Zustimmungsersetzung im Grundbuch: So geht's

Zustimmungsersetzung im Grundbuchrecht: Wenn Berechtigte nicht mitwirken

Ilir Maliqi

Rechtsanwalt

22/07/2026

Das Grundbuch soll jederzeit die wahre Rechtslage widerspiegeln. Weicht die Eintragung davon ab, gibt § 894 BGB dem wirklich Berechtigten einen Anspruch auf Zustimmung des im Grundbuch fälschlich Ausgewiesenen zur Berichtigung. In der Praxis verweigert dieser die Mitwirkung jedoch erstaunlich häufig – aus Trotz, aus falscher Rechtseinschätzung oder schlicht, weil er nicht mehr auffindbar oder bereits verstorben ist. Genau für diese Fälle gibt es die Zustimmungsersetzung: verschiedene rechtliche Wege, mit denen sich eine fehlende Mitwirkung ersetzen lässt. Dieser Beitrag ordnet zunächst die dogmatischen Grundlagen ein und zeigt anschließend anhand der häufigsten Praxisfälle, welche Voraussetzungen in Zulässigkeit und Begründetheit jeweils zu erfüllen sind.

Das Wichtigste auf einen Blick

Weicht der Grundbuchinhalt von der wahren Rechtslage ab, kann der wirklich Berechtigte nach § 894 BGB Zustimmung zur Berichtigung verlangen.
Verweigert der Betroffene die Mitwirkung, führen zwei Wege zum Ziel: der Unrichtigkeitsnachweis in strenger Urkundenform (§ 22 Abs. 1 GBO) oder die gerichtliche Ersetzung der Zustimmung im Klagewege.
Mit Rechtskraft eines Zustimmungsurteils gilt die Erklärung nach § 894 ZPO als abgegeben – eine tatsächliche Mitwirkung des Verweigerers ist dann nicht mehr nötig.
Bei Erbengemeinschaften ersetzt ein Urteil gegen einen Miterben nicht automatisch die Zustimmung der übrigen Miterben.
Für die Zustimmung des Grundstückseigentümers zu Verfügungen über ein Erbbaurecht gilt mit § 7 ErbbauRG ein eigener, oft schnellerer Weg über das Amtsgericht.
Bei einem vereinbarten, aber nie eingetragenen Wegerecht bindet die bloße vertragliche Abrede spätere Käufer des belasteten Grundstücks grundsätzlich nicht – hier hilft nur eine frühzeitige Vormerkung nach § 883 BGB.
Ein Widerspruch nach § 899 BGB sichert die eigene Position während eines oft langwierigen Verfahrens gegen den gutgläubigen Erwerb durch Dritte ab.
Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt als Nachweis nicht aus – hier führt ohne Erbschein kein Weg vorbei.

Die rechtlichen Grundlagen: Wann ist überhaupt eine Zustimmung nötig?

Wer verstehen will, wie sich eine fehlende Zustimmung ersetzen lässt, muss zunächst wissen, woher das Zustimmungserfordernis überhaupt stammt. Drei Vorschriften bilden das Fundament.

Das Konsensprinzip nach § 873 BGB

Jede Rechtsänderung an einem Grundstück – die Eigentumsübertragung ebenso wie die Bestellung oder Übertragung eines Rechts am Grundstück – setzt nach § 873 Abs. 1 BGB zweierlei voraus: die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch. Fehlt es an einer wirksamen Einigung – etwa weil eine Partei geschäftsunfähig war oder ein Formmangel vorlag –, wird das Grundbuch trotz Eintragung unrichtig: Die formelle Rechtslage, also das, was im Grundbuch steht, und die materielle Rechtslage, also das, was tatsächlich gilt, fallen auseinander.

Der Berichtigungsanspruch aus § 894 BGB

Genau an diese Divergenz knüpft § 894 BGB an. Die Vorschrift gibt demjenigen, dessen Recht nicht oder nicht richtig im Grundbuch steht, einen Anspruch auf Zustimmung zur Berichtigung – gerichtet gegen denjenigen, dessen eingetragenes, aber unrichtiges Recht durch die Berichtigung betroffen wäre. Der Anspruch setzt im Kern drei Punkte voraus:

eine Unrichtigkeit des Grundbuchs, also eine nachweisbare Abweichung zwischen formeller und materieller Rechtslage,
einen Anspruchsberechtigten, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist, sowie
einen Anspruchsgegner, dessen eingetragenes Recht durch die Berichtigung wegfiele oder sich änderte.

Liegen alle drei Voraussetzungen vor, kann der Berechtigte die Zustimmungserklärung verlangen – zunächst außergerichtlich, notfalls aber auch gerichtlich.

Praktischer Tipp: Prüfen Sie die materielle Rechtslage immer chronologisch von der letzten unstreitig richtigen Eintragung an. So lässt sich der genaue Punkt bestimmen, an dem formelle und materielle Rechtslage auseinanderlaufen – und damit auch, gegen wen sich der Anspruch überhaupt richten muss.

Die zwei Wege im Grundbuchverfahren selbst: § 22 GBO

Bevor es überhaupt zur streitigen Auseinandersetzung kommt, lohnt der Blick auf das Grundbuchverfahren selbst. Nach § 22 Abs. 1 GBO bedarf es der Bewilligung des Betroffenen nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird – der sogenannte Unrichtigkeitsnachweis. Bei der Berichtigung durch Eintragung eines neuen Eigentümers oder Erbbauberechtigten verschärft § 22 Abs. 2 GBO dies zusätzlich: Hier ist entweder der Unrichtigkeitsnachweis oder die Zustimmung des Betroffenen erforderlich.

Der praktische Haken liegt in der Form: Der Unrichtigkeitsnachweis muss den strengen Anforderungen des § 29 GBO genügen, also durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden geführt werden. Zeugenaussagen, Indizienketten oder plausible Wahrscheinlichkeiten reichen dem Grundbuchamt nicht. Genau hier scheitert der Weg über das Grundbuchverfahren in der Praxis am häufigsten – und genau hier beginnt die eigentliche Zustimmungsersetzung.

Praktischer Tipp: Prüfen Sie zuerst, ob eine öffentliche Urkunde – Erbschein, notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift, rechtskräftiges Urteil, Handelsregisterauszug – den Nachweis führen kann. Nur wenn das ausscheidet, etwa weil der Sachverhalt streitig ist oder Zeugenbeweis nötig wird, bleibt der Klageweg.

Wenn nichts mehr hilft: Die gerichtliche Zustimmungsersetzung

Scheitert der Unrichtigkeitsnachweis am Formerfordernis des § 29 GBO und verweigert der Betroffene die freiwillige Zustimmung, bleibt nur die Klage auf Abgabe der Zustimmungs- beziehungsweise Bewilligungserklärung.

Zulässigkeit: Die richtige Klage vor dem richtigen Gericht

Statthaft ist die Leistungsklage, gerichtet auf Abgabe der Zustimmungserklärung zur Grundbuchberichtigung. Aktivlegitimiert ist, wer nach § 894 BGB materiell Berechtigter ist; passivlegitimiert, wessen eingetragenes Recht durch die Berichtigung entfiele. Örtlich ist regelmäßig das Gericht am Belegenheitsort des Grundstücks zuständig, sachlich je nach Streitwert das Amts- oder Landgericht.

Begründetheit: Was Sie beweisen müssen

Der entscheidende Vorteil des Klagewegs gegenüber dem Grundbuchverfahren liegt im Beweismaß: Im Zivilprozess gilt die freie Beweiswürdigung nach § 286 ZPO – Zeugen, Sachverständigengutachten und Indizienbeweis sind zulässig. Die strenge Urkundenform des § 29 GBO gilt hier nicht. Wer im Grundbuchverfahren an der Form scheitert, kann also im Klagewege dieselbe Unrichtigkeit mit anderen Beweismitteln belegen.

Nach dem Urteil: Fiktion nach § 894 ZPO – und Absicherung durch Widerspruch

Obsiegt der Kläger, verurteilt ihn das Gericht nicht zu einer Handlung, die noch vollstreckt werden müsste, sondern zur Abgabe einer Willenserklärung. Nach § 894 ZPO gilt diese Erklärung bereits mit Eintritt der Rechtskraft des Urteils als abgegeben – der Beklagte muss selbst nichts mehr tun. Das rechtskräftige Urteil samt Rechtskraftzeugnis ersetzt beim Grundbuchamt die Bewilligung nach § 19 GBO.

Bis zur Rechtskraft können jedoch Monate oder Jahre vergehen. In dieser Zeit bleibt der Beklagte formal im Grundbuch eingetragen und könnte theoretisch gutgläubig Dritten Rechte einräumen, die dann nach § 892 BGB Bestand hätten. Wer das verhindern will, sollte parallel zur Klage die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs nach § 899 BGB beantragen, notfalls im Wege der einstweiligen Verfügung.

Praktischer Tipp: Beantragen Sie den Widerspruch nach § 899 BGB möglichst frühzeitig und parallel zur Hauptsacheklage. Ohne diese Absicherung droht während eines oft jahrelangen Verfahrens der Verlust der Rechtsposition an einen gutgläubigen Dritten – selbst wenn Sie den Prozess am Ende gewinnen.

Praxis: Die häufigsten Fälle und ihre Lösung

Wie sich diese Grundsätze konkret auswirken, zeigt sich erst im Einzelfall. Die folgenden fünf Konstellationen begegnen uns in der Beratungspraxis am häufigsten.

Fall 1: Der Miterbe, der nicht mitzieht

Stirbt ein Eigentümer oder Miteigentümer, wird das Grundbuch automatisch unrichtig: Das Eigentum geht im Wege der Gesamtrechtsnachfolge nach § 1922 BGB auf den Erben oder die Erben über, ohne dass es einer gesonderten Annahmeerklärung bedarf. Bei mehreren Erben entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft, die als solche ins Grundbuch einzutragen ist.

Nachweis und Zulässigkeit: Für die Berichtigung nach Erbfall akzeptieren die Grundbuchämter als Nachweis der Erbfolge einen Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder ein notarielles Testament beziehungsweise einen notariellen Erbvertrag samt beglaubigter Abschrift der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts. Ein rein handschriftliches, privatschriftliches Testament genügt dem Grundbuchamt dagegen nicht – hier führt an der Beantragung eines Erbscheins kein Weg vorbei.

Die Praxisfalle: Besonders tückisch wird es, wenn sich ein Miterbe zuvor eigenmächtig, etwa aufgrund einer Generalvollmacht, selbst als Alleineigentümer hat eintragen lassen. Ein anderer Miterbe kann ihn dann zwar erfolgreich auf Zustimmung zur Berichtigung zugunsten der Erbengemeinschaft verklagen. Das OLG München (Az. 34 Wx 117/15) hat jedoch klargestellt: Ein solches Urteil bindet nur die Prozessparteien. Für die anschließende Eintragung der gesamten Erbengemeinschaft ist nach § 22 Abs. 2 GBO weiterhin die Zustimmung sämtlicher übriger Miterben in grundbuchmäßiger Form erforderlich – die Rechtskraft des Urteils erstreckt sich nicht auf die Feststellung der Eigentumsverhältnisse gegenüber Miterben, die am Prozess nicht beteiligt waren.

Praktischer Tipp: Klagen Sie bei mehreren Miterben nicht nur gegen den unmittelbaren „Störer“, sondern arbeiten Sie von Anfang an auf formgerechte Zustimmungen aller übrigen Miterben hin – sonst steht am Ende ein Urteil, das die Grundbuchberichtigung allein noch nicht vollständig ermöglicht.

Fall 2: Der unauffindbare oder verstorbene Alteigentümer

Manchmal fehlt nicht der Wille zur Mitwirkung, sondern schlicht ein ansprechbarer Gegner: Der im Grundbuch eingetragene Alteigentümer ist verzogen, unbekannten Aufenthalts oder verstorben, ohne dass die Erben bekannt sind. Eine Klage setzt aber einen zustellungsfähigen Beklagten voraus.

Lösungsweg: Für unbekannte oder unauffindbare Beteiligte kann beim zuständigen Betreuungs- beziehungsweise Nachlassgericht die Bestellung eines Abwesenheitspflegers oder Nachlasspflegers angeregt werden, der den Betroffenen im Verfahren vertritt. Ist auch dessen Aufenthalt nicht zu ermitteln, ermöglicht § 185 ZPO die öffentliche Zustellung der Klage. Erst danach kann das Verfahren wie im Regelfall weiterlaufen.

Praktischer Tipp: Dokumentieren Sie alle Recherchebemühungen – Einwohnermeldeamt, Nachlassgericht, Handelsregister – sorgfältig. Das Gericht verlangt für die öffentliche Zustellung den Nachweis, dass der Aufenthalt trotz ernsthafter Bemühungen nicht zu ermitteln war.

Fall 3: Nach der aufgehobenen Zwangsversteigerung

Ein originärer, vom bisherigen Eigentümer unabhängiger Eigentumserwerb entsteht durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung, § 90 Abs. 1 ZVG. Wird der Zuschlagsbeschluss aber im Beschwerdewege rechtskräftig aufgehoben, verliert der Ersteher das Eigentum rückwirkend zum Zeitpunkt des Zuschlags wieder – das Eigentum des ursprünglichen Schuldners lebt automatisch wieder auf. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14. März 2025 (V ZR 153/23) bestätigt.

Begründetheit: Dem früheren Eigentümer steht dann ein Anspruch auf Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB sowie auf Räumung und Herausgabe zu. Der BGH hat in derselben Entscheidung allerdings auch klargestellt, dass dem gutgläubigen Ersteher ein Zurückbehaltungsrecht wegen werterhöhender Verwendungen zustehen kann – etwa für einen in der Zwischenzeit errichteten Neubau – und hat den bisherigen engen Verwendungsbegriff zugunsten eines weiten Verständnisses aufgegeben. Die Berichtigung kann in solchen Fällen also nur Zug um Zug gegen Verwendungsersatz verlangt werden.

Praktischer Tipp: Prüfen Sie bei aufgehobenen Zwangsversteigerungen frühzeitig, ob und in welcher Höhe der frühere Ersteher werterhöhende Aufwendungen geltend machen kann – das beeinflusst maßgeblich, ob und wie schnell die Berichtigung tatsächlich durchsetzbar ist.

Fall 4: Die verweigerte Zustimmung beim Erbbaurecht

Ein eigenständiger Fall der Zustimmungsersetzung betrifft nicht das Grundbuch im engeren Sinne, sondern das Erbbaurecht: Verfügungen des Erbbauberechtigten über sein Recht, etwa die Veräußerung oder Belastung mit einem Grundpfandrecht, stehen nach dem Erbbaurechtsvertrag meist unter dem Zustimmungsvorbehalt des Grundstückseigentümers. Verweigert dieser die Zustimmung grundlos, kann sie nach § 7 ErbbauRG gerichtlich ersetzt werden.

Zulässigkeit: Anders als bei der Zustimmungsersetzung nach § 894 BGB handelt es sich hier um ein Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit nach dem FamFG. Zuständig ist unabhängig vom Streitwert das Amtsgericht am Belegenheitsort des Grundstücks, § 7 Abs. 3 ErbbauRG.

Begründetheit: Die Zustimmung darf nur verweigert werden, wenn die Verfügung mit den Regeln ordnungsgemäßer Wirtschaft nicht vereinbar ist oder der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck gefährdet würde. Eine grundlose Verweigerung – etwa bei einer Belastung im üblichen Rahmen von bis zu 70 bis 80 Prozent des Verkehrswerts – hat vor Gericht regelmäßig keinen Bestand.

Praktischer Tipp: Da dieses Verfahren deutlich schneller und kostengünstiger als eine Zivilklage ist, lohnt sich bei Erbbaurechten stets die Prüfung, ob nicht speziell dieser Weg – statt einer allgemeinen Zustimmungsersetzungsklage – der richtige ist.

Fall 5: Das vereinbarte, aber nie eingetragene Wegerecht

Ein besonders häufiger Fall betrifft nicht die Korrektur eines bereits bestehenden, nur falsch eingetragenen Rechts, sondern die erstmalige Eintragung eines Wegerechts oder einer anderen Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB. Hier ist zunächst eine dogmatische Weiche zu stellen: Anders als bei der Berichtigung nach § 894 BGB ist das Grundbuch vor der Eintragung nicht „unrichtig“ – die Grunddienstbarkeit ist schlicht noch nicht entstanden, denn sie setzt nach § 873 Abs. 1 BGB sowohl die dingliche Einigung als auch die Eintragung voraus.

Der Ausgangsfall: Wurde die Bestellung eines Wegerechts vertraglich vereinbart, etwa im Grundstückskaufvertrag oder in einem gesonderten Dienstbarkeitsbestellungsvertrag, verweigert der Eigentümer des dienenden Grundstücks später aber die für die Grundbucheintragung nötige Bewilligung, greift keine Berichtigung, sondern der schuldrechtliche Erfüllungsanspruch aus dem zugrundeliegenden Vertrag. Auch dieser Anspruch lässt sich im Klagewege durchsetzen – die Klage ist auf Abgabe der Eintragungsbewilligung gerichtet, die Fiktion des § 894 ZPO gilt entsprechend.

Die Praxisfalle bei Rechtsnachfolgern: Besonders tückisch wird es, wenn das dienende Grundstück zwischenzeitlich verkauft wurde, ohne dass die Grunddienstbarkeit eingetragen war. Nach dem Trennungs- und Abstraktionsprinzip bindet eine rein schuldrechtliche Vereinbarung den neuen Eigentümer grundsätzlich nicht – anders als ein bereits eingetragenes Recht wirkt ein nur vereinbartes, aber nicht eingetragenes Wegerecht nicht gegen Rechtsnachfolger. Ein sogenanntes Anwartschaftsrecht auf die Grunddienstbarkeit, das den Berechtigten stärker schützen würde, entsteht nach der Rechtsprechung nicht bereits durch die bindende Einigung allein. Hinzukommen muss regelmäßig ein beim Grundbuchamt gestellter und nicht zurückgewiesener Eintragungsantrag – eine jahrelang nur vertraglich vereinbarte, aber nie zur Eintragung angemeldete Dienstbarkeit reicht dafür nicht aus.

Praktischer Tipp: Verlassen Sie sich bei einer vereinbarten, aber noch nicht eingetragenen Grunddienstbarkeit nie auf ein vermeintliches Anwartschaftsrecht. Sichern Sie den künftigen Anspruch auf Bestellung stattdessen sofort durch eine Vormerkung nach § 883 BGB ab – sie ist ausdrücklich auch für künftige oder bedingte Ansprüche zulässig und lässt spätere Verfügungen des Eigentümers, die den Anspruch vereiteln würden, ins Leere laufen. Ist das Grundstück bereits ohne Vormerkung weiterverkauft, bleibt oft nur noch die Prüfung eines Notwegrechts nach § 917 BGB als Auffanglösung.

Fazit

Eine fehlende Zustimmung ist im Grundbuchrecht selten das endgültige Ende des Weges. Wo der formstrenge Unrichtigkeitsnachweis nach § 22 Abs. 1 GBO scheitert, eröffnet die Klage auf Zustimmung nach § 894 BGB in Verbindung mit § 894 ZPO einen gangbaren, wenn auch oft langwierigen Weg. Entscheidend ist dabei, die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalls zu kennen: Bei Erbengemeinschaften genügt ein Urteil gegen einen Miterben allein nicht, bei unauffindbaren Beteiligten braucht es zunächst einen vertretungsfähigen Gegner, beim Erbbaurecht steht mit § 7 ErbbauRG ein eigener, schnellerer Weg zur Verfügung, und bei vereinbarten, aber nicht eingetragenen Grunddienstbarkeiten sichert nur eine rechtzeitige Vormerkung die Position gegen Rechtsnachfolger ab. Wer diese Weichenstellungen frühzeitig erkennt, spart Zeit und Kosten – und vermeidet, am Ende trotz gewonnenen Prozesses ohne berichtigtes Grundbuch dazustehen.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle anwaltliche Beratung. Stand: Juli 2026.

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