Nordrhein-Westfalen plant eine der weitreichendsten Änderungen im deutschen Bauordnungsrecht seit Jahrzehnten: Der bisherige Verweis auf die „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ in § 3 BauO NRW 2018 soll ersatzlos gestrichen werden. An seine Stelle tritt ein schutzzielorientierter Ansatz, der das Bauordnungsrecht auf seinen eigentlichen Kernauftrag zurückführt – die Abwehr von Gefahren für Leben, Gesundheit und natürliche Lebensgrundlagen. Was zunächst wie eine technische Detailfrage klingt, hat für Projektentwickler, Bauunternehmen, Architekten und Investoren unmittelbare praktische Konsequenzen – sowohl im öffentlichen Genehmigungsverfahren als auch beim privatrechtlichen Bauvertrag.
Das Wichtigste auf einen Blick
- NRW streicht den Verweis auf die „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ (aaRdT) im Bauordnungsrecht – DIN-Normen verlieren ihre Funktion als quasi-gesetzlicher Mindeststandard.
- Das Bauordnungsrecht prüft künftig nur noch Schutzziele: Standsicherheit, Brandschutz, Gesundheitsschutz – nicht mehr die lückenlose DIN-Konformität.
- Das Zivilrecht bleibt unverändert: Wer baut, schuldet weiterhin die Einhaltung der aaRdT nach § 633 Abs. 2 BGB.
- Für Projektentwickler entstehen neue Spielräume bei Planung und Ausführung – aber auch neue Verantwortung bei der Vertragsgestaltung.
- Das Gebäudetyp-E-Gesetz des Bundes ergänzt die Reform auf zivilrechtlicher Ebene und erlaubt Abweichungen von reinen Komfortnormen.
- NRW könnte als Vorbild für andere Bundesländer wirken – ein einheitlicher Bundesstandard ist bisher nicht in Sicht.
I. Was NRW konkret ändert – und was nicht
Der BauCode NRW: Gefahrenabwehr statt DIN-Konformität
Mit dem Dritten Gesetz zur Änderung der Landesbauordnung 2018 (LT-Drs. 18/17474), eingebracht im Januar 2026, verfolgt die nordrhein-westfälische Landesregierung ein klares Ziel: Bürokratieabbau am Bau. Der Gesetzentwurf entstammt der Initiative „Bürokratie am Bau: Ciao?!“, in deren Rahmen rund 200 Praxiseingaben von Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmen ausgewertet wurden. Das Ergebnis trägt den Namen BauCode NRW.
Der Kern: In § 3 BauO NRW 2018 entfällt der ausdrückliche Verweis auf die allgemein anerkannten Regeln der Technik ersatzlos. Die Bauaufsichtsbehörden prüfen künftig nicht mehr, ob sämtliche DIN-Normen eingehalten wurden, sondern allein, ob ein Gebäude die öffentlich-rechtlichen Schutzziele erfüllt – Standsicherheit, Brandschutz, Gesundheitsschutz. Wer nachweisen kann, dass sein Bauvorhaben diese Ziele erreicht, ist bauordnungsrechtlich compliant – auch ohne vollständige DIN-Konformität.
Was sich im Genehmigungsverfahren verändert
Die Änderung hat direkte Auswirkungen auf die Arbeit mit Baubehörden. Die Bauaufsicht orientiert sich künftig an den als Technische Baubestimmungen eingeführten Regelwerken (§ 88 BauO NRW), die das Ministerium per Verwaltungsvorschrift festlegt. DIN-Normen, die nicht als Technische Baubestimmungen eingeführt sind, verlieren im öffentlich-rechtlichen Genehmigungsverfahren ihre bisherige Bindungswirkung. Das eröffnet Spielräume – insbesondere für innovative Bauweisen, Bestandsumnutzungen und kostengünstigere Lösungen.
Gleichzeitig führt der Gesetzentwurf eine neue Legaldefinition ein: das sogenannte Standardgebäude – Wohngebäude und nutzungsähnliche Gebäude mit vergleichbarem Gefahrenprofil. Für diese Kategorie werden zahlreiche Bestandsvorschriften erleichtert oder entfallen künftig unter bestimmten Bedingungen ganz. Für Projektentwickler im Wohnungsbau und bei Bestandsumnutzungen ist das besonders relevant.
Praxiswarnung: Das Zivilrecht bleibt unberührt
Der entscheidende Punkt, der in der Praxis leicht übersehen wird: Die Reform betrifft ausschließlich das öffentliche Bauordnungsrecht. Das privatrechtliche Schuldverhältnis zwischen Bauherrn, Architekten, Planern und ausführenden Unternehmen bleibt davon unberührt.
Zivilrechtlich wird nach wie vor die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik geschuldet. Das ergibt sich aus § 633 Abs. 2 BGB, wonach ein Werk frei von Sachmängeln ist, wenn es eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist. Die höchstrichterliche Rechtsprechung legt dies seit Jahrzehnten dahingehend aus, dass zur üblichen Beschaffenheit die Einhaltung der aaRdT gehört.
Es entsteht damit eine doppelte Normativität: Öffentlich-rechtlich gilt das neue schutzzielorientierte Modell. Zivilrechtlich gelten weiterhin die aaRdT – jedenfalls solange die Vertragsparteien nichts anderes vereinbaren. Ein Gebäude kann künftig bauordnungsrechtlich genehmigungsfähig sein und gleichzeitig zivilrechtlich mangelhaft – wenn es die vertraglich geschuldete Beschaffenheit nicht aufweist.
Praktischer Tipp: Wer die neuen Spielräume nutzen will, muss das im Bauvertrag ausdrücklich regeln. Fehlt eine solche Vereinbarung, gilt zivilrechtlich der bisherige Standard. Verträge sollten künftig klar zwischen sicherheitsrelevanten Normen (zwingend einzuhalten) und Komfortnormen (abdingbar) unterscheiden.
II. Warum DIN-Normen bisher wie Gesetze wirkten – und was sich daran ändert
Das strukturelle Problem der technischen Normung
DIN-Normen sind – das hat der Bundesgerichtshof bereits 1990 klargestellt – weder Gesetze im formellen noch im materiellen Sinne (BGH, Urt. v. 26.04.1990 – I ZR 79/88). Es handelt sich um private Regelwerke, erarbeitet in Fachausschüssen eines eingetragenen Vereins. Dennoch trugen sie nach der Rechtsprechung die Vermutung in sich, die allgemein anerkannten Regeln der Technik wiederzugeben – und erlangten damit faktische Gesetzeskraft.
Die Gesetzesbegründung zu LT-Drs. 18/17474 stellt diese Vermutung ausdrücklich infrage: DIN-Normen bildeten „heute nicht mehr regelmäßig die allgemein anerkannten Regeln der Technik ab“. Die kaum überschaubare Fülle von rund 3.900 DIN-Baunormen werde von den beteiligten Kreisen als wesentliches Problem geschildert. Der NRW-Gesetzgeber zieht daraus die Konsequenz: Was nicht mehr zuverlässig den Stand der Technik abbildet, kann nicht länger als öffentlich-rechtlicher Mindeststandard gelten.
Was das für laufende und künftige Projekte bedeutet
Für Projektentwickler und Bauunternehmen ergibt sich daraus eine wichtige Differenzierung: Nicht jede Abweichung von einer DIN-Norm ist künftig automatisch ein Rechtsverstoß. Entscheidend ist, ob die bauordnungsrechtlichen Schutzziele trotzdem erreicht werden. Das schafft Raum für wirtschaftlichere Lösungen, innovative Bauweisen und eine flexiblere Bestandsnutzung – sofern die Gleichwertigkeit der gewählten Lösung dokumentiert und nachgewiesen wird.
Praktischer Tipp: Dokumentieren Sie bereits in der Planungsphase systematisch, welche Schutzziele durch welche technischen Lösungen erfüllt werden. Diese Dokumentation wird bei künftigen Genehmigungsverfahren und im Streitfall zivilrechtlich entscheidend sein.
III. Das Gebäudetyp-E-Gesetz: Die zivilrechtliche Ergänzung
Was der Bund regelt
Parallel zur NRW-Reform hat die Bundesregierung auf Bundesebene das sogenannte Gebäudetyp-E-Gesetz vorangetrieben – eine Änderung des BGB, die zivilrechtlich Spielräume bei der Abweichung von technischen Normen schafft. Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf am 6. November 2024 verabschiedet (BT-Drs. 20/13959).
Der neue § 650a Abs. 3 BGB stellt klar: Technische Normen und Regeln, die ausschließlich Komfort- oder Ausstattungsmerkmale betreffen, sind ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht Gegenstand der vertraglichen Leistungspflicht. Ein Abweichen von diesen Normen begründet damit keinen Sachmangel nach § 633 Abs. 2 Satz 2 BGB.
Der neue § 650o BGB schafft darüber hinaus einen eigenen Vertragstyp für Gebäudebauverträge zwischen fachkundigen Unternehmern: In diesem Rahmen können die Parteien weitergehende Abweichungen von den aaRdT vereinbaren, ohne dass dies automatisch als Mangel gewertet wird – sofern die Gleichwertigkeit der Lösung gewährleistet und dokumentiert ist.
Was das Gebäudetyp-E-Gesetz nicht leistet
Wichtig: Das Gesetz gilt nur zwischen fachkundigen Unternehmern. Verbraucher und nicht fachkundige Auftraggeber sind explizit ausgenommen. Und: Sicherheitsrelevante Normen – Standsicherheit, Brandschutz, Gesundheitsschutz – behalten ihren Status als aaRdT und bleiben zwingend einzuhalten. Die Erleichterungen betreffen ausschließlich den Bereich der Komfort- und Ausstattungsstandards, etwa bestimmte Schallschutzklassen, Lüftungsnormen oder Ausstattungsdetails.
Praktischer Tipp: Im B2B-Bereich empfiehlt sich künftig eine klare vertragliche Trennung: Welche Normen sind sicherheitsrelevant und damit zwingend? Welche betreffen nur Komfort und können durch Vereinbarung abbedungen werden? Standardformulierungen, die pauschal auf „anerkannte Regeln der Technik“ verweisen, werden zu unscharf sein.
IV. NRW als Vorbild? Die Frage nach der bundesweiten Übertragbarkeit
Der EasyCode – ein Hinweis auf das Machbare
Dass die Entbürokratisierung technischer Normen möglich ist, zeigt das Projekt EasyCode der Ingenieurkammer-Bau NRW: Aus 1.300 Seiten Eurocode 3 (Stahlbau) ist ein Werk von 156 Seiten entstanden, das inzwischen in NRW und im Saarland als Verwaltungsvorschrift eingeführt ist. Der Preis: 97 Euro statt 2.000 Euro für das vollständige Normenpaket. Das Prinzip – 80 Prozent der Planungsvorhaben benötigen weniger als 20 Prozent der Regelungen – zeigt, wo der Hebel liegt.
Was andere Bundesländer tun müssten
Das Bauordnungsrecht ist Ländersache. Was NRW im öffentlichen Recht ändert, gilt zunächst nur in NRW. Andere Bundesländer müssten eigene Schritte unternehmen. Bisher gibt es keine konkreten Gesetzgebungsvorhaben vergleichbarer Tragweite in anderen Ländern. Für bundesweite Projekte entsteht damit ein uneinheitliches Normgefüge: In NRW gilt der neue schutzzielorientierte Ansatz, in anderen Bundesländern gilt weiter die bisherige Vermutungslogik.
Für Projektentwickler mit länderübergreifenden Aktivitäten bedeutet das: Welche Anforderungen gelten, hängt künftig noch stärker vom Projektstandort ab. Die due-diligence-Prüfung bei Grundstückskäufen und Projektentwicklungen sollte die jeweils geltende Landesbauordnung und die eingeführten Technischen Baubestimmungen ab sofort explizit berücksichtigen.
Praktischer Tipp: Holen Sie bei Projekten in NRW frühzeitig eine Einschätzung ein, welche technischen Anforderungen nach dem neuen Recht noch zwingend sind – und welche durch gleichwertige Lösungen ersetzt werden können. Das kann erhebliche Einsparpotenziale eröffnen, ohne rechtliche Risiken einzugehen.
Fazit
Die NRW-Reform ist ein echtes Signal für die Baubranche. Die Streichung des aaRdT-Verweises im Bauordnungsrecht beendet jahrzehntelange Praxis, in der private Normungsorganisationen faktisch öffentlich-rechtliche Mindeststandards gesetzt haben. Für Projektentwickler, Architekten und Bauunternehmen entstehen reale Spielräume – insbesondere beim Bauen im Bestand, bei innovativen Bauweisen und beim Kostendruck im Wohnungsbau. Gleichzeitig verschiebt sich die Verantwortung: Wer von etablierten DIN-Normen abweicht, muss die Schutzzielerreichung eigenverantwortlich dokumentieren und im Bauvertrag sauber regeln. Die Reform macht Bauen potentiell günstiger und schneller – aber auch anspruchsvoller in der Vertragsgestaltung.
Weiterführende Informationen
- Gesetzentwurf der Landesregierung NRW, LT-Drs. 18/17474 (Januar 2026)
- § 633 BGB – Sach- und Rechtsmangel
- § 650a BGB – Bauvertrag (inkl. Gebäudetyp-E-Änderung)
- Gebäudetyp-E-Gesetz, BT-Drs. 20/13959 (Bundesregierung, November 2024)
- Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung NRW – Technische Baubestimmungen
- Mängelrüge vom Auftraggeber – Rechte & Pflichten für Handwerker (kigq-news.de)
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Die Reform der BauO NRW und das Gebäudetyp-E-Gesetz werfen für laufende und geplante Bauprojekte konkrete Fragen auf: Welche Normen müssen noch zwingend eingehalten werden? Wie gestalten Sie Ihren Bauvertrag so, dass neue Spielräume rechtssicher genutzt werden? Die Kanzlei im Grünen Quartier berät Projektentwickler, Bauunternehmen und Investoren im privaten und öffentlichen Baurecht – von der Vertragsgestaltung bis zum Genehmigungsverfahren.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle anwaltliche Beratung. Stand: Juni 2026.
