Ein Makler wird von der Mieterin einer Wohnung beauftragt, einen Nachmieter zu finden – und veröffentlicht daraufhin ein Exposé mit Innenaufnahmen im Internet, ohne den Eigentümer auch nur gefragt zu haben. Der Bundesgerichtshof hat dieser Praxis eine klare Absage erteilt: Wer nicht vom Eigentümer beauftragt ist, darf dessen Wohnung nicht vermarkten – und muss sogar die Anwaltskosten erstatten, die dem Eigentümer für die Durchsetzung seines Unterlassungsanspruchs entstehen (BGH, Urt. v. 30.04.2026 – III ZR 164/25). Dieser Beitrag ordnet die Entscheidung in die seit Jahrzehnten gefestigte Rechtsprechung zum „Recht am Bild der eigenen Sache“ ein und zeigt, was Makler, Eigentümer und Mieter daraus für die Praxis lernen müssen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Ein Makler, der nur von der Mieterin mit der Suche nach Nachmietern beauftragt wurde, darf ohne Zustimmung des Eigentümers kein Exposé mit Innenaufnahmen der Wohnung veröffentlichen.
- Der BGH wertet dies als unbefugten Eingriff in das Eigentumsrecht – der Eigentümer hat einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.
- Grundlage ist die seit 1974 gefestigte Rechtsprechung zum „Recht am Bild der eigenen Sache“: Wer eine Immobilie von innen fotografiert und die Fotos gewerblich verwertet, braucht dafür die Zustimmung des Eigentümers.
- Der Eigentümer kann zudem die außergerichtlichen Anwaltskosten erstattet verlangen, die ihm zur Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs entstanden sind.
- Ein Auftrag des Mieters deckt nur die Vermittlung von Nachmietern – nicht die Ausübung von Rechten, die allein dem Eigentümer zustehen.
- Für Makler gilt: Vor jeder Exposé-Erstellung Auftragslage prüfen – wer beauftragt tatsächlich, und reicht diese Beauftragung für die geplante Verwertung aus?
Der Fall: Ein Exposé ohne Zustimmung des Eigentümers
Der beklagte Makler wurde von der Mieterin einer Wohnung beauftragt, Unter- beziehungsweise Nachmieter zu vermitteln. Er beschränkte sich jedoch nicht auf die bloße Vermittlung von Interessenten, sondern erstellte und veröffentlichte im Internet ein Exposé der Wohnung – einschließlich Fotografien aus dem Inneren der Immobilie.
Der klagende Eigentümer hatte zu diesem Zeitpunkt bereits einen eigenen Makler eingeschaltet. Unter Hinweis darauf, dass mit dem Beklagten kein Maklervertrag bestehe, forderte er ihn auf, das Exposé zu entfernen und derartige Veröffentlichungen künftig zu unterlassen. Zugleich verlangte er die Erstattung der ihm hierfür entstandenen außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Der Beklagte entfernte das Exposé zwar, verweigerte aber die Erstattung der Anwaltskosten – woraufhin der Eigentümer Klage erhob.
Die rechtliche Einordnung: kein Auftrag, keine Berechtigung
Der Bundesgerichtshof stellt zunächst klar, worauf es ankommt: Der Beklagte war nicht vom Eigentümer beauftragt, sondern lediglich von dessen Mieterin. Das mag für die reine Vermittlung von Nachmietern ausreichen – die Mieterin darf über die (Unter-)Vermietung ihrer eigenen Mietposition regelmäßig selbst entscheiden. Für die Erstellung und Veröffentlichung eines Exposés mit Innenaufnahmen reicht dieser Auftrag jedoch nicht aus, denn hierbei handelt es sich um die Ausübung von Rechten, die dem Eigentümer vorbehalten sind.
Ohne eine Berechtigung durch den eigentlich Betroffenen – hier den Eigentümer – handelte der Makler bei der Erstellung und Verbreitung des Exposés letztlich auf eigenes Risiko: Er nahm ein fremdes Recht wahr, ohne dazu von demjenigen ermächtigt worden zu sein, dem dieses Recht zusteht. Eine Rechtfertigung als im Interesse des Eigentümers liegende Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) schied hier ersichtlich aus, weil der Eigentümer bereits einen eigenen Makler beauftragt hatte und an der Tätigkeit des Beklagten erkennbar kein Interesse hatte.
Die Doktrin dahinter: das „Recht am Bild der eigenen Sache“
Um die Entscheidung richtig einzuordnen, lohnt der Blick auf eine seit Jahrzehnten gefestigte Rechtsprechungslinie, die dem Urteil zugrunde liegt.
Der Grundsatz: kein allgemeines Bildrecht, aber ein Verwertungsrecht des Eigentümers
Ein allgemeines „Recht am Bild der eigenen Sache“, das dem Eigentümer schlechthin erlauben würde, jede Abbildung seines Eigentums zu untersagen, gibt es nach der Rechtsprechung nicht. Wird ein Gebäude von einer öffentlich zugänglichen Stelle – etwa von der Straße aus – fotografiert, ohne dass das Grundstück betreten wird, ist dies grundsätzlich zulässig, auch wenn die Fotografie anschließend gewerblich verwertet wird (grundlegend BGH, Urt. v. 09.03.1989 – I ZR 54/87, „Friesenhaus“).
Anders liegt es jedoch, sobald die Aufnahmen von dem Grundstück selbst aus angefertigt werden. Bereits 1974 entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Fotograf, der ein nicht öffentlich zugängliches Grundstück betreten muss, für die Verwertung der dort entstandenen Aufnahmen die Zustimmung des Eigentümers benötigt (BGH, Urt. v. 20.09.1974 – I ZR 99/73, „Schloss Tegel“). Diese Linie hat der Bundesgerichtshof in der vielbeachteten „Sanssouci“-Entscheidungstrilogie bestätigt und präzisiert: Das ausschließliche Recht zur Anfertigung und Verwertung von Fotografien von Bauwerken und Gartenanlagen steht dem Grundstückseigentümer zu, soweit diese Abbildungen von seinem Grundstück aus angefertigt worden sind – und zwar unabhängig davon, ob das Grundstück zur bloßen Besichtigung frei zugänglich ist (BGH, Urt. v. 17.12.2010 – V ZR 44/10, V ZR 45/10, V ZR 46/10). Die gewerbliche Verwertung solcher Fotos kann der Eigentümer daher auch dann untersagen oder von einer entgeltlichen Zustimmung abhängig machen, wenn er den Zutritt zu seinem Grundstück grundsätzlich jedermann gestattet.
Bestätigt wurde dies in der ebenfalls vielbeachteten Entscheidung zur Stiftung Preußische Schlösser und Gärten: Der Eigentümer wird durch die unbefugte Verwertung solcher Fotografien in einer Weise beeinträchtigt, die einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB begründet (BGH, Urt. v. 01.03.2013 – V ZR 14/12).
Warum das auf den vorliegenden Fall passt
Überträgt man diese Grundsätze auf die Vermarktung von Wohnungen, ist die Einordnung eindeutig: Der Innenraum einer vermieteten Wohnung ist niemals „öffentlich zugänglich“ im Sinne der Friesenhaus-Rechtsprechung. Wer dort Fotografien anfertigt und diese – etwa in einem Exposé zur Vermarktung – gewerblich verwertet, bewegt sich damit stets im Anwendungsbereich der strengeren Schloss-Tegel- und Sanssouci-Linie: Er braucht die Zustimmung des Eigentümers. Genau daran fehlte es im entschiedenen Fall.
Die Rechtsfolgen: Unterlassung und Kostenerstattung
Aus der unbefugten Veröffentlichung der Innenaufnahmen ergaben sich für den Eigentümer zwei Ansprüche:
- Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB: Der Eigentümer konnte vom Makler verlangen, das Exposé zu entfernen und derartige Veröffentlichungen künftig zu unterlassen – unabhängig davon, ob dem Makler ein Verschulden vorzuwerfen war. Der Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB setzt kein Verschulden voraus.
- Erstattung der Rechtsverfolgungskosten: Weil dem Eigentümer dem Grunde nach ein berechtigter Unterlassungsanspruch zustand, konnte er auch die für dessen außergerichtliche Durchsetzung erforderlichen Rechtsanwaltskosten erstattet verlangen.
Praktischer Tipp: Wer als Eigentümer ein unbefugt veröffentlichtes Exposé seiner Wohnung entdeckt, sollte nicht selbst mit dem Makler verhandeln, sondern unmittelbar anwaltlich vorgehen – die dafür entstehenden Kosten trägt im Ergebnis der unbefugt handelnde Makler.
Praxisbezug: Was das für Makler, Eigentümer und Mieter bedeutet
Für Makler
Die Entscheidung mahnt zu sorgfältiger Prüfung der eigenen Auftragslage, bevor ein Exposé erstellt wird. Ein Auftrag des Mieters – etwa zur Suche eines Nachmieters im Rahmen einer erlaubten Untervermietung – deckt nicht automatisch die Erstellung von Innenaufnahmen und deren Veröffentlichung. Wer als Makler für einen Mieter tätig wird, sollte klären, ob der Eigentümer der geplanten Vermarktung zugestimmt hat, und sich diese Zustimmung im Zweifel schriftlich bestätigen lassen.
Für Eigentümer
Eigentümer, die ihre Wohnung bereits über einen eigenen Makler vermarkten lassen oder die schlicht keine Fremdvermarktung wünschen, sind dem nicht schutzlos ausgeliefert. Wird dennoch ein unbefugtes Exposé veröffentlicht, besteht ein durchsetzbarer Unterlassungsanspruch – und die Kosten der Rechtsverfolgung trägt der Verantwortliche.
Für Mieter
Mieter, die einen Makler mit der Nachmietersuche beauftragen, sollten wissen, dass ihre eigene Beauftragung an die Grenze der ihnen selbst zustehenden Rechte stößt. Beauftragt der Mieter einen Makler, der daraufhin ohne Rücksprache mit dem Eigentümer handelt, kann dies zu Konflikten führen, die letztlich auch das Verhältnis zum Vermieter belasten.
Muster: Aufforderung zur Entfernung eines unbefugt veröffentlichten Exposés
Betreff: Unbefugte Veröffentlichung eines Exposés meiner Immobilie – Aufforderung zur Entfernung und Unterlassung
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Eigentümer der Immobilie [Anschrift]. Ich habe festgestellt, dass Sie auf [Plattform/Website] ein Exposé dieser Immobilie veröffentlicht haben, das unter anderem Innenaufnahmen der Wohnung zeigt.
Eine Beauftragung Ihrerseits durch mich als Eigentümer liegt nicht vor. Die Erstellung und Verwertung von Innenaufnahmen meiner Immobilie steht mir als Eigentümer ausschließlich zu.
Ich fordere Sie auf, das Exposé unverzüglich, spätestens bis zum [Datum], vollständig von der Plattform zu entfernen und derartige Veröffentlichungen künftig zu unterlassen.
Für den Fall der Zuwiderhandlung behalte ich mir weitere rechtliche Schritte sowie die Geltendmachung der mir hierdurch entstehenden Kosten ausdrücklich vor.
Mit freundlichen Grüßen
[Name, Anschrift, Datum]
Fazit
Der Bundesgerichtshof bestätigt mit dieser Entscheidung eine über 50 Jahre gewachsene Rechtsprechungslinie und wendet sie konsequent auf die Vermarktung von Mietwohnungen an: Das Recht, eine Immobilie von innen zu fotografieren und diese Fotografien gewerblich zu verwerten, steht ausschließlich dem Eigentümer zu. Ein Auftrag des Mieters reicht dafür nicht aus. Makler, die für Mieter tätig werden, müssen die Grenzen ihrer Beauftragung genau kennen – Eigentümer wiederum können sich gegen eigenmächtige Vermarktung wirksam und kostenneutral zur Wehr setzen.
Weiterführende Informationen
- § 1004 BGB – Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch
- § 903 BGB – Befugnisse des Eigentümers
- § 677 BGB – Pflichten des Geschäftsführers
- BGH, Urt. v. 09.03.1989 – I ZR 54/87 (Friesenhaus)
- BGH, Urt. v. 17.12.2010 – V ZR 44/10 (Sanssouci)
- BGH, Urt. v. 01.03.2013 – V ZR 14/12 (Preußische Schlösser und Gärten)
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle anwaltliche Beratung. Stand: Juli 2026.
