Funktionale Ausschreibung: Störungsfreier Bauablauf durch Planung und Bau aus einer Hand

Auf vielen Baustellen fehlt nicht der Bagger, sondern der Plan. Die Faustregel lautet: erst die Pläne, dann die Kräne. In der Praxis läuft es oft anders. Die ersten Abriss- oder Fundamentarbeiten beginnen, während das Planungsbüro das Projekt noch nicht fertig geplant hat. Es wird baubegleitend geplant. Dann verlangt etwa der Prüfstatiker Ergänzungen, und die Baustelle steht still. Die Bauzeit verlängert sich, und Streit über Verzögerungen und Mehrkosten folgt. Die funktionale Ausschreibung setzt genau hier an. Der Auftraggeber beschreibt nicht mehr jedes Detail, sondern Zweck und Anforderungen des Bauwerks. Das ausführende Unternehmen entwickelt die Lösung und übernimmt dafür ganz oder teilweise die Planung, entweder nur die Ausführungsplanung oder auch die Entwurfsplanung. Das soll Bauabläufe störungsfrei und schneller machen. Dieser Beitrag erklärt den Ansatz für Bauwerke aller Art. Er trennt staatliche und private Auftraggeber und zeigt, worauf Auftraggeber und Auftragnehmer rechtlich achten sollten.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Viele Bauablaufstörungen entstehen durch baubegleitendes Planen. Der Bau beginnt, bevor die Planung ausgereift und geprüft ist.
• Bei der klassischen Vergabe plant der Auftraggeber bis ins Detail. Das Unternehmen kommt später dazu und rügt die Planung oft als schwer umsetzbar. Die Folgen sind Bedenken, Behinderungen und Nachträge.
• Bei der funktionalen Ausschreibung gibt der Auftraggeber Anforderungen vor, und das Unternehmen plant mit. Das ist ein Paradigmenwechsel: Planung und Bau werden gemeinsam gedacht.
• Staatliche Stellen brauchen eine vergaberechtliche Grundlage und müssen die Zweckmäßigkeit begründen (§ 7c VOB/A). Seit dem 1. Juli 2026 gelten neue Regeln zur Gesamtvergabe (§ 97a GWB). Private Bauherren sind vertraglich freier.
• Wer plant, haftet. Das Unternehmen schuldet die vereinbarte Funktion (BGH, Urt. v. 08.11.2007 – VII ZR 183/05). Es muss für die Planung einen Berechtigten einschalten.
• Der Auftraggeber bleibt für Anforderungen, Freigaben und Unterlagen verantwortlich. Verzögert er sie, drohen Ansprüche nach § 6 VOB/B und § 642 BGB.
• Detailangaben des Auftraggebers können Nachträge auslösen (BGH, Urt. v. 30.06.2011 – VII ZR 13/10). Klare Rollen und Schnittstellen sind der Schlüssel.

Das Problem: baubegleitendes Planen und gestörte Bauabläufe

So entstehen Störungen

Der Auftraggeber, vertreten durch sein Planungsbüro, will Zeit gewinnen. Er lässt deshalb früh mit Abbruch oder Gründung beginnen. Die weitere Planung läuft parallel. Bei staatlichen Stellen übernimmt häufig dasselbe Büro die Planung und die Vertretung des Bauherrn.

Das funktioniert, solange alles passt. Es kippt, wenn die Planung nachträglich Probleme zeigt. Ein Prüfstatiker verlangt Ergänzungen. Eine Genehmigung fehlt noch. Ein Detail lässt sich nicht so bauen, wie gezeichnet. Dann steht die Baustelle, und die Zeit läuft weiter.

Beim klassischen Ablauf plant der Auftraggeber zunächst bis ins Detail. Erst danach kommt das Bauunternehmen ins Spiel. Es prüft Entwurfs- und Ausführungsplanung zum ersten Mal mit dem Blick der Baustelle. Häufig rügt es sie als nicht oder nur schwer umsetzbar. Das löst Bedenken, Behinderungen und Nachträge aus.

Die rechtlichen Folgen

Liefert der Auftraggeber die Planung, ist das eine Mitwirkungshandlung. Für Fehler muss er im Verhältnis zum Unternehmer einstehen (BGH, Urt. v. 27.11.2008 – VII ZR 206/06). Daraus folgen mehrere Ansprüche:

• Behinderungsanzeige: Fühlt sich der Auftragnehmer behindert, muss er das im VOB/B-Vertrag unverzüglich schriftlich anzeigen (§ 6 Abs. 1 VOB/B). Die Anzeige muss die Gründe konkret benennen.
• Fristverlängerung: Behinderungen aus dem Verantwortungsbereich des Auftraggebers verlängern die Ausführungsfristen (§ 6 Abs. 2 VOB/B).
• Schadensersatz: Hat der Auftraggeber die Behinderung zu vertreten, kann der Auftragnehmer den nachweislich entstandenen Schaden ersetzt verlangen (§ 6 Abs. 6 Satz 1 VOB/B).
• Entschädigung: Unterlässt der Auftraggeber eine erforderliche Mitwirkung und gerät er in Annahmeverzug, steht dem Unternehmer eine Entschädigung nach § 642 BGB zu. Ein Verschulden ist dafür nicht nötig. Der Anspruch ist aber begrenzt: Er erfasst nicht die Mehrkosten, die erst nach dem Ende des Annahmeverzugs durch gestiegene Löhne und Preise entstehen (BGH, Urt. v. 26.10.2017 – VII ZR 16/17).
• Keine Anordnung: Eine bloße Behinderung und die Übergabe angepasster Bauablaufpläne sind nach der Rechtsprechung keine Anordnung im Sinne des § 2 Abs. 5 VOB/B. Die Ansprüche folgen aus § 6 Abs. 6 VOB/B und § 642 BGB (BGH, Urt. v. 19.09.2024 – VII ZR 10/24).
• Bedenken: Der Auftragnehmer muss die Planung prüfen und Bedenken mitteilen (§ 4 Abs. 3 VOB/B). Sonst haftet er trotz fehlerhafter Vorgaben (§ 13 Abs. 3 VOB/B).

Wie wichtig es ist, Fachplaner rechtzeitig zu beauftragen, zeigt unser Beitrag zu den Prüfpflichten von Architekten und Fachingenieuren.

Der Paradigmenwechsel: Planung und Bau gemeinsam denken

Die funktionale Ausschreibung ändert die Reihenfolge. Der Auftraggeber beschreibt, was das Bauwerk leisten soll. Das Unternehmen entwickelt mit, wie es gebaut wird. Die Ausführbarkeit gehört damit von Anfang an zur Planung und wird nicht erst auf der Baustelle entdeckt.

Merkmal	Klassischer Ablauf	Funktionale Ausschreibung
Planung	Liegt beim Planer des Auftraggebers	Liegt ganz oder teilweise beim Unternehmen
Einstieg des Unternehmens	Nach fertiger Planung	Bei Entwurf oder Ausführungsplanung
Prüfung der Ausführbarkeit	Erst bei der Ausführung	Von Beginn an Teil der Planung
Leistungsbeschreibung	Leistungsverzeichnis (§ 7b VOB/A)	Leistungsprogramm (§ 7c VOB/A)
Planungsrisiko	Überwiegend beim Auftraggeber	Überwiegend beim Unternehmen, soweit übertragen

Drei Spielarten

• Leistungsprogramm mit Entwurf durch das Unternehmen: Das Unternehmen liefert Entwurf, Ausführungsplanung und Bau.
• Einbindung in die Ausführungsplanung: Der Entwurf bleibt beim Auftraggeber. Das Unternehmen übernimmt die Ausführungsplanung.
• Frühe Einbindung vor der Vergabe: Ein Unternehmen berät schon in der Planungsphase. Im Vergaberecht wirft das die Frage der Vorbefassung auf.

Warum die funktionale Ausschreibung Störungen verringern kann

Wenn die ausführende Firma die Planung mitübernimmt, laufen Bauabläufe meist weniger gestört. Dafür gibt es gute Gründe:

• Ausführbare Planung: Das Unternehmen plant nur, was es auch bauen kann. Die Rüge „nicht umsetzbar“ entfällt.
• Abgestimmter Ablauf: Planung, Lieferzeiten und Bauablauf lassen sich aufeinander abstimmen.
• Weniger Schnittstellen: Ein Vertragspartner verantwortet Planung und Bau. Die Streitfrage, ob der Planer oder der Ausführende den Fehler verursacht hat, verliert an Gewicht.
• Weniger Nachtragspotenzial: Wo das Unternehmen selbst plant, kann es Planfehler nicht mehr als Vorgabe des Auftraggebers geltend machen.

Die Grenzen: Funktional heißt nicht sorglos

Auch bei der funktionalen Ausschreibung bleibt der Auftraggeber in der Pflicht. Er muss Anforderungen klar formulieren, Unterlagen wie Baugrund und Bestand liefern und Entscheidungen zügig treffen. Er muss Freigaben erteilen und oft auch Genehmigungen beschaffen. Verzögert er das, gelten dieselben Ansprüche wie oben: Behinderung, Fristverlängerung, Schadensersatz und Entschädigung. Die funktionale Ausschreibung verlagert die Planung, aber sie macht den Auftraggeber nicht passiv.

Staatliche Stellen: der vergaberechtliche Rahmen

Zulässig, wenn zweckmäßig

Nach § 121 Abs. 1 GWB darf die Leistungsbeschreibung Funktions- oder Leistungsanforderungen enthalten. Für Bauleistungen regelt § 7c VOB/A (und § 7c EU VOB/A) das Leistungsprogramm. Der Auftraggeber darf Entwurf und Bauausführung gemeinsam dem Wettbewerb unterstellen, wenn das nach Abwägen aller Umstände zweckmäßig ist. Ziel muss sein, die technisch, wirtschaftlich und gestalterisch beste und funktionsgerechteste Lösung zu ermitteln.

Die Bieter geben dann ein Angebot mit Entwurf, Erläuterung und Beschreibung der Bauausführung ab. Haben sie Mengen selbst ermittelt, stehen sie für deren Vollständigkeit ein, entweder ohne Einschränkung oder innerhalb einer angegebenen Mengentoleranz.

Praktischer Tipp: Dokumentieren Sie, warum die Methode zweckmäßig ist. Gute Gründe sind wiederkehrende Planungsprobleme, Bauablaufstörungen und der Zeitbedarf bei baubegleitender Planung. Halten Sie fest, welche Vorteile bei Zeit, Qualität und Wirtschaftlichkeit Sie erwarten.

Neu seit dem 1. Juli 2026: das Vergabebeschleunigungsgesetz

Das Vergabebeschleunigungsgesetz ist am 1. Juli 2026 in Kraft getreten. Es betrifft vor allem Verfahren oberhalb der EU-Schwellenwerte und gilt für Verfahren, die ab diesem Tag eingeleitet werden. Für Bauleistungen liegt der Schwellenwert seit dem 1. Januar 2026 bei 5.404.000 Euro netto. Drei Punkte sind wichtig:

• Der Losgrundsatz steht jetzt in einem eigenen § 97a GWB. Er bleibt der Regelfall. Eine Gesamtvergabe ist weiterhin nur zulässig, wenn wirtschaftliche oder technische Gründe sie erfordern.
• Neu ist eine eng begrenzte Ausnahme aus zeitlichen Gründen (§ 97a Abs. 3 GWB). Sie gilt nur für bestimmte Verkehrsinfrastruktur und Vorhaben aus dem Sondervermögen Infrastruktur. Der Losgrundsatz muss die schnelle Realisierung nachweislich verhindern. Der Auftraggeber darf die Dringlichkeit nicht selbst verursacht haben.
• Planerverbände lesen die Änderung in § 103 GWB so, dass Planung und Ausführung bei einem einheitlichen Bauauftrag nicht zwingend gemeinsam vergeben werden müssen. Planungsleistungen richten sich dabei nach der VgV (§ 2 Satz 3 VgV). Die Auslegung ist noch nicht gefestigt.

Die Rolle der Planungsbüros

Arbeiten Planungsbüros im Auftrag staatlicher Stellen, verändert sich ihre Aufgabe. Sie planen nicht mehr jedes Detail. Sie formulieren das Leistungsprogramm, legen Anforderungen und Wertungskriterien fest und prüfen später die Entwürfe der Bieter. Das verlangt andere Schwerpunkte, aber weiterhin hohe fachliche Sorgfalt.

Wichtig ist die Trennung der Rollen. Wer die Vergabeunterlagen erstellt, sollte nicht zugleich auf der Bieterseite beteiligt sein. Das Vergaberecht regelt Interessenkonflikte (§ 6 VgV) und die Vorbefassung (§ 7 VgV).

Vorbefassung bei früher Einbindung

Berät ein Unternehmen den Auftraggeber vor der Ausschreibung, kann es später Vorteile haben. Der Auftraggeber muss dann angemessene Maßnahmen ergreifen, damit der Wettbewerb nicht verzerrt wird. Dazu zählt etwa, alle ausgetauschten Informationen allen Bietern zur Verfügung zu stellen und ausreichend Zeit für Angebote zu lassen (§ 7 VgV). Ein Ausschluss kommt nur als letztes Mittel in Betracht. Das Unternehmen darf vorher nachweisen, dass es keinen Wettbewerbsvorteil hat (§ 7 Abs. 3 VgV, § 124 Abs. 1 Nr. 6 GWB).

Private Bauherren: Freiheit mit Verantwortung

Private Auftraggeber müssen kein Vergabeverfahren durchführen. Sie können Planung und Bau direkt in einem Vertrag an ein Unternehmen vergeben. Das ist der größte Vorteil: Sie können früh mit dem Unternehmen zusammenarbeiten und Planung und Bau eng verzahnen.

Diese Freiheit hat einen Preis. Es gibt kein Vergabeverfahren, das Qualität und Preis vergleichbar macht. Der Bauherr muss selbst steuern, wie er den Vertrag gestaltet, die Leistung beschreibt und das Ergebnis prüft.

• Vertrag aus einer Hand: Ein Vertrag über Planung und Bau, meist mit Pauschalpreis. Vorteil ist die klare Gesamtverantwortung. Nachteil ist die Abhängigkeit von einem Partner.
• Zweistufige Verträge: Zuerst eine vergütete Planungsphase, dann die Bauphase. Regeln Sie, wie die erste Phase vergütet wird, ob der Bauherr gebunden ist und was gilt, wenn die zweite Phase nicht zustande kommt.
• Weiterhin fachliche Vertretung: Auch bei funktionaler Ausschreibung braucht der Bauherr jemanden, der Anforderungen formuliert, Entwürfe prüft und Freigaben vorbereitet.

Achtung bei Verbrauchern: Ist der Bauherr Verbraucher, gelten Sonderregeln. Der Unternehmer muss vor Vertragsschluss eine detaillierte Baubeschreibung in Textform übergeben (§ 650j BGB, Art. 249 EGBGB). Sie muss wesentliche Eigenschaften, Pläne, Qualitätsmerkmale und den Fertigstellungstermin enthalten. Das passt schlecht zu einer rein funktionalen Beschreibung. Die Pflicht entfällt, wenn der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben macht.

Vertragsrecht: Risiken für Auftraggeber und Auftragnehmer

Der Unternehmer schuldet die Funktion

Ein Werk ist mangelhaft, wenn es die vertraglich vorausgesetzte Funktion nicht erfüllt. Das gilt auch, wenn der Unternehmer die Leistungsbeschreibung eingehalten hat (BGH, Urt. v. 08.11.2007 – VII ZR 183/05). Bei der funktionalen Ausschreibung ist das der zentrale Grundsatz. Das Unternehmen kann sich nicht darauf berufen, es habe nur Einzelpositionen abgearbeitet. Es schuldet den Erfolg.

Das hilft dem Auftraggeber nur, wenn die Funktion klar beschrieben ist. Je vager die Anforderungen sind, desto mehr Spielraum bleibt bei der Auslegung. Die Erfolgsbezogenheit des Werkvertrags erläutern wir in unserem Beitrag „Wer schuldet die Restarbeiten?“.

Planungsverantwortung klar verteilen

Wo das Unternehmen die Planung selbst erstellt, trägt es auch das Risiko ihrer Fehler. Das gilt ebenso, wenn es dem Auftraggeber nachträglich eine Alternative vorschlägt. Das Kammergericht hat entschieden, dass es dann auf die Planungsverantwortung des Auftraggebers nicht mehr ankommt, weil der ausgeführte Vorschlag allein vom Auftragnehmer stammt (KG, Urt. v. 31.01.2014 – 7 U 30/13). Auch ein Lösungsvorschlag, der über eine bloße Bedenkenanmeldung hinausgeht, kann Planungsverantwortung begründen (OLG Celle, Urt. v. 23.12.1999 – 22 U 15/99).

Benennen Sie deshalb im Vertrag ausdrücklich, wer welchen Teil der Planung schuldet: Entwurf, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung, Statik und Prüfungen. Je klarer die Aufteilung, desto weniger Streit.

Pauschalpreis und Nachträge

Bei der funktionalen Ausschreibung vereinbaren die Parteien meist einen Pauschalpreis. Im VOB/B-Vertrag bleibt die Vergütung dann grundsätzlich unverändert (§ 2 Abs. 7 VOB/B). Es gibt aber Ausnahmen. Weicht die ausgeführte Leistung so erheblich von der vorgesehenen ab, dass der Pauschalpreis unzumutbar wird, ist ein Ausgleich möglich. Für zusätzliche oder geänderte Leistungen gelten die Regeln der § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B auch beim Pauschalvertrag.

Besonders lehrreich ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum Abbruch einer Klinik. Der Auftraggeber hatte funktional ausgeschrieben, in einer Zulageposition aber die Estrichstärke mit drei Zentimetern „geschätzt“ angegeben. Tatsächlich war der Estrich über vier Zentimeter stark. Der BGH entschied: Auch eine komplett funktional beschriebene Leistung zum Pauschalpreis schließt es nicht aus, dass die Parteien zu einzelnen Leistungen besondere Vereinbarungen treffen. Detailangaben können zur Geschäftsgrundlage werden. Das gilt sogar für eine bloße Schätzung, wenn der Unternehmer davon ausgehen durfte, der Auftraggeber wolle eine verlässliche Kalkulationsgrundlage geben (BGH, Urt. v. 30.06.2011 – VII ZR 13/10). Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück.

Für Auftraggeber heißt das: Jede Detailangabe in einer funktionalen Ausschreibung ist ein rechtliches Risiko. Kennzeichnen Sie klar, ob eine Angabe verbindliche Vorgabe, bloße Information oder unverbindliche Schätzung ist.

Umgekehrt schützt der Pauschalpreis den Auftraggeber bei klaren Klauseln. Haben die Parteien vereinbart, dass alle zur funktionsgerechten Ausführung nötigen Leistungen geschuldet sind, auch wenn sie nicht ausdrücklich erwähnt sind, muss der Unternehmer notwendige Mehrleistungen ohne Mehrvergütung erbringen (BGH, Urt. v. 26.07.2007 – VII ZR 42/05). Beim Baugrund gilt: Ein Pauschalvertrag auf Basis eines vom Unternehmer erstellten Leistungsverzeichnisses und eines vorliegenden Bodengutachtens führt jedenfalls dann nicht zu Nachträgen, wenn sich die Bodenverhältnisse aus dem Gutachten erkennen oder vorhersehen ließen (BGH, Urt. v. 11.09.2003 – VII ZR 116/02).

Änderungen im BGB-Vertrag

Im BGB-Bauvertrag regeln die §§ 650b und 650c BGB Änderungen und Vergütung. Hier spielt die Planungsverantwortung eine zentrale Rolle:

• Trägt der Besteller die Planungsverantwortung, muss der Unternehmer ein Angebot für eine Änderung nur erstellen, wenn der Besteller die erforderliche Planung vorgenommen und zur Verfügung gestellt hat (§ 650b Abs. 1 Satz 3 BGB).
• Obliegt dem Unternehmer auch die Erstellung der Planung, hat er bei Änderungen, die zur Erreichung des Werkerfolgs notwendig sind, keinen Anspruch auf Vergütung für vermehrten Aufwand (§ 650c Abs. 1 Satz 2 BGB).

Das ist ein klarer Vorteil für den Auftraggeber. Wer dem Unternehmer die Planung überträgt, muss notwendige Korrekturen nicht zusätzlich bezahlen. Änderungswünsche des Auftraggebers sind dagegen keine notwendigen Änderungen. Sie bleiben vergütungspflichtig.

Vorsicht bei vorformulierten Klauseln

Viele Auftraggeber stellen den Vertrag selbst. Dann gelten die Regeln über Allgemeine Geschäftsbedingungen. Der Bundesgerichtshof hat etwa eine Vertragsstrafenklausel für unwirksam erklärt, die die Strafe auf fünf Prozent der im Auftragsschreiben genannten Auftragssumme begrenzt. Die Grenze konnte deutlich überschritten werden. Das benachteiligte den Auftragnehmer unangemessen (BGH, Urt. v. 15.02.2024 – VII ZR 42/22). Wer Risiken zu weit überwälzt, riskiert, dass die Klausel ganz entfällt.

BGB oder VOB/B: Was passt zur funktionalen Ausschreibung?

Thema	VOB/B	BGB
Pauschalpreis und Änderungen	§ 2 Abs. 3, 5, 6, 7	§§ 650b, 650c
Anordnung durch den Auftraggeber	§ 1 Abs. 3 und 4	§ 650b Abs. 2 (nach Ablauf von 30 Tagen)
Behinderung	§ 6 (mit Behinderungsanzeige)	§ 642 BGB, §§ 280, 286 BGB
Bedenken gegen die Planung	§ 4 Abs. 3	allgemeine Grundsätze
Mängelhaftung	§ 13	§§ 633 ff.

Die VOB/B bietet bewährte Regeln für Behinderung, Pauschalverträge und Nachträge. Das BGB regelt das Änderungsverfahren seit 2018 ausdrücklich und bindet es an die Planungsverantwortung. Entscheidend ist weniger die Wahl der Vertragsform als die saubere Ausgestaltung. Das gilt besonders, wenn Sie einzelne VOB/B-Regeln ändern. Eine Einordnung der VOB/B bieten wir in unserem Beitrag 100 Jahre VOB/B.

Was Auftragnehmer beachten sollten

Wer als Unternehmen plant, übernimmt Aufgaben und Haftung eines Planers. Das sollten Sie vor Angebotsabgabe klären:

• Bauvorlageberechtigung: Bauvorlagen für genehmigungspflichtige Gebäude müssen nach den Landesbauordnungen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt sein, etwa einem Architekten (vgl. § 65 MBO und die entsprechenden Landesvorschriften). Ausnahmen für Unternehmen sind eng und von Land zu Land verschieden. Binden Sie in der Regel einen Berechtigten ein.
• Haftung für die Planung: Wer eine Genehmigungsplanung schuldet, schuldet nach der Rechtsprechung für Architekten eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung (BGH, Urt. v. 25.03.1999 – VII ZR 397/97). Es liegt nahe, dass Unternehmen, die dieselbe Leistung übernehmen, nicht milder haften.
• Versicherung: Prüfen Sie, ob Ihre Haftpflichtversicherung Planungsleistungen deckt.
• Kalkulation: Preisen Sie das Planungsrisiko und das Mengenrisiko ein. Bei Leistungsprogrammen stehen Sie für selbst ermittelte Mengen ein.
• Unterlagen prüfen: Fragen Sie vor dem Angebot nach, wenn Baugrund, Bestand oder Anforderungen unklar sind. Spätere Rügen helfen weniger.
• Dokumentation: Zeigen Sie Behinderungen unverzüglich und konkret an. Melden Sie Bedenken schriftlich.

Was Auftraggeber beachten sollten

Die funktionale Ausschreibung gelingt, wenn Sie die Zusammenarbeit früh koordinieren. Diese Schritte helfen:

1. Eignung prüfen und dokumentieren: Passen Aufgabe, Unterlagen und Zeitrahmen zur Methode?
2. Leistungsprogramm sorgfältig formulieren: Beschreiben Sie Zweck, Funktionen sowie technische, wirtschaftliche und gestalterische Anforderungen.
3. Unterlagen vollständig bereitstellen: Fügen Sie Baugrund, Bestand und Vorgaben bei. Legen Sie fest, welche Unterlagen Vertragsgrundlage sind.
4. Detailangaben bewusst setzen: Kennzeichnen Sie, ob eine Angabe Vorgabe, Information oder Schätzung ist.
5. Planungsverantwortung zuweisen: Benennen Sie, wer Entwurf, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung, Statik und Prüfungen schuldet.
6. Planungs- und Freigabeablauf festlegen: Vereinbaren Sie Planungsmeilensteine und Fristen für Prüfungen und Freigaben. Koppeln Sie den Baubeginn möglichst an eine ausreichende Planreife, damit der Bau nicht der Planung vorausläuft.
7. Entscheidungswege klären: Bestimmen Sie, wer für den Auftraggeber entscheidet und binnen welcher Frist.
8. Änderungen steuern: Vereinbaren Sie ein klares Verfahren für Änderungen und Nachträge, abgestimmt auf BGB oder VOB/B.
9. AGB prüfen: Überwälzen Sie Risiken nicht pauschal. Lassen Sie Vertragsstrafe, Vollständigkeits- und Pauschalierungsklauseln auf ihre Wirksamkeit prüfen.

Vor- und Nachteile im Überblick

Bereich	Vorteile	Nachteile
Bauablauf	Planung und Bau abgestimmt, weniger Stillstand durch Planänderungen	Zeitplan hängt an Freigaben und Entscheidungen des Auftraggebers
Bautechnik	Ausführungswissen früh, Vorfertigung möglich	Weniger Einfluss auf Details, Qualität hängt am Anforderungsprofil
Kosten	Früh Preisklarheit durch Pauschale	Risikozuschläge der Bieter, schwer vergleichbare Angebote
Recht	Planungsrisiko beim Unternehmen, klare Gesamtverantwortung	Streit um Bausoll und Nachträge, Abhängigkeit von einem Partner

Ein Nachteil betrifft vor allem staatliche Auftraggeber: Die Angebote enthalten unterschiedliche Entwürfe. Sie sind schwerer zu vergleichen als Angebote auf ein einheitliches Leistungsverzeichnis. Das verlangt klare, nachvollziehbare Wertungskriterien.

Für welche Projekte sich die Methode eignet

In der Praxis eignet sich die funktionale Ausschreibung vor allem für Aufgaben, die sich klar beschreiben lassen. Dazu zählen Neubauten und Ersatzneubauten, serielle Bauwerke und Projekte mit guten Baugrund- und Bestandsunterlagen.

Zurückhaltung ist angebracht bei Vorhaben mit unklarer Bausubstanz, hohen gestalterischen Ansprüchen oder ungeklärter Genehmigungslage. Dort steigt das Risiko, dass Auftraggeber und Unternehmen später verschieden verstehen, was geschuldet ist.

Fazit

Viele Baustopps haben ihre Ursache nicht auf der Baustelle, sondern in der Planung. Die funktionale Ausschreibung zieht daraus die Konsequenz: Planung und Bau werden gemeinsam gedacht, die Ausführbarkeit ist von Anfang an Teil der Planung. Das kann Bauabläufe spürbar beruhigen. Rechtlich bleibt es anspruchsvoll. Staatliche Stellen müssen die Zweckmäßigkeit begründen und das neue Vergaberecht beachten. Private Bauherren haben mehr Freiheit, müssen sie aber vertraglich ausfüllen. Auftraggeber und Auftragnehmer sollten Planungsverantwortung, Freigaben und Schnittstellen früh und klar regeln. Dann nutzt die funktionale Ausschreibung ihre Vorteile und verhindert Streit über Verzögerungen und Nachträge.

Weiterführende Informationen

• § 7c VOB/A – Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm
• § 121 GWB – Leistungsbeschreibung
• § 7 VgV – Mitwirkung an der Vorbereitung des Vergabeverfahrens
• § 6 VOB/B – Behinderung und Unterbrechung der Ausführung
• § 642 BGB – Mitwirkung des Bestellers
• § 650b BGB – Änderung des Vertrags; Anordnungsrecht des Bestellers
• § 650c BGB – Vergütungsanpassung bei Anordnungen
• KIGQnews – Rechtliche Prüfpflichten von Architekten und Fachingenieuren
• KIGQnews – Prüffähige Abrechnungen nach VOB/B und BGB

Individuelle Beratung

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle anwaltliche Beratung. Stand: Oktober 2026.