Wärme-Contracting in der WEG: Worauf Eigentümer und Verwaltungen jetzt achten müssen Wärmecontracting in der WEG: Rechte & Pflichten

Wärme-Contracting in der WEG: Worauf Eigentümer und Verwaltungen jetzt achten müssen

Ilir Maliqi

Rechtsanwalt

20/09/2026

Der Markt für Wärme-Contracting wächst spürbar – und die Wohnungswirtschaft ist dabei zur wichtigsten Zielgruppe geworden. Nach den aktuellen Marktzahlen des Verbands für Energiedienstleistungen, Effizienz und Contracting (vedec e.V.) für das Jahr 2025 stieg die Zahl der Contracting-Verträge bundesweit um 4 Prozent auf rund 92.000, der Branchenumsatz um 7,1 Prozent auf etwa 5,63 Milliarden Euro. Innerhalb eines Jahres kletterte der Anteil erneuerbarer Energien an den eingesetzten Energieträgern von 24 auf 31 Prozent, während der Erdgas-Anteil von 70 auf 58 Prozent zurückging. Besonders bemerkenswert: Die Wohnungswirtschaft stellt inzwischen 70 Prozent aller Contracting-Projekte – im Vorjahr waren es erst 56 Prozent. Für Bauträger ist das Modell attraktiv: Statt selbst in eine Heizungsanlage zu investieren, überlässt er die Errichtung und den Betrieb einem spezialisierten Energieversorger. Für die künftigen Wohnungseigentümer wirft dieses Modell jedoch grundlegende Fragen auf. Wer schließt den Wärmelieferungsvertrag eigentlich ab – der Bauträger, die noch gar nicht existierende Eigentümergemeinschaft, oder jeder Käufer einzeln? Und woran ist die spätere Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) überhaupt gebunden? Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage für WEG-Verwaltungen und Wohnungseigentümer ein – gestützt auf aktuelle Rechtsprechung und ein anonymisiertes Praxisbeispiel.

Das Wichtigste auf einen Blick

Beim Wärme-Contracting errichtet und betreibt ein externer Anbieter (Contractor) die Heizungsanlage und liefert Wärme gegen Grund- und Arbeitspreis – statt einer eigenen Heizungsanlage der Eigentümergemeinschaft.
Bei Neubauprojekten schließt häufig der Bauträger selbst den Wärmelieferungsvertrag mit dem Contractor, bevor die einzelnen Wohnungen überhaupt verkauft sind.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht rechtlich erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher – ein davor geschlossener Vertrag bindet sie grundsätzlich nicht automatisch.
Die Bindung der Käufer erfolgt in der Praxis meist über die Baubeschreibung als Teil der Teilungserklärung sowie über die spätere Umlage der Kosten in der Jahresabrechnung – nicht durch persönliche Unterschrift jedes Erwerbers unter den Wärmelieferungsvertrag.
Die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) begrenzt die Erstlaufzeit auf zehn Jahre und sieht bei unterbliebener Kündigung eine automatische Verlängerung um jeweils fünf Jahre vor.
Eine grundbuchlich abgesicherte, faktisch unbegrenzte Bezugspflicht kann gegen diese Höchstdauer verstoßen und unwirksam sein.
Die Anlage selbst gehört häufig als Scheinbestandteil (§ 95 BGB) dem Contractor – dieser Status ergibt sich aber nicht allein aus der vertraglichen Abrede, sondern muss durch objektive Umstände getragen sein.
Vermietet ein Eigentümer seine Einheit, muss er gegenüber seinem eigenen Mieter die Kostenneutralität nach § 556c BGB sicherstellen – auch wenn er die Contracting-Entscheidung selbst nicht beeinflussen konnte.

Was ist Wärme-Contracting?

Beim Wärme-Contracting übernimmt ein spezialisierter Anbieter – häufig ein kommunaler Zweckverband, ein Stadtwerk oder ein privates Energieunternehmen – die Errichtung, Finanzierung, den Betrieb und die Wartung einer Heizungsanlage. Im Gegenzug bezieht der Kunde die gesamte benötigte Wärme ausschließlich von diesem Anbieter und zahlt dafür einen monatlichen Grundpreis sowie einen verbrauchsabhängigen Arbeitspreis pro Kilowattstunde. Rechtsgrundlage ist bei leitungsgebundener Wärmeversorgung regelmäßig die AVBFernwärmeV. Im Mietrecht ist die Umstellung auf Contracting seit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 zudem in § 556c BGB in Verbindung mit der Wärmelieferverordnung eigens geregelt.

Gerade angesichts steigender Baukosten und der seit dem 01.01.2024 geltenden Pflicht, neu eingebaute Heizungen in Neubaugebieten zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben (§§ 71 ff. GEG), gewinnt dieses Modell für Bauträger zusätzlich an Attraktivität: Die oft hohen Investitions- und Nachweispflichten für förderfähige, GEG-konforme Heizungstechnik – etwa Wärmepumpen oder Blockheizkraftwerke – verlagert der Bauträger auf den Contractor, statt sie selbst zu tragen.

Die Beteiligten und die Vertragsebenen: schuldrechtlich und dinglich

Wärme-Contracting bei Neubauprojekten ist rechtlich deshalb so unübersichtlich, weil regelmäßig mehrere Beteiligte auf zwei völlig unterschiedlichen rechtlichen Ebenen miteinander verbunden sind.

Die Beteiligten

der Bauträger – zunächst Alleineigentümer des Grundstücks, später häufig kein Mitglied der Gemeinschaft mehr, sobald alle Einheiten verkauft sind;
der Contractor (Wärmelieferant) – errichtet, betreibt und wartet die Anlage;
die einzelnen Käufer, die mit Eigentumsübergang zu Wohnungseigentümern und damit Mitgliedern der Gemeinschaft werden;
die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) selbst – seit der WEG-Reform 2020 eine eigene rechtsfähige Personenvereinigung (§ 9a WEG);
die WEG-Verwaltung, die für die GdWE rechtsgeschäftlich handeln kann; und
gegebenenfalls Mieter einzelner Wohnungseigentümer, die über die Betriebskostenabrechnung ihres Vermieters von den Contracting-Kosten betroffen sind.

Die schuldrechtliche Ebene

Auf der vertraglichen Ebene stehen typischerweise mehrere, rechtlich selbstständige Verträge nebeneinander: der Wärmelieferungsvertrag zwischen dem Bauträger (oder, nach deren Entstehung, der GdWE) und dem Contractor; der Bauträger- beziehungsweise Kaufvertrag zwischen Bauträger und jeweiligem Käufer, der über die Baubeschreibung auf die Heizungsart Bezug nimmt; häufig ein gesonderter Nutzungsvertrag für die vom Contractor beanspruchten Gebäudeteile, etwa den Heizungsraum; und schließlich die Mietverträge, die einzelne Eigentümer als Vermieter mit ihren eigenen Mietern schließen. Diese Verträge sind grundsätzlich voneinander unabhängig – die Unwirksamkeit des einen führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit des anderen.

Die dingliche Ebene

Auf der sachenrechtlichen Ebene stellen sich davon zu unterscheidende Fragen: Wem gehört die Heizungsanlage selbst? Auf welcher rechtlichen Grundlage darf der Contractor Gebäudeteile wie den Heizungsraum – regelmäßig Gemeinschaftseigentum der WEG – nutzen? Und wird die Bezugspflicht zusätzlich dinglich, etwa durch eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit, abgesichert? Diese dinglichen Rechte wirken, anders als der schuldrechtliche Vertrag, grundsätzlich auch gegenüber Rechtsnachfolgern – ein späterer Erwerber ist daran gebunden, selbst wenn er den ursprünglichen Wärmelieferungsvertrag nicht kennt.

Praktischer Tipp: Trennen Sie bei der rechtlichen Prüfung eines Contracting-Modells stets sauber zwischen der schuldrechtlichen Frage („Wer schuldet wem was?“) und der dinglichen Frage („Wem gehört was, und was wirkt auch gegenüber Dritten?“). Beide Ebenen können zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Wem gehört die Heizungsanlage? Eigentumsrechtliche Fragen

Eine in der Praxis häufig unterschätzte Frage betrifft das Eigentum an der vom Contractor errichteten Anlage selbst. Nach § 94 BGB würden fest mit dem Gebäude verbundene Anlagen grundsätzlich wesentlicher Bestandteil des Gebäudes und damit Eigentum des Grundstückseigentümers – bei einer WEG also Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer. Contracting-Verträge sehen deshalb regelmäßig ausdrücklich vor, dass die Wärmeerzeugungsanlage nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Gebäude verbunden und damit ein bloßer Scheinbestandteil im Sinne des § 95 Abs. 1 BGB sei, der im Eigentum des Contractors verbleibt.

Diese Konstruktion ist jedoch nicht ohne Weiteres tragfähig. Nach der Rechtsprechung ergibt sich ein vorübergehender Zweck im Sinne des § 95 BGB nicht bereits aus einer rein schuldrechtlichen Vereinbarung, wonach das Eigentum einem anderen zustehen soll – maßgeblich ist vielmehr, ob sich die zeitliche Begrenzung auch aus den objektiven Umständen der Einfügung ergibt (vgl. hierzu allgemein BGH, Urt. v. 04.03.2013 – III ZR 249/12, zur vergleichbaren Konstellation bei Miet- und Pachtverhältnissen). Je länger die Vertragslaufzeit – bei Wärme-Contracting nicht selten zehn bis fünfzehn Jahre zuzüglich automatischer Verlängerungen – desto fraglicher kann die Behauptung eines nur „vorübergehenden“ Zwecks werden.

Diese Unsicherheit ist für Bauträger-Konstellationen aus einem weiteren Grund praktisch bedeutsam: Verspricht der Bauträger dem Käufer im Bauträgervertrag beziehungsweise in der Baubeschreibung eine bestimmte Heizungsanlage als Teil der geschuldeten Bauleistung, ist dieses Leistungsversprechen streng genommen nicht erfüllt, wenn die Anlage rechtlich gar nicht der Gemeinschaft, sondern dem Contractor gehört. Ob darin eine Abweichung von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit liegt, ist bislang nicht abschließend geklärt, sollte aber bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden.

Für die Praxis entlastend ist immerhin: Bleibt die sachenrechtliche Zuordnung der Anlage streitig oder stellt sich nachträglich heraus, dass sie entgegen der vertraglichen Abrede doch wesentlicher Bestandteil geworden ist, führt dies nicht automatisch zur Unwirksamkeit des gesamten Wärmelieferungsvertrags (§ 139 BGB) – die schuldrechtlichen Rechte und Pflichten, insbesondere die Wartungs- und Instandhaltungspflicht des Contractors, bleiben hiervon regelmäßig unberührt.

Praktischer Tipp: Prüfen Sie bei bestehenden Contracting-Verträgen, ob die vertragliche Scheinbestandteil-Klausel durch objektive Umstände – etwa eine ausdrückliche Befristung, ein vertraglich vorgesehenes Wegnahmerecht des Contractors oder eine entsprechende Dienstbarkeit – gestützt wird, oder ob sie isoliert dasteht. Klären Sie zudem, auf welcher Rechtsgrundlage der Contractor den als Gemeinschaftseigentum ausgewiesenen Heizungsraum nutzen darf.

Der typische Ablauf bei Neubauprojekten

In der Praxis läuft die Einbindung des Wärme-Contractings bei Neubauprojekten regelmäßig nach einem wiederkehrenden Muster ab, das sich anhand eines von uns bearbeiteten, anonymisierten Falls anschaulich darstellen lässt.

Beispiel aus der Praxis: Ein Bauträger errichtete ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten. In der notariellen Baubeschreibung, die Bestandteil der Teilungserklärung wurde, hieß es zunächst, die Beheizung erfolge über ein Blockheizkraftwerk; später wurde dies durch eine notarielle Änderung der Teilungserklärung auf eine Hybridheizung aus Wärmepumpe und Gastherme angepasst, verbunden mit dem Hinweis, das Heizungssystem werde über einen vom Bauträger mit einem regionalen Energieversorger geschlossenen Vertrag mit einer Laufzeit von etwa 10 bis 15 Jahren betrieben. Der eigentliche Wärmelieferungsvertrag wurde sodann zwischen dem Bauträger selbst als „Abnehmer“ und dem Energieversorger als „Lieferer“ auf Grundlage der AVBFernwärmeV geschlossen – mit einer Abnahmepflicht, die den gesamten Wärmebedarf des Objekts ausschließlich beim Contractor zu decken verpflichtete. Der Grundpreis war dabei bereits ausdrücklich pro Wohneinheit kalkuliert, obwohl die einzelnen Käufer an diesem Vertrag zu keinem Zeitpunkt selbst als Vertragspartei beteiligt waren.

Praktischer Tipp: Prüfen Sie beim Erwerb einer Neubauwohnung gezielt, ob die Baubeschreibung auf einen bereits abgeschlossenen oder geplanten Wärmelieferungsvertrag verweist – und lassen Sie sich dessen Konditionen (Laufzeit, Preisanpassungsklauseln, Kündigungsrechte) vor der Beurkundung des Kaufvertrags vorlegen.

Die zentrale Rechtsfrage: Bindet ein vor WEG-Entstehung geschlossener Vertrag?

Rechtlich entscheidend ist ein oft übersehener Zeitpunkt: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher – dies gilt auch dann, wenn zunächst nur ein einziger Eigentümer (der Bauträger) im Grundbuch steht. Schließt der Bauträger den Contracting-Vertrag vor diesem Zeitpunkt, kann er die künftige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer damit grundsätzlich nicht binden – ihm fehlt schlicht die Vertretungsmacht für eine rechtlich noch nicht existierende Person.

Dass dies kein rein theoretisches Problem ist, zeigt ein veröffentlichter Fall aus der Rechtsprechung: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von ihrem vormaligen Verwalter – zugleich Bauträger und Architekt des Objekts – Schadensersatz, weil dieser einen Wärmelieferungsvertrag als Contracting-Vertrag abgeschlossen hatte, ohne hierzu wirksam bevollmächtigt gewesen zu sein. Die Gerichte prüften in diesem Zusammenhang, ob die von der WEG geleisteten Zahlungen nach § 812 BGB vom Contractor hätten zurückgefordert werden können, weil der zugrunde liegende Vertrag schwebend unwirksam und nicht genehmigt war – mit einem entsprechenden Rückgriffsrisiko des Contractors gegen den handelnden Bauträger in entsprechender Anwendung des § 179 Abs. 1 BGB (Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht).

Praktischer Tipp für WEG-Verwaltungen: Prüfen Sie bei Übernahme der Verwaltung eines Neubauobjekts, zu welchem Zeitpunkt der Wärmelieferungsvertrag geschlossen wurde und wer zu diesem Zeitpunkt tatsächlich Vertragspartei war. Ein vor Entstehung der WEG geschlossener Vertrag bedarf regelmäßig einer wirksamen Genehmigung durch die Eigentümerversammlung, um die Gemeinschaft zu binden.

Wie die Bindung in der Praxis dennoch hergestellt wird

Trotz dieser dogmatischen Ausgangslage funktioniert das Modell in der Praxis meist reibungslos – aus mehreren Gründen. Zum einen bleibt in vielen Fällen, wie im geschilderten Beispiel, formal der Bauträger selbst Vertragspartner des Contractors, auch nachdem alle Einheiten verkauft sind. Die Kostenumlage auf die einzelnen Eigentümer erfolgt dann faktisch über die Betriebskostenabrechnung beziehungsweise die WEG-Jahresabrechnung, ohne dass ein formaler Parteiwechsel im Wärmelieferungsvertrag stattfindet. Zum anderen erwirbt jeder Käufer seine Wohnung in Kenntnis der Baubeschreibung und der darin beschriebenen Heizungsart – die Zustimmung zu dieser Beschaffenheit ist Teil des notariellen Kaufvertrags. Schließlich sichern Contractoren ihre langfristige Investition häufig zusätzlich über eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit ab, die eine ausschließliche Wärmebezugspflicht zulasten des jeweiligen Grundstückseigentümers begründet – wer das Grundstück später erwirbt, tritt automatisch in diese dingliche Bindung ein.

Praktischer Tipp: Fordern Sie als Verwaltung oder Eigentümer Einsicht in das Grundbuch an, um zu prüfen, ob eine Dienstbarkeit zugunsten des Contractors eingetragen ist. Diese wirkt unabhängig vom schuldrechtlichen Wärmelieferungsvertrag und kann eigenständig Bestand haben, selbst wenn Letzterer unwirksam sein sollte.

Die Grenzen: die AVBFernwärmeV

Auch wenn ein Wärmelieferungsvertrag wirksam zustande gekommen ist, unterliegt er wichtigen gesetzlichen Grenzen.

Höchstlaufzeit und automatische Verlängerung

Nach § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV beträgt die Laufzeit von Versorgungsverträgen höchstens zehn Jahre. Wird der Vertrag nicht von einer der beiden Seiten mit einer Frist von neun Monaten vor Ablauf gekündigt, verlängert er sich automatisch um jeweils weitere fünf Jahre. Der Bundesgerichtshof hat allerdings klargestellt, dass diese Vorschrift lediglich das zulässige Höchstmaß regelt – haben die Parteien selbst eine kürzere Laufzeit oder eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit vereinbart, geht diese Vereinbarung vor (BGH, Urt. v. 15.01.2014 – VIII ZR 111/13).

Grenzen dinglicher Absicherung

Besonders praxisrelevant ist eine Entscheidung des Landgerichts Gießen: Eine im Grundbuch eingetragene Verpflichtung, ausschließlich Fernwärme des Versorgers zu beziehen, wurde als Verstoß gegen § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV eingestuft, weil sie den Verbraucher faktisch zeitlich unbegrenzt und ohne Kündigungsmöglichkeit band. Der Versorger werde durch das fortbestehende Grundbuchrecht ungerechtfertigt bereichert, sobald der zugrunde liegende schuldrechtliche Vertrag nicht mehr besteht – mit der Folge eines Anspruchs des Eigentümers auf Löschungsbewilligung nach § 812 BGB (LG Gießen, Urt. v. 21.09.2017 – 5 O 305/16).

Sonderkündigungsrecht bei erneuerbaren Energien

Ergänzend gewährt § 3 Abs. 2 AVBFernwärmeV dem Kunden ein Sonderkündigungsrecht mit nur zweimonatiger Frist, wenn er die Wärmelieferung durch den Einsatz erneuerbarer Energien ersetzen möchte – ein Recht, das angesichts der energiepolitischen Entwicklung zunehmend an Bedeutung gewinnt.

Praktischer Tipp: Prüfen Sie bestehende Wärmelieferungsverträge und etwaige Dienstbarkeiten daraufhin, ob sie eine zeitlich unbegrenzte oder unangemessen lange Bindung ohne echte Kündigungsmöglichkeit vorsehen. Eine solche Klausel kann unwirksam sein, selbst wenn sie im Grundbuch eingetragen wurde.

Die Sonderproblematik vermietender Eigentümer: Kostenneutralität nach § 556c BGB

Ein eigenständiges, oft übersehenes Problem betrifft Wohnungseigentümer, die ihre Einheit vermieten. § 556c BGB schützt zwar nicht den Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft oder dem Contractor – er entfaltet seine Schutzwirkung ausschließlich im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Stellt jedoch der Eigentümer als Vermieter die Wärmeversorgung seiner vermieteten Einheit von Eigenversorgung auf Wärmelieferung um, muss er sicherstellen, dass die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht übersteigen (Kostenneutralitätsgebot, § 556c Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BGB) und die Umstellung mindestens drei Monate vorher in Textform ankündigen (§ 556c Abs. 2 BGB, § 6 WärmeLV).

Das führt zu einer besonderen Zwickmühle: Wurde das Contracting-Modell bereits vom Bauträger vorgegeben oder von der Eigentümerversammlung beschlossen, hatte der einzelne vermietende Eigentümer auf die Konditionen häufig keinen Einfluss – muss aber gegenüber seinem eigenen Mieter dennoch die Kostenneutralität verantworten. Abweichende Vereinbarungen zulasten des Wohnraummieters sind unwirksam (§ 556c Abs. 4 BGB); eine fehlende oder unzureichende Ankündigung verschiebt zudem den Beginn der Einwendungsfrist gegen die Betriebskostenabrechnung.

Praktischer Tipp für vermietende Eigentümer: Lassen Sie sich von der Verwaltung frühzeitig eine Vergleichsrechnung zwischen den bisherigen Betriebskosten und den neuen Wärmelieferkosten aushändigen, bevor Sie Ihrem Mieter die Umstellung ankündigen. Können Sie die Kostenneutralität nicht nachweisen, drohen Ihnen als Vermieter eigene Erstattungsansprüche Ihres Mieters – unabhängig davon, wer die Entscheidung für das Contracting-Modell tatsächlich getroffen hat.

Verschärfte AGB-Kontrolle bei Bauträgerklauseln

Über die Contracting-spezifischen Fragen hinaus zeigt die aktuelle Rechtsprechung einen allgemeinen Trend zu strengerer Kontrolle formularmäßiger Bauträgerklauseln. Der Bundesgerichtshof hat erst kürzlich entschieden, dass eine formularmäßige Verpflichtung des Erwerbers, nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung zuzustimmen, nur wirksam ist, wenn sie erkennen lässt, dass eine Zustimmung ausschließlich bei Vorliegen im Einzelnen benannter triftiger Gründe verlangt werden kann; andernfalls ist sie als unangemessene Leistungsänderungsklausel nach § 308 Nr. 4 BGB unwirksam – auch eine geltungserhaltende Reduktion auf ein zulässiges Maß kommt nicht in Betracht (BGH, Urt. v. 23.01.2026 – V ZR 91/25).

Diese Linie ist auf Fallgestaltungen übertragbar, in denen ein Bauträger sich vorbehält, Details der Heizungsversorgung – etwa den Wechsel vom Blockheizkraftwerk zur Hybridheizung – nachträglich einseitig anzupassen. Auch hier gilt: Der Erwerber muss bereits bei Vertragsschluss erkennen können, unter welchen Voraussetzungen ihm solche Änderungen zugemutet werden dürfen.

Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung

Für die laufende Praxis stellt sich regelmäßig die Frage, ob und wie die Eigentümerversammlung über die Fortführung, Kündigung oder Neuverhandlung eines bestehenden Wärmelieferungsvertrags entscheiden kann. Da die energetische Versorgung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich der Verwaltung und Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer unterliegt, kann die Gemeinschaft insbesondere dann tätig werden, wenn sich eine Vertragsverlängerung nach § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV nähert und rechtzeitig über eine Kündigung oder Neuverhandlung der Konditionen zu entscheiden ist.

Praktischer Tipp für Verwaltungen: Tragen Sie die Kündigungsfristen bestehender Wärmelieferungsverträge aktiv in die Fristenkontrolle ein und bereiten Sie eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung rechtzeitig vor der neunmonatigen Frist des § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV vor – nur so lässt sich eine ungewollte automatische Verlängerung um weitere fünf Jahre vermeiden.

Handlungsempfehlungen

Für WEG-Verwaltungen

Prüfen Sie bei Übernahme eines Neubauobjekts den genauen Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Verhältnis zur Entstehung der WEG.
Klären Sie, ob der Bauträger oder die Gemeinschaft selbst Vertragspartei des Wärmelieferungsvertrags ist.
Klären Sie die eigentumsrechtliche Zuordnung der Anlage sowie die Nutzungsgrundlage für den Aufstellungsort im Gemeinschaftseigentum.
Kontrollieren Sie das Grundbuch auf eingetragene Dienstbarkeiten zugunsten des Contractors.
Dokumentieren Sie die Kündigungsfristen nach § 32 AVBFernwärmeV in der Fristenkontrolle.

Für (Neu-)Erwerber

Verlangen Sie vor Beurkundung des Kaufvertrags Einsicht in einen bereits bestehenden oder geplanten Wärmelieferungsvertrag.
Prüfen Sie die Preisgestaltung – insbesondere, ob der Grundpreis bereits auf einzelne Wohneinheiten heruntergerechnet ist.
Achten Sie auf Änderungsvorbehalte des Bauträgers hinsichtlich der Heizungstechnik in der Baubeschreibung.

Für vermietende Eigentümer

Fordern Sie von der Verwaltung eine Vergleichsrechnung zur Kostenneutralität nach § 556c BGB an, bevor Sie Ihrem Mieter eine Umstellung ankündigen.
Beachten Sie die dreimonatige Ankündigungsfrist in Textform gegenüber Ihrem Mieter.

Fazit

Wärme-Contracting ist für Bauträger ein finanziell attraktives Modell – für die spätere Eigentümergemeinschaft aber mit rechtlichen Fallstricken verbunden. Entscheidend ist stets, zu welchem Zeitpunkt und mit wem der Wärmelieferungsvertrag geschlossen wurde: Ein vor Entstehung der WEG geschlossener Vertrag bindet diese nicht automatisch, sondern bedarf im Zweifel einer Genehmigung. Selbst ein wirksam geschlossener Vertrag unterliegt zudem den Grenzen der AVBFernwärmeV – insbesondere der Höchstlaufzeit von zehn Jahren. WEG-Verwaltungen sollten diese Fristen aktiv im Blick behalten, um ungewollte automatische Verlängerungen zu vermeiden; Erwerber sollten die Vertragskonditionen bereits vor dem Kauf kritisch prüfen.

Weiterführende Informationen

Individuelle Beratung

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle anwaltliche Beratung. Sämtliche geschilderten Beispiele sind anonymisiert und verallgemeinert. Stand: September 2026.

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