Beschlussantrag in der Eigentümerversammlung: So gehen Sie als Eigentümer richtig vor

Wer in der Eigentümerversammlung etwas durchsetzen will, braucht mehr als gute Argumente. Beim Beschlussantrag in der Eigentümerversammlung entscheidet oft die Form. Wurde der Antrag rechtzeitig gestellt? Steht er in der Einladung? Wurde im Termin wirklich darüber abgestimmt? Und was steht im Protokoll? Machen Sie hier Fehler, verlieren Sie im Streitfall häufig schon auf der Zulässigkeitsebene. Das Gericht weist die Klage dann ab, ohne Ihren Antrag überhaupt inhaltlich zu prüfen. Dieser Beitrag führt Sie durch die vier Phasen einer ordentlichen Eigentümerversammlung: vor der Ladung, nach der Ladung, im Termin und danach. Er zeigt, welche Fristen und Formen Sie beachten sollten, damit eine spätere Anfechtungsklage oder Beschlussersetzungsklage nicht an Formalien scheitert. Das gilt, wenn Sie selbst handeln, aber ebenso, wenn Sie sich vertreten lassen.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Vor der Ladung: Stellen Sie Ihren Antrag in Textform beim Verwalter. Formulieren Sie den Beschlusstext vollständig aus und setzen Sie eine Frist zur Antwort. Die Einladung soll drei Wochen vor dem Termin erfolgen (§ 24 Abs. 4 WEG). Ihr Antrag muss also deutlich früher vorliegen.
• Nach der Ladung: Prüfen Sie sofort, ob Ihr Antrag in der Tagesordnung steht. Der Beschlussgegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Ein Antrag unter „Verschiedenes“ ist riskant.
• Im Termin: Verlangen Sie die Beschlussfassung ausdrücklich, und zwar mit dem Wortlaut, den Sie später auch einklagen würden. Nur dann ist die Vorbefassung gesichert, die für die Beschlussersetzungsklage nötig ist (BGH, V ZR 86/24).
• Vertretung: Eine Vollmacht braucht die Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Prüfen Sie außerdem, ob die Gemeinschaftsordnung strengere Regeln enthält.
• Nach dem Termin: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG). Die Fristen laufen nicht erst ab dem Protokoll.
• Klage: Sie richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG). Zuständig ist das Amtsgericht am Ort des Grundstücks (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
• Beschlussersetzungsklage: Nach überwiegender Auffassung gilt die Frist des § 45 Satz 1 WEG dafür nicht. Handeln Sie trotzdem zügig und prüfen Sie, ob Sie beide Klagen verbinden.

Beschlussantrag in der Eigentümerversammlung: Warum Form und Frist so wichtig sind

Wer mit einem Beschluss nicht einverstanden ist oder einen Beschluss vermisst, hat zwei Wege vor Gericht. Beide regelt § 44 Abs. 1 WEG. Mit der Anfechtungsklage greifen Sie einen gefassten Beschluss an. Mit der Beschlussersetzungsklage erreichen Sie, dass das Gericht einen fehlenden Beschluss selbst fasst. Das Gesetz formuliert es so: „Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).“

Ein Gericht prüft jede Klage in zwei Stufen. Zuerst fragt es, ob die Klage zulässig ist. Dazu gehören zum Beispiel Frist, Gericht, Beklagter und Rechtsschutzbedürfnis. Erst danach prüft es, ob die Klage begründet ist. Fehlt eine Voraussetzung der ersten Stufe, ist der Prozess verloren, auch wenn Ihr Anliegen sachlich berechtigt war. Bei der Anfechtungsklage ist das vor allem die Frist. Bei der Beschlussersetzungsklage kommt die Vorbefassung der Eigentümerversammlung hinzu. Beides entscheidet sich in der Regel schon vor und in der Versammlung.

Welche Klage passt zu welcher Ausgangslage?

Ausgangslage	Klageart	Frist
Ein Beschluss wurde gefasst, den Sie nicht wollen	Anfechtungsklage	Klage innerhalb eines Monats, Begründung innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung (§ 45 Satz 1 WEG)
Ihr Antrag wurde abgelehnt	Anfechtungsklage gegen den ablehnenden Beschluss, in der Praxis oft verbunden mit der Beschlussersetzungsklage	Für die Anfechtung gilt die Monatsfrist
Über Ihren Antrag wurde nicht abgestimmt	Beschlussersetzungsklage	§ 45 Satz 1 WEG nennt nur die Anfechtungsklage. Nach überwiegender Auffassung gibt es keine eigene gesetzliche Klagefrist.
Ein Beschluss wurde gefasst, obwohl der Gegenstand nicht in der Einladung stand	Anfechtungsklage	Wie bei jedem Beschluss: ein Monat und zwei Monate

Die häufigsten Zulässigkeitsfallen

Die folgende Übersicht zeigt, woran Klagen in der Praxis scheitern können. In den vier Phasen unten erfahren Sie, wie Sie jede dieser Fallen vermeiden.

Falle	So beugen Sie vor
Klage zu spät erhoben	Die Monatsfrist läuft ab der Beschlussfassung, nicht ab Erhalt des Protokolls. Notieren Sie das Fristende sofort und reichen Sie früh ein.
Begründung zu spät	Die Begründung ist spätestens zwei Monate nach der Beschlussfassung fällig. Gründe, die Sie erst danach vortragen, werden in der Regel nicht mehr berücksichtigt.
Falscher Beklagter	Verklagen Sie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Weder der Verwalter noch die übrigen Eigentümer sind die richtigen Beklagten (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG).
Falsches Gericht	Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
Beschluss nicht genau bezeichnet	Nennen Sie Datum der Versammlung, Nummer des Tagesordnungspunkts und den Beschlusswortlaut.
Keine Vorbefassung	Stellen Sie Ihren Antrag in der Versammlung und verlangen Sie die Beschlussfassung ausdrücklich.
Versammlungsantrag und Klageantrag weichen ab	Formulieren Sie den Antrag in der Versammlung so, wie Sie ihn später beantragen würden.
Zustellung verzögert sich	Eine Klage, die erst nach Fristablauf zugestellt wird, wahrt die Frist nur, wenn die Zustellung „demnächst“ erfolgt (§ 167 ZPO). Zahlen Sie den Gerichtskostenvorschuss prompt und geben Sie die Anschrift der Gemeinschaft korrekt an.

Ein Fehler wirkt dabei weit über Ihren Einzelfall hinaus. Denn das Urteil wirkt nach § 44 Abs. 3 WEG „für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind“.

Praktischer Tipp: Legen Sie zu jedem Beschlussantrag eine eigene Akte an. Sie sollte den Antrag, den Nachweis des Zugangs, die Einladung, die Vollmachten, Ihre Notizen aus dem Termin und das Protokoll enthalten. Im Streitfall müssen Sie Ihren Vortrag in der Regel belegen können. Gut sortierte Unterlagen helfen Ihnen dann erheblich.

Phase 1: Vor der Ladung – Antrag rechtzeitig und richtig stellen

Die wichtigsten Weichen stellen Sie, bevor die Einladung verschickt wird. Denn die Tagesordnung stellt der Verwalter auf. Was dort nicht steht, wird in der Regel nicht beschlossen.

Wer lädt ein, und wann?

Der Verwalter beruft die Versammlung mindestens einmal im Jahr ein (§ 24 Abs. 1 WEG). Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist soll drei Wochen betragen, außer in besonders dringenden Fällen (§ 24 Abs. 4 WEG). Das Gesetz formuliert die Frist also als Sollvorschrift. Verlassen Sie sich trotzdem nicht darauf, dass eine zu kurze Frist folgenlos bleibt. Unterschreitet die Ladung die Frist ohne Dringlichkeit, kann das die gefassten Beschlüsse angreifbar machen.

Fehlt ein Verwalter oder verweigert er die Einberufung pflichtwidrig, kann auch der Vorsitzende des Beirats oder ein dazu ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG).

Der Anspruch auf Aufnahme in die Tagesordnung

Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Nach unserer Einschätzung folgt daraus auch der Anspruch, ein Thema der ordnungsmäßigen Verwaltung auf die Tagesordnung zu bringen und zur Abstimmung zu stellen. In der Praxis richten Sie diesen Anspruch an den Verwalter.

Nach verbreiteter Auffassung darf der Verwalter einen Antrag nicht schon deshalb zurückweisen, weil er ihn inhaltlich für verfehlt hält. Die Aufnahme darf er nur in Ausnahmefällen verweigern, etwa wenn ein Bezug zur Verwaltung offensichtlich fehlt oder der Antrag missbräuchlich ist. Über den Inhalt entscheiden die Eigentümer in der Versammlung.

Form, Inhalt und Zeitpunkt Ihres Antrags

Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz für den Antrag an den Verwalter unseres Wissens nicht vor. Die Gemeinschaftsordnung kann aber Vorgaben enthalten, etwa zu Fristen oder zur Schriftform. Prüfen Sie sie deshalb zuerst. Beachten Sie außerdem diese Punkte:

1. Textform mit Zugangsnachweis: Senden Sie den Antrag per E-Mail mit Lesebestätigung oder per Einschreiben. Bitten Sie zusätzlich um eine Eingangsbestätigung.
2. Beschlusstext ausformulieren: Schreiben Sie den Beschlussvorschlag so, dass die Eigentümer ihn unverändert annehmen oder ablehnen können. Nennen Sie Maßnahme, Betrag, Auftragnehmer und Fristen, soweit sie bekannt sind.
3. Kurz begründen: Erklären Sie knapp, warum die Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, und fügen Sie Angebote oder Unterlagen bei.
4. Frist setzen: Bitten Sie um Bestätigung der Aufnahme bis zu einem bestimmten Datum. Dann wissen Sie rechtzeitig, ob Sie nachfassen müssen.
5. Genug Vorlauf geben: Eine gesetzliche Antragsfrist gibt es nach unserem Kenntnisstand nicht. Der Verwalter braucht aber Zeit, und die Einladung soll drei Wochen vor dem Termin ergehen. Wir empfehlen daher, den Antrag spätestens vier bis fünf Wochen vor dem Termin zu stellen, bei Maßnahmen mit Angeboten besser früher.

Muster 1: Antrag auf Aufnahme in die Tagesordnung

[Name, Anschrift, Einheit]
An [Verwaltung, Anschrift oder E-Mail-Adresse]
[Ort, Datum]

WEG [Objekt]: Aufnahme eines Beschlussgegenstands in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung [Jahr]

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Eigentümer der Einheit [Nr.] und beantrage, den folgenden Gegenstand in die Tagesordnung der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung aufzunehmen und mit dem nachstehenden Beschlussvorschlag zur Abstimmung zu stellen:

Tagesordnungspunkt: [kurze, aussagekräftige Bezeichnung]
Beschlussvorschlag: [vollständiger Beschlusswortlaut]
Begründung: [Sachverhalt in wenigen Sätzen; Anlagen: Angebote, Fotos, Gutachten]

Die Maßnahme entspricht nach meiner Auffassung ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG). Ich bitte Sie, den Gegenstand und den Beschlussvorschlag in der Einladung wörtlich zu bezeichnen und die Anlagen beizufügen.

Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieses Schreibens und die Aufnahme in die Tagesordnung bis zum [Datum]. Sollten Sie den Gegenstand nicht aufnehmen wollen, bitte ich bis zu diesem Datum um eine kurze schriftliche Begründung.

Mit freundlichen Grüßen
[Name]

Wenn Sie nicht bis zur nächsten Versammlung warten wollen

Brauchen Sie rasch einen Beschluss, genügt ein einzelner Antrag nicht. Verlangen mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung, ist diese einzuberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Sie brauchen dafür also Mitstreiter. Die Gemeinschaftsordnung kann außerdem andere Voraussetzungen vorsehen.

Praktischer Tipp: Reichen Sie Ihren Antrag nicht erst ein, wenn die Einladung schon im Briefkasten liegt. Nach Ablauf der Ladungsfrist lässt sich die Tagesordnung kaum noch ergänzen. Auch gerichtlicher Eilrechtsschutz kommt dann in der Regel zu spät. Fragen Sie deshalb rechtzeitig beim Verwalter nach, wann er einladen will.

Phase 2: Nach der Ladung, vor dem Termin – Einladung prüfen und nachsteuern

Sobald die Einladung vorliegt, beginnt Ihre wichtigste Kontrolle. Notieren Sie zuerst das Datum, an dem Sie die Einladung erhalten haben. Prüfen Sie dann die folgenden Punkte.

Ladung prüfen: Diese Punkte sollten Sie sofort kontrollieren

Prüfpunkt	Warum er wichtig ist	Was Sie tun
Textform und Einberufungsbefugnis	Die Einberufung erfolgt in Textform durch den Verwalter, ersatzweise durch Beiratsvorsitzenden oder ermächtigten Eigentümer (§ 24 Abs. 3 und 4 WEG).	Bei Zweifeln am Absender die Gemeinschaftsordnung prüfen
Ladungsfrist	Die Frist soll drei Wochen betragen. Wie sie im Einzelnen berechnet wird, kann sich nach der Gemeinschaftsordnung richten.	Zugangsdatum notieren und mit Puffer rechnen
Ihr Antrag in der Tagesordnung	Ein Beschluss ist nur gültig, wenn sein Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG).	Fehlt der Antrag, sofort schriftlich nachfassen (Muster 2)
Wortlaut der Beschlussvorschläge	Der Beschlussvorschlag der Verwaltung kann von Ihrem abweichen oder Ihren Antrag verkürzen.	Mit Ihrem Antrag vergleichen, Abweichungen schriftlich rügen
Anlagen	Angebote und Kostenübersichten sind die Grundlage für Ihre Argumente und die der anderen Eigentümer.	Fehlende Unterlagen vor dem Termin anfordern

Wie genau muss der Beschlussgegenstand bezeichnet sein?

Das Gesetz verlangt, dass der Gegenstand eines Beschlusses bei der Einberufung bezeichnet wird (§ 23 Abs. 2 WEG). Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden, dass diese Bezeichnung die Eigentümer vor Überraschung schützen soll. Aus der Tagesordnung muss erkennbar sein, was erörtert und beschlossen werden soll. Regelmäßig genügt dafür eine schlagwortartige Bezeichnung (BGH, Urteil vom 13. Januar 2012, V ZR 129/11).

Besondere Vorsicht gilt beim Punkt „Verschiedenes“ oder „Sonstiges“. Beschlüsse sind dort nur sicher, wenn ihr Gegenstand zuvor hinreichend bezeichnet war. Ein Antrag, der erst dort auftaucht, birgt zwei Risiken. Zum einen kann ein dennoch gefasster Beschluss anfechtbar sein. Zum anderen ist unseres Wissens nicht abschließend geklärt, ob Sie mit einem solchen Antrag die Vorbefassung für eine spätere Beschlussersetzungsklage erreichen. Vermeiden Sie diesen Weg deshalb.

Ihr Antrag fehlt oder ist falsch formuliert: Nachfassen

Fehlt Ihr Antrag oder weicht der Wortlaut ab, fordern Sie die Korrektur unverzüglich und schriftlich. Die Verwaltung kann die Tagesordnung in der Regel ergänzen. Nach unserer Einschätzung sollte die Ergänzung ihrerseits die Ladungsfrist wahren. Sonst riskiert die Gemeinschaft, dass Beschlüsse zu dem ergänzten Punkt anfechtbar sind. Je früher Sie nachfassen, desto größer ist die Chance auf eine saubere Lösung.

Muster 2: Nachfassen bei fehlendem oder abweichendem Beschlussvorschlag

WEG [Objekt]: Eigentümerversammlung am [Datum], Tagesordnung vom [Datum]

Sehr geehrte Damen und Herren,

mit Schreiben vom [Datum] hatte ich beantragt, den Gegenstand „[Bezeichnung]“ mit dem dort formulierten Beschlussvorschlag in die Tagesordnung aufzunehmen. In der Einladung vom [Datum] finde ich [diesen Gegenstand nicht / diesen Gegenstand mit abweichendem Wortlaut].

Ich bitte Sie, die Tagesordnung unverzüglich um den beantragten Gegenstand zu ergänzen und die Eigentümer rechtzeitig vor dem Termin in Textform darüber zu informieren. Hilfsweise bitte ich, meinen Beschlussvorschlag als Alternativantrag zu dem bereits angekündigten Vorschlag aufzunehmen. Der Wortlaut ist unverändert dem Schreiben vom [Datum] zu entnehmen.

Bitte bestätigen Sie mir bis zum [Datum], wie Sie verfahren werden. Sollte eine Ergänzung nicht erfolgen, bitte ich um schriftliche Begründung. Ich werde meinen Antrag dann in der Versammlung stellen und Beschlussfassung verlangen.

Mit freundlichen Grüßen
[Name]

Einen bestehenden Beschlussvorschlag ändern

Wollen Sie nicht einen neuen Punkt einbringen, sondern einen vorhandenen Beschlussvorschlag ändern, haben Sie zwei Möglichkeiten.

• Vorab, schriftlich: Senden Sie Ihren Änderungsvorschlag als Alternativantrag an den Verwalter und bitten Sie um Aufnahme in die Einladung. Das ist der sicherste Weg, weil der geänderte Gegenstand dann angekündigt ist.
• Im Termin, mündlich und schriftlich: Einen Änderungsantrag zu einem angekündigten Punkt können Sie auch in der Versammlung stellen. Der Bundesgerichtshof hat Änderungsanträge in der Entscheidung V ZR 129/11 nicht behandelt. Nach unserer Einschätzung ergibt sich die Grenze aus dem Zweck der Ankündigung: Niemand soll überrascht werden. Je weiter sich die Änderung vom angekündigten Beschluss entfernt, desto riskanter ist sie.

Praktischer Tipp: Kündigen Sie wesentliche Änderungen immer vorab an. Das betrifft etwa einen anderen Betrag, einen anderen Auftragnehmer oder einen größeren Umfang der Maßnahme. Nur kleine Korrekturen, zum Beispiel an einem Datum oder einer Formulierung, lassen Sie sich im Termin zu.

Vertretung: Vollmacht in Textform

Können Sie nicht selbst teilnehmen, bevollmächtigen Sie einen Vertreter. Das Gesetz sagt dazu knapp: „Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.“ (§ 25 Abs. 3 WEG). Beachten Sie darüber hinaus:

• Umfang festlegen: Die Vollmacht sollte ausdrücklich das Stellen von Anträgen, von Änderungsanträgen und Erklärungen zu Protokoll umfassen.
• Weisungen erteilen: Legen Sie fest, wie Ihr Vertreter bei einzelnen Punkten abstimmen soll, wenn Sie das möchten.
• Nachweis bereithalten: Ihr Vertreter sollte die Vollmacht im Original oder als Scan mitbringen und vor Beginn vorlegen.
• Miteigentum beachten: Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, können sie „das Stimmrecht nur einheitlich ausüben“ (§ 25 Abs. 2 WEG). Das betrifft zum Beispiel Ehepaare. Klären Sie daher vorher, wer für die Einheit abstimmt.
• Gemeinschaftsordnung prüfen: Sie kann abweichende Regeln enthalten, etwa zum Kreis möglicher Vertreter. Lesen Sie die Klausel vor Ausstellung der Vollmacht.

Muster 3: Vollmacht zur Eigentümerversammlung

Vollmacht zur Eigentümerversammlung der WEG [Objekt]

Ich, [Name], Eigentümer der Einheit [Nr.] der Wohnungseigentümergemeinschaft [Objekt], bevollmächtige hiermit [Name, Anschrift, Kontaktdaten des Vertreters], mich in der ordentlichen Eigentümerversammlung am [Datum] zu vertreten und mein Stimmrecht auszuüben.

Die Vollmacht umfasst [alle Tagesordnungspunkte / die Tagesordnungspunkte [Nr.]], insbesondere das Stellen von Anträgen und Änderungsanträgen, die Abgabe von Erklärungen zu Protokoll und die Teilnahme an Abstimmungen.

[Optional: Weisungen, zum Beispiel: TOP [Nr.]: Ja / Nein / Enthaltung.]

[Ort, Datum]
[Name des Vollmachtgebers, möglichst mit Unterschrift; Übermittlung als Scan oder E-Mail genügt der Textform]

Praktischer Tipp: Stellen Sie die Vollmacht rechtzeitig vor dem Termin aus und senden Sie sie Ihrem Vertreter und, wenn die Gemeinschaftsordnung es verlangt, der Verwaltung. So scheitert Ihre Vertretung nicht an Formalien in letzter Minute.

Phase 3: Im Termin – Antrag stellen, Abstimmung verlangen, Protokoll sichern

Im Termin entscheidet sich, ob später eine saubere Klage möglich ist. Hier müssen Antrag, Abstimmung und Protokoll zusammenpassen.

Zu Beginn: Teilnehmer, Stimmrecht und Tagesordnung

Kontrollieren Sie vor dem ersten Tagesordnungspunkt die Anwesenheitsliste. Achten Sie darauf, dass Vollmachten vorgelegt und geprüft werden. Fragen Sie nach, wenn jemand ohne erkennbare Vollmacht abstimmen will. Prüfen Sie außerdem, ob die Gemeinschaftsordnung besondere Quoren oder Mehrheiten vorsieht. Klären Sie zudem, ob Stimmverbote nach § 25 Abs. 4 WEG in Betracht kommen. Zählt jemand mit, der nicht mitstimmen durfte, kann das das Ergebnis verfälschen.

Den Antrag stellen: mündlich und schriftlich

Stellen Sie Ihren Antrag zum richtigen Tagesordnungspunkt. Sagen Sie ausdrücklich, dass Sie die Beschlussfassung verlangen, und nennen Sie den Wortlaut. Eine Formulierung könnte lauten: „Ich beantrage zu TOP [Nr.], wie folgt zu beschließen: [Wortlaut]. Ich bitte um Abstimmung sowie um Protokollierung des Antrags und des Abstimmungsergebnisses.“ Übergeben Sie den Antrag zusätzlich schriftlich und lassen Sie sich den Empfang bestätigen.

Warum diese Sorgfalt? Für die Beschlussersetzungsklage verlangt der Bundesgerichtshof grundsätzlich, dass die Eigentümerversammlung mit der Sache zuvor befasst war. Nur ausnahmsweise entfällt das, nämlich wenn die Ablehnung mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststeht. Nach dem Leitsatz seines Urteils vom 14. Februar 2025 genügt es „für die Vorbefassung, dass der Kläger in der Eigentümerversammlung die Beschlussfassung verlangt hat, wie er sie in der Folge von dem Gericht ersetzt verlangt“ (BGH, V ZR 86/24). In dem Fall ging es um die Gestattung einer baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 3 WEG.

Der Bundesgerichtshof stellt in dieser Entscheidung außerdem klar: „Die Zulässigkeit der Klage hängt nicht davon ab, dass der Kläger der Eigentümerversammlung weitere Informationen und Unterlagen vorgelegt hat.“ Für die Zulässigkeit kommt es also auf den Antrag an, nicht auf die Menge der Unterlagen. Für Ihre Erfolgsaussichten in der Abstimmung bleiben gute Unterlagen dennoch wichtig.

Muster 4: Antragsblatt zur Übergabe im Termin

Antrag zur Eigentümerversammlung der WEG [Objekt] am [Datum], TOP [Nr.]

Antragsteller: [Name, Einheit] / vertreten durch [Name des Vertreters, Vollmacht in Textform vom [Datum] liegt vor]

Ich beantrage, zu TOP [Nr.] folgenden Beschluss zu fassen:

„[vollständiger Beschlusswortlaut]“

Ich verlange ausdrücklich die Beschlussfassung über diesen Antrag. Ich bitte darum, den Antrag, das Abstimmungsergebnis (Ja-Stimmen, Nein-Stimmen, Enthaltungen) und die Feststellung des Beschlussergebnisses in die Niederschrift aufzunehmen.

Wird über den Antrag nicht abgestimmt oder verweigert die Versammlungsleitung die Beschlussfassung, bitte ich, dies und die Gründe zu protokollieren.

[Ort, Datum, Unterschrift]
Empfang bestätigt: [Name Versammlungsleitung, Datum, Unterschrift]

Abstimmung verlangen und Ergebnis feststellen lassen

Bestehen Sie darauf, dass über Ihren Antrag abgestimmt wird. Lässt die Versammlungsleitung nicht abstimmen, wiederholen Sie Ihren Antrag und verlangen Sie die Beschlussfassung ausdrücklich noch einmal. Bitten Sie dann darum, die Weigerung und ihre Begründung zu protokollieren. Zum Schluss sollten Sie Folgendes erreichen:

• Einzelabstimmung: Jeder Antrag wird einzeln zur Abstimmung gestellt, nicht gebündelt.
• Zählung: Ja-Stimmen, Nein-Stimmen und Enthaltungen werden ausgezählt und genannt.
• Feststellung: Die Versammlungsleitung stellt das Ergebnis ausdrücklich fest und verkündet, ob der Antrag angenommen oder abgelehnt ist.

Haben Sie einen Änderungsantrag gestellt, sollte darüber vor dem ursprünglichen Vorschlag abgestimmt werden, wenn er weiter geht. Wird zuerst der ursprüngliche Vorschlag angenommen, erledigt sich Ihr Änderungsantrag nämlich faktisch. Eine gesetzlich festgelegte Reihenfolge gibt es unseres Wissens nicht. Regen Sie diese Reihenfolge deshalb ausdrücklich an und lassen Sie sich Ihre Anregung protokollieren.

Ein Widerspruch zu Protokoll ist nach unserer Einschätzung keine Voraussetzung für eine Anfechtung. Er dokumentiert aber, dass Sie mit dem Ergebnis nicht einverstanden sind. Das hilft Ihnen bei der Beweisführung.

Protokollierung: Was Sie festhalten lassen sollten

Inhalt	Warum es wichtig ist
Teilnehmer, Vertreter und Vollmachten	Belegt Stimmrecht und Beschlussergebnis
Wortlaut Ihres Antrags	Belegt die Vorbefassung und die Übereinstimmung mit dem späteren Klageantrag
Ob abgestimmt wurde	Entscheidet über Anfechtungs- oder Ersetzungsklage
Abstimmungsergebnis mit Zahlen	Zeigt, ob der Antrag angenommen oder abgelehnt wurde
Stimmverbote und Ausschlüsse	Zeigt, wer mitgezählt wurde
Weigerung der Versammlungsleitung samt Gründen	Belegt, warum keine Beschlussfassung stattgefunden hat
Ihr Widerspruch	Dokumentiert Ihre Haltung zum Ergebnis

Hinweis: Machen Sie keine heimlichen Tonaufnahmen. Eine Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich. Wer unbefugt das nichtöffentlich gesprochene Wort eines anderen auf einen Tonträger aufnimmt, kann sich nach § 201 StGB strafbar machen. Bitten Sie stattdessen die Versammlungsleitung um Protokollierung oder holen Sie vorab die Einwilligung aller Anwesenden ein. Eigene schriftliche Notizen sind jederzeit zulässig.

Praktischer Tipp: Bringen Sie, wenn möglich, eine zweite Person mit, die mitschreibt. Sie kann später bezeugen, was gesagt, beantragt und abgestimmt wurde. Schreiben Sie unmittelbar nach dem Termin ein Gedächtnisprotokoll mit Datum und Uhrzeit.

Phase 4: Nach dem Termin – Fristen, Protokoll und Klage

Nach der Versammlung zählt jeder Tag. Die Fristen beginnen mit der Beschlussfassung und nicht mit dem Zugang des Protokolls. Notieren Sie deshalb noch am selben Tag das Datum der Versammlung, die Nummer des Tagesordnungspunkts und das Fristende.

Niederschrift und Beschluss-Sammlung prüfen

Das Gesetz verlangt, dass nach der Versammlung unverzüglich eine Niederschrift angefertigt wird. Sie ist vom Vorsitzenden, einem Wohnungseigentümer und, falls ein Beirat bestellt ist, vom Beiratsvorsitzenden zu unterschreiben (§ 24 Abs. 6 WEG). Manche Gemeinschaftsordnungen knüpfen die Gültigkeit von Beschlüssen an besondere Formen. Prüfen Sie das ebenfalls.

Vergleichen Sie die Niederschrift mit Ihren eigenen Notizen. Achten Sie auf diese Punkte:

• Sind Ihr Antrag und der Beschlusswortlaut richtig wiedergegeben?
• Steht dort, ob und wie abgestimmt wurde?
• Sind Zahlen, Vertretungen und Stimmverbote vermerkt?
• Sind Ihr Widerspruch und die Weigerung der Versammlungsleitung protokolliert?

Stimmt etwas nicht, verlangen Sie schriftlich die Berichtigung und setzen Sie dafür eine Frist. Ein Berichtigungsverlangen verlängert die Klagefrist nach unserer Einschätzung aber nicht. Beachten Sie außerdem die Beschluss-Sammlung. Der Verwalter führt sie, und die Eigentümer können sie einsehen (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Dort finden Sie den genauen Beschlusswortlaut, den Sie in der Klage bezeichnen müssen.

Anfechtung, Ersetzung oder beides?

Was Sie als Nächstes tun, hängt davon ab, was in der Versammlung geschehen ist.

• Ihr Antrag wurde abgelehnt: Der ablehnende Beschluss hat nach verbreiteter Auffassung Beschlussqualität und ist anfechtbar. Wollen Sie das Ziel selbst erreichen, kommt zusätzlich die Beschlussersetzungsklage in Betracht.
• Über Ihren Antrag wurde nicht abgestimmt: Hier fehlt ein Beschluss. Die Beschlussersetzungsklage ist der richtige Weg, vorausgesetzt, Sie haben die Beschlussfassung verlangt.
• Ein anderer Beschluss wurde gefasst: Wollen Sie ihn beseitigen, erheben Sie die Anfechtungsklage innerhalb der Monatsfrist.

Zur Frage, ob ein bloß ablehnender Beschluss angefochten werden muss, bevor die Ersetzungsklage zulässig ist, gilt nach überwiegender Auffassung: Das ist nicht erforderlich. Wir raten dennoch dazu, die Monatsfrist zu wahren und beide Klagen zu verbinden, wenn die Lage im Einzelfall unklar ist. So vermeiden Sie das Risiko, dass das Gericht die Rechtslage anders beurteilt als Sie.

Die Klage zulässig erheben

Für eine zulässige Klage sollten Sie folgende Punkte beachten:

1. Richtiges Gericht: Das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist für Beschlussklagen ausschließlich zuständig (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
2. Richtiger Beklagter: „Die Klagen sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.“ So sagt es § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG. Die Gemeinschaft handelt dabei durch den Verwalter.
3. Beschluss genau bezeichnen: Nennen Sie Datum, Tagesordnungspunkt und Wortlaut des angefochtenen Beschlusses.
4. Klageantrag konkret formulieren: Bei der Beschlussersetzungsklage sollte der Antrag den gewünschten Beschlussinhalt möglichst genau wiedergeben. Je konkreter er ist, desto geringer ist das Risiko, an Bestimmtheitsanforderungen zu scheitern.
5. Frist wahren: Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden. Zugleich läuft die Begründungsfrist von zwei Monaten (§ 45 Satz 1 WEG).
6. Zustellung nicht verzögern: Zahlen Sie den Vorschuss prompt und geben Sie die richtige Anschrift an. Dann kann die Zustellung „demnächst“ im Sinne des § 167 ZPO erfolgen.

Nach der Klageerhebung ist der Verwalter am Zug. Er hat den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen (§ 44 Abs. 2 Satz 2 WEG). So können sich die anderen Eigentümer auf den Prozess einstellen.

Fristenbeispiel: So rechnen Sie richtig

Die Monatsfrist beginnt am Tag nach der Beschlussfassung. Sie endet mit Ablauf des Tages des Folgemonats, der durch seine Zahl dem Tag der Beschlussfassung entspricht (§§ 187, 188 BGB). Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, endet die Frist am nächsten Werktag (§ 193 BGB). Das folgende Beispiel zeigt die Rechnung.

Ereignis	Datum	Hinweis
Beschlussfassung in der Versammlung	Mittwoch, 14. Oktober 2026	Fristbeginn ist der folgende Tag
Ablauf der Klagefrist (ein Monat)	Samstag, 14. November 2026, daher Montag, 16. November 2026	Das Fristende fällt auf einen Samstag und verschiebt sich auf den nächsten Werktag
Ablauf der Begründungsfrist (zwei Monate)	Montag, 14. Dezember 2026	Werktag, keine Verschiebung

Praktischer Tipp: Verlassen Sie sich nie auf die Verschiebung des Fristendes. Reichen Sie die Klage spätestens einige Tage vor dem Fristende ein und lassen Sie sich den Eingang bestätigen. Die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand, auf die § 45 Satz 2 WEG mit den Worten „Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend“ verweist, ist ein Notnagel und kein Plan. Sie setzt voraus, dass Sie die Frist ohne Verschulden versäumt haben.

Checkliste: Alle vier Phasen auf einen Blick

Phase	Aufgabe	Wann
Vor der Ladung	Gemeinschaftsordnung prüfen, Antrag ausformulieren, in Textform mit Zugangsnachweis an den Verwalter senden, Aufnahme bestätigen lassen	Spätestens vier bis fünf Wochen vor dem Termin
Nach der Ladung	Tagesordnung, Fristen und Wortlaut prüfen, bei Abweichungen schriftlich nachfassen, Vollmacht ausstellen	Sofort nach Zugang der Einladung
Im Termin	Anwesenheit und Vollmachten prüfen, Antrag mündlich und schriftlich stellen, Beschlussfassung verlangen, Ergebnis feststellen und protokollieren lassen	In der Versammlung
Nach dem Termin	Fristen notieren, Niederschrift prüfen, Berichtigung verlangen, Klageart wählen, Klage einreichen	Noch am Tag der Versammlung beginnen, Klage innerhalb eines Monats

Fazit

Ein Beschlussantrag ist nur so stark wie seine Form. Wer die vier Phasen beachtet, schützt sich vor den typischen Zulässigkeitsfallen. Vor der Ladung zählen ein ausformulierter Antrag und ausreichender Vorlauf. Nach der Ladung zählt die Kontrolle der Tagesordnung. Im Termin zählt, dass Sie die Beschlussfassung ausdrücklich verlangen und alles protokollieren lassen. Danach zählt jeder Tag, denn die Monatsfrist läuft ab der Beschlussfassung. Wichtig ist vor allem eine Regel: Beantragen Sie in der Versammlung genau das, was Sie später auch einklagen würden. Nach unserer Einschätzung vermeiden Sie so die meisten formellen Fehler. Prüfen Sie aber stets Ihre Gemeinschaftsordnung, denn sie kann von den gesetzlichen Regeln abweichen.

Weiterführende Informationen

• § 18 WEG (Verwaltung und Benutzung)
• § 23 WEG (Wohnungseigentümerversammlung)
• § 24 WEG (Einberufung, Vorsitz, Niederschrift)
• § 25 WEG (Beschlussfassung)
• § 43 WEG (Zuständigkeit)
• § 44 WEG (Beschlussklagen)
• § 45 WEG (Fristen der Anfechtungsklage)
• BGH, Urteil vom 14. Februar 2025, V ZR 86/24 (Vorbefassung bei der Beschlussersetzungsklage)
• BGH, Urteil vom 13. Januar 2012, V ZR 129/11 (Bezeichnung des Beschlussgegenstands)
• § 167 ZPO (Rückwirkung der Zustellung)
• § 193 BGB (Sonn- und Feiertag, Sonnabend)
• § 201 StGB (Verletzung der Vertraulichkeit des Wortes)

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle anwaltliche Beratung. Stand: Oktober 2026.