über den Kostenstand berichtet, regelt der Vertrag. Deshalb sollten die Parteien eine feste Berichtspflicht vereinbaren, etwa in Form eines monatlichen Kostenstandsberichts. Unabhängig davon schuldet der Architekt eine zutreffende Beratung über die voraussichtlichen Kosten. Absehbare Überschreitungen muss er melden, damit der Auftraggeber entscheiden kann. Nicht jede Mehrkostenmeldung ist ein Planungsfehler. Ohne verbindliche Obergrenze kommt es darauf an, ob der Architekt die Kosten vorhersehen oder beeinflussen konnte und ob der Auftraggeber rechtzeitig informiert war. Bei einer verbindlichen Obergrenze liegt dagegen schon in der Überschreitung ein Mangel. Für Schadensersatz wird außerdem das Verschulden des Architekten vermutet (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Kostenunsicherheit: Baugrundrisiken, Funde im Bestand, Nachträge, Preissteigerungen und Bauzeitverlängerungen treiben die Kosten bis zur Abnahme.
Tipp für Auftraggeber: Geben Sie Nachträge nur nach Prüfung und in Textform frei. Lassen Sie sich außerdem regelmäßig den Kostenstand berichten. Heben Sie die Berichte auf, denn sie belegen später, wann Sie welche Information hatten.
Tipp für Architekten: Führen Sie die Kostenkontrolle fortlaufend. Prüfen und dokumentieren Sie dabei jeden Nachtrag. Weisen Sie bei einer absehbaren Überschreitung sofort darauf hin und halten Sie fest, wie der Auftraggeber entschieden hat.
Wenn es nicht weitergeht: Kündigung, Widerruf, Pause und Abrechnung
Manchmal passen Kosten und Projekt nicht mehr zusammen. Dann stellt sich die Frage nach einem geordneten Ausstieg. Die Rechtslage hängt dabei vom Zeitpunkt, vom Vertrag und davon ab, ob der Auftraggeber Verbraucher ist.
Kündigung durch den Auftraggeber
Freie Kündigung (§ 648 BGB)
Der Auftraggeber kann den Vertrag bis zur Fertigstellung des Werks jederzeit kündigen (§ 648 Satz 1 BGB). Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form (§ 650h BGB). Eine bloße E-Mail genügt daher nicht. Der Architekt behält jedoch grundsätzlich seinen Anspruch auf die vereinbarte Vergütung. Er muss sich aber ersparte Aufwendungen und anderweitigen Erwerb anrechnen lassen (§ 648 Satz 2 BGB). Das Gesetz vermutet, dass ihm 5 Prozent der auf den nicht erbrachten Teil entfallenden Vergütung zustehen (§ 648 Satz 3 BGB). Manche Verträge enthalten abweichende Pauschalen für ersparte Aufwendungen. Der Bundesgerichtshof hat eine formularmäßige Pauschale für ersparte Aufwendungen für unwirksam gehalten (BGH, Urteil vom 30. September 1999 – VII ZR 206/98). Ob eine Klausel wirksam ist, hängt von ihrer Gestaltung ab und sollte geprüft werden.
Sonderkündigungsrecht und Zielfindung (§ 650r BGB)
Das Sonderkündigungsrecht nach § 650r BGB ist enger. Es besteht nur nach Vorlage der Planungsgrundlage mit Kosteneinschätzung und nur für kurze Zeit. Der Architekt kann seinerseits kündigen, wenn der Auftraggeber nach angemessener Fristsetzung nicht zustimmt (§ 650r Abs. 2 BGB). Nach einer Kündigung des Auftraggebers nach § 650r BGB schuldet er nur die Vergütung für die bis dahin erbrachten Leistungen, soweit sie für Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung erforderlich waren (§ 650r Abs. 3 BGB).
Umstritten war, was gilt, wenn der Auftraggeber frei kündigt, bevor der Architekt die Unterlagen vorgelegt hat. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Es bleibt bei § 648 BGB. Zur Vergütung für nicht erbrachte Leistungen gehören aber grundsätzlich nicht die Leistungen, die erst nach Vorlage der Planungsgrundlage mit Kosteneinschätzung und Zustimmung zu erbringen gewesen wären. Der Auftraggeber hätte nämlich ohnehin nach § 650r Abs. 1 BGB kündigen können (BGH, Urteil vom 17. November 2022 – VII ZR 862/21). Für Architekten folgt daraus: Wer die Unterlagen nicht vorlegt, riskiert bei früher Beendigung erhebliche Honorareinbußen. In einem anderen Fall wertete das OLG Frankfurt eine formunwirksame E-Mail-Kündigung als einvernehmliche Aufhebung, weil der Architekt antwortete, das Projekt werde nicht fortgeführt (OLG Frankfurt, siehe oben).
Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB)
Eine Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB) setzt mehr voraus als eine Kostensteigerung. Entscheidend ist, ob die Fortsetzung bis zur Fertigstellung unzumutbar ist. Das OLG Hamm hielt eine Kündigung für möglich, wenn der Architekt die Beratung über die Baukosten so grob vernachlässigt, dass ein Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist (OLG Hamm, siehe oben). Das LG Bamberg verlangte außerdem eine Aufforderung zur Nacherfüllung mit Fristsetzung und Kündigungsandrohung und prüfte, ob der Auftraggeber zügig reagiert hatte. Das OLG Bamberg ging später dagegen einen anderen Weg und sah einen Rücktritt (siehe oben). Die Rechtsgrundlage ist im Streit also oft offen. Wer sich wegen der Kosten lösen will, sollte den Ausstieg sorgfältig vorbereiten und ihn hilfsweise auf mehrere Grundlagen stützen, etwa zusätzlich auf eine freie Kündigung nach § 648 BGB.
Bei einer Kündigung aus wichtigem Grund kann der Architekt nur die Vergütung für den bis zur Kündigung erbrachten Teil verlangen (§ 648a Abs. 5 BGB). Schadensersatzansprüche bleiben jedoch unberührt (§ 648a Abs. 6 BGB).
Verbraucher: Widerruf prüfen
Bei Verträgen mit Verbrauchern kommt eine weitere Möglichkeit hinzu. Wurde der Architektenvertrag außerhalb der Geschäftsräume des Architekten geschlossen, etwa beim Auftraggeber zu Hause oder auf dem Grundstück, kann der Verbraucher ihn widerrufen (§§ 312b, 312g, 355 BGB). Die Frist beträgt 14 Tage. Sie beginnt aber erst mit ordnungsgemäßer Belehrung. Fehlt sie, erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 3 BGB). Obergerichte haben Planungsverträge dabei nicht unter die Ausnahme für Verträge über den Bau neuer Gebäude gefasst. Der Widerruf braucht zudem keine Begründung. Je nach Belehrung und Verlauf kann der Honoraranspruch für bereits erbrachte Leistungen entfallen oder sich verringern.
Praktischer Tipp: Architekten sollten Verbraucherverträge in den eigenen Büroräumen schließen oder ordnungsgemäß belehren. Auftraggeber sollten dagegen prüfen, wo und wann der Vertrag geschlossen wurde und ob eine Belehrung vorlag. Einen Widerruf erklären Sie am besten in Textform und nachweisbar.
Pause statt Abbruch: Die Ruhensvereinbarung
Manchmal ist eine Pause sinnvoll, etwa bis zur Klärung der Finanzierung. Dabei sollten die Parteien die Pause ausdrücklich regeln. Sonst bleibt unklar, ob der Vertrag weiterläuft, was abgerechnet werden darf und wer welche Leistungen noch erbringt. Eine Ruhensvereinbarung sollte daher mindestens Folgendes regeln:
- Beginn und Dauer der Pause sowie die Möglichkeit der Verlängerung
- Leistungsstopp, solange der Auftraggeber nicht ausdrücklich freigibt
- Rechnungsstellung während der Pause, etwa ohne weitere Abschläge
- Umgang mit bereits gestellten, noch offenen Rechnungen
- Übergabe von Plänen und Unterlagen mit einem Index
- Klarstellung, dass die Pause weder eine Kündigung noch ein Anerkenntnis ist
Abrechnung: Leistungsstand, Pauschale und Fristen
Wird der Vertrag beendet, muss der Leistungsstand nachvollziehbar sein. Nach einer Kündigung kann jede Partei verlangen, dass der Leistungsstand gemeinsam festgestellt wird. Wer die Mitwirkung verweigert, trägt die Beweislast für den Leistungsstand zum Zeitpunkt der Kündigung (§ 648a Abs. 4 BGB). Bei einem HOAI-Honorar hilft die Zuordnung zu den Leistungsphasen. Bei einer Pauschale braucht es dagegen eine Aufteilung des Preises auf die Leistungen. Fehlt sie, entsteht Streit darüber, welcher Anteil erbracht ist. Wer abrechnet, muss außerdem den Umfang des Auftrags darlegen und beweisen. Vorgelegte Planungsunterlagen sind dafür nur ein Indiz. Sie belegen daher nicht ohne Weiteres, dass frühere Leistungsphasen beauftragt waren (OLG Bamberg, Urteil vom 13. Dezember 2023 – 12 U 45/23).
Praktischer Tipp: Beenden Sie das Projekt nicht stillschweigend. Vereinbaren Sie eine Pause in Textform und erklären Sie eine Kündigung schriftlich. Klären Sie zudem Abrechnung und Herausgabe der Unterlagen in einer Abschlussvereinbarung. Bewahren Sie außerdem Pläne, Kostenermittlungen und den Mailverkehr auf.
Fristen für Rechnungen
Für Rechnungen gilt eine kurze Frist. Die Schlussrechnung gilt als prüffähig, wenn der Auftraggeber nicht binnen 30 Tagen nach Zugang begründete Einwendungen gegen die Prüffähigkeit erhebt (§ 650g Abs. 4 BGB). Das OLG Celle wendet diese Regel auch auf Abschlagsrechnungen an (siehe oben). Auch im Fall des OLG Frankfurt kam die Rüge des Auftraggebers zu spät, sodass die Rechnung als prüffähig galt (siehe oben). Die Prüffähigkeit sagt aber nichts über die Höhe der Forderung. Die Planung muss weiterhin vertragsgemäß sein, sonst bleibt der Anspruch trotzdem aus. Auftraggeber sollten Rechnungen deshalb sofort prüfen und Mängel der Prüffähigkeit innerhalb der Frist schriftlich rügen.
Sicherheit nach § 650f BGB
Zusätzlich kann der Architekt unter den Voraussetzungen des § 650f BGB eine Sicherheit für seine Vergütung verlangen. Dieses Recht folgt aus § 650q Abs. 1 BGB. Die Ausnahme für Verbraucher in § 650f Abs. 6 Nr. 2 BGB nennt nur Verbraucherbauverträge und Bauträgerverträge. Ein Sicherheitsverlangen kommt beim Architektenvertrag daher auch gegenüber Verbrauchern in Betracht. Ob und in welcher Höhe, hängt vom Einzelfall ab. Wird der Vergütungsanspruch ernsthaft bestritten, etwa wegen einer Überschreitung der Obergrenze, sollten beide Seiten ein Sicherheitsverlangen besonders sorgfältig prüfen.
Checkliste: Das Kostengespräch in zehn Punkten
- Zahl benennen: Ist sie ein Budget, ein Kostenrahmen oder eine Kostenobergrenze?
- Bezugsgröße festlegen: Welche Kostengruppen zählen, und gilt die Zahl netto oder brutto?
- Annahmen auflisten: Fläche, Standard, Technik, Bestand und Baugrund.
- Schwellenwert und Toleranz vereinbaren: Ab welcher Abweichung informiert der Architekt unverzüglich, zum Beispiel ab 10 Prozent, und welche Toleranz gilt je Kostenermittlung?
- Freigabepunkte setzen: Die nächste Stufe beginnt erst nach Freigabe der Kostenermittlung in Textform, bei offener Zielfindung erst nach ausdrücklicher Zustimmung.
- Kostenermittlungen versionieren: Datum, Stand und Änderungsliste zur Vorversion.
- Honorarfolge regeln: Was passiert bei Änderungen von Fläche, Standard oder Planungsaufgabe (§ 10 HOAI)?
- Schnittstellen klären: Wer führt die Gesamtkosten zusammen, wenn Fachplaner, Innenarchitektur oder Außenanlagen direkt beauftragt werden?
- Ausstieg regeln: Stufen, Pausenregel, schriftliche Kündigung, Widerruf bei Verbrauchern und Abrechnung bei vorzeitiger Beendigung.
- Gespräche dokumentieren: Telefonate und Besprechungen per E-Mail bestätigen.
Hinweis für Architekten: Klären Sie vor der Vereinbarung einer verbindlichen Kostenobergrenze mit Ihrem Berufshaftpflichtversicherer, ob und in welchem Umfang dieses Risiko versichert ist. Viele Versicherer schließen Schäden aus Kostengarantien nämlich aus.
Formulierungsbeispiele für den Vertrag
Die folgenden Beispiele sind Muster. Sie müssen daher an den Einzelfall angepasst werden. Bei vorformulierten Vertragsbedingungen ist außerdem das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu beachten.
Kostenziel:
„Der Auftraggeber nennt für die Kostengruppen [300 und 400] ein Kostenziel von [Betrag] netto. Das Kostenziel ist [eine Orientierungsgröße / eine verbindliche Obergrenze]. Eine Überschreitung ist nur zulässig, wenn der Auftraggeber sie zuvor in Textform freigegeben hat.“
Toleranz:
„Das Kostenziel gilt mit folgender Toleranz je Kostenermittlung: Kostenschätzung [x] Prozent, Kostenberechnung [y] Prozent, Kostenanschlag [z] Prozent. Maßgeblich sind die Kostengruppen [300 und 400], [netto / brutto]. Eine Abweichung innerhalb der Toleranz ist keine Pflichtverletzung. Die Informationspflicht nach [Klausel] bleibt unberührt.“
Informationspflicht:
„Der Architekt informiert den Auftraggeber unverzüglich in Textform, wenn eine Kostenermittlung das Kostenziel oder die zuletzt freigegebene Kostenermittlung um mehr als [10] Prozent überschreitet. Er zeigt dabei mindestens zwei Handlungsoptionen mit ihren Kosten- und Terminfolgen auf.“
Zielkonflikt:
„Stellt der Architekt fest, dass das vereinbarte Raumprogramm und das Kostenziel nicht zusammenpassen, teilt er dies dem Auftraggeber unverzüglich in Textform mit und zeigt Anpassungsmöglichkeiten mit ihren Kostenfolgen auf. Weitere Leistungen erbringt er erst nach Entscheidung des Auftraggebers.“
Freigabe der Stufen:
„Die nächste Leistungsstufe wird erst abgerufen, wenn der Auftraggeber die jeweilige Kostenermittlung in Textform freigegeben hat.“
Pauschale und Planungsaufgabe:
„Die Pauschale bezieht sich auf folgende Planungsaufgabe: [Beschreibung]. Ändert sich die Planungsaufgabe wesentlich, vereinbaren die Parteien vor Ausführung der geänderten Leistungen in Textform eine Anpassung des Honorars.“
Fazit
Beim Architektenvertrag Baukosten lässt sich die Unsicherheit nicht abschaffen. Man kann sie aber offen besprechen und vertraglich auffangen. Die Gerichte nehmen Kostenvorstellungen ernst, auch ungefähre, und ein Schweigen auf eine genannte Zahl kann binden. Wird eine Obergrenze deutlich überschritten, drohen Schadensersatz, Honorarkürzung und im Extremfall der Verlust des Honorars. Auftraggeber sollten deshalb ihr Budget und dessen Bedeutung klar benennen. Architekten sollten Unsicherheiten sichtbar machen, einer unrealistischen Zahl widersprechen und Änderungen in Textform festhalten. Beide Seiten profitieren zudem von Freigabepunkten, nachvollziehbaren Kostenermittlungen und klaren Regeln für Honorar, Pause und Ausstieg. So bleibt aus einer Kostensteigerung eine Entscheidung statt eines Streits.
Rechtsgrundlagen im Überblick
| Norm | Regelung |
|---|---|
| § 632a Abs. 1 BGB | Abschlagszahlung für erbrachte Leistungen, Nachweis durch eine prüfbare Aufstellung |
| § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB | Schadensersatz bei mangelhafter Planung |
| § 648 BGB | Freie Kündigung des Bestellers, Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen, 5-Prozent-Vermutung |
| § 648a BGB | Kündigung aus wichtigem Grund, Feststellung des Leistungsstands, Vergütung nach Kündigung |
| § 650b BGB | Änderung des Vertrags und Anordnungsrecht des Bestellers |
| § 650f BGB | Sicherheit für die Vergütung |
| § 650g Abs. 4 BGB | Schlussrechnung, Prüffähigkeit, 30-Tage-Frist |
| § 650h BGB | Schriftform der Kündigung |
| § 650p BGB | Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen, Zielfindungsphase und Kosteneinschätzung |
| § 650q BGB | Anwendbare Vorschriften, Vergütungsanpassung nach HOAI bei Anordnungen |
| § 650r BGB | Sonderkündigungsrecht nach Vorlage der Planungsgrundlage |
| §§ 312b, 312g, 355, 356 BGB | Widerruf bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verbraucherverträgen |
| § 4 HOAI | Anrechenbare Kosten |
| § 7 Abs. 1 HOAI | Honorarvereinbarung in Textform, Basishonorarsatz bei fehlender Vereinbarung |
| § 10 HOAI | Änderung des Leistungsumfangs, Anpassung der Honorargrundlage in Textform |
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle anwaltliche Beratung. Stand: Oktober 2026. Die zitierten Entscheidungen sind nach den veröffentlichten Quellen wiedergegeben. Einzelne Entscheidungen sind möglicherweise noch nicht rechtskräftig.
