Das Bundeskabinett hat im Mai 2026 in rascher Folge gleich drei bedeutende Reformgesetze auf den Weg gebracht, die das Bau-, Energie- und Mietrecht grundlegend verändern. Für Eigentümer, Vermieter, Bauherren und Hausverwaltungen entsteht damit erheblicher Handlungs- und Beratungsbedarf. Dieser Beitrag gibt einen strukturierten Überblick über die wesentlichen Neuerungen und ihre praktischen Konsequenzen.
I. BauGB-Novelle 2026: Schneller bauen, Schrottimmobilien bekämpfen
1. Überragendes öffentliches Interesse für den Wohnungsbau
Mit dem Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts (BauGB-Novelle) reagiert die Bundesregierung auf den anhaltenden Wohnungsmangel. Laut Bundesbauministerium fehlen bundesweit rund 1,4 Millionen Wohnungen. Kernstück der Reform ist die Möglichkeit für Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, den Wohnungsbau zum „überragenden öffentlichen Interesse“ zu erklären. Damit erhält er in der planungsrechtlichen Abwägung gegenüber konkurrierenden Nutzungen – etwa Gewerbe oder Grünflächen – erhöhtes Gewicht.
Der Deutsche Anwaltverein (DAV) sieht diese Regelung in § 1 Abs. 7a BauGB-Entwurf als „ambivalent“: Sie könne zwar Erleichterungen bringen, gelte jedoch nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Der DAV plädiert für einen generellen Abwägungsvorrang für den Wohnungsbau, um Deregulierung und Bürokratieabbau konsequenter umzusetzen.
2. Beschleunigung der Bauleitplanung
Bisher dauern Bauleitplanverfahren häufig zehn bis 15 Jahre. Das neue Gesetz sieht vor, sie künftig in zwei Jahren abzuschließen. Erreicht werden soll dies durch drei Maßnahmen:
Die Umweltprüfung wird gestrafft: Häufiger als bisher soll nur noch die strategische Umweltprüfung greifen, ohne gesonderte Umweltverträglichkeitsprüfung für das Einzelvorhaben. Die Bürgerbeteiligung soll digital und einstufig ablaufen. Und das bereits seit Oktober 2025 geltende „Bau-Turbo“-Instrument (§ 246e BauGB), das als befristete Experimentierklausel bis Ende 2030 gilt, wird durch die Novelle flankiert und ergänzt.
3. Neue Instrumente gegen Schrottimmobilien
Kommunen erhalten erweiterte Befugnisse gegenüber Eigentümern, die ihre Gebäude vernachlässigen oder gezielt dem Verfall preisgeben. Konkret sollen sie ein kommunales Vorkaufsrecht erhalten sowie leichter ein „Instandsetzungsgebot“ aussprechen können. Bei „extremem Missbrauch“ soll sogar eine Enteignung möglich werden. Der Deutsche Mieterbund begrüßte insbesondere die Wiederherstellung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten als wichtigen Schutz gegen Verdrängung und steigende Mieten.
Hinweis für Eigentümer: Wer Immobilien bewusst nicht instandhält oder sanierungsbedürftige Objekte hält, muss künftig mit schärferen behördlichen Eingriffen rechnen. Eine frühzeitige rechtliche Beratung über Sanierungspflichten und mögliche Abwehrmaßnahmen ist empfehlenswert.
II. Gebäudemodernisierungsgesetz: Das Ende des „Heizungsgesetzes“
1. Technologieoffenheit statt Pflichtquoten
Das Bundeskabinett hat am 13. Mai 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen, das das umstrittene Gebäudeenergiegesetz (GEG) der Vorgängerregierung ablöst. Die zentrale Neuerung: Die bisherige Vorgabe, beim Heizungstausch mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen, entfällt.
Eigentümer können künftig wieder frei wählen: Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss, Hybridheizung, Biomasseheizung – aber auch Gas- und Ölheizungen bleiben weiterhin zulässig. Wärmepumpen werden weiterhin gefördert.
2. Schrittweiser Wandel ab 2029
Trotz des Wegfalls der 65-%-Pflicht enthält das Gesetz einen graduellen Dekarbonisierungspfad: Ab 2029 greift eine moderate Grüngas- und Grünölquote, ergänzt durch die sogenannte „Bio-Treppe“, die eine schrittweise Beimischung klimafreundlicherer Energieträger vorschreibt. Damit soll der Gebäudebereich seinen Beitrag zu den Klimaschutzzielen leisten.
Das Gesetz setzt zudem die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden in nationales Recht um.
3. Mieterschutz bei fossilen Heizsystemen
Mieter werden vor überhöhten Nebenkosten infolge des Einbaus einer unwirtschaftlichen Heizung geschützt. Entscheidet sich ein Vermieter für eine fossile Gas- oder Ölheizung, werden die entstehenden Mehrkosten – insbesondere für CO₂-Abgaben, Netzentgelte und Biogasanteile – hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt.
Hinweis für Vermieter: Diese Kostenaufteilungsregelung hat direkte Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung. Es empfiehlt sich, bestehende Mietverträge auf Anpassungsbedarf zu prüfen und Investitionsentscheidungen im Heizungsbereich rechtzeitig mit anwaltlicher Begleitung zu treffen.
III. Mietrechtsreform 2026: Mehr Schutz, mehr Rechtsunsicherheit
1. Kernpunkte des Regierungsentwurfs
Das Bundeskabinett hat Ende April 2026 den Gesetzentwurf zur Anpassung des sozialen Mietrechts verabschiedet. Ziel ist es, Mieter in angespannten Märkten besser vor Preissteigerungen zu schützen und Umgehungen der Mietpreisbremse einzudämmen. Im Einzelnen:
Möblierungszuschlag: Der Zuschlag orientiert sich künftig am Zeitwert der Möbel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, begrenzt auf höchstens ein Prozent monatlich. Bei voll ausgestattetem Wohnraum gilt eine Vermutungsregelung von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete.
Indexmieten: Bei einer Inflation von über drei Prozent innerhalb eines Jahres wird der übersteigende Teil nur noch zur Hälfte auf die Miete angerechnet. Diese Regelung fällt – anders als die ursprünglich geplante harte Kappungsgrenze von 3,5 Prozent – für Mieter ungünstiger aus.
Kurzzeitmiete: Die Grenze für Mietverträge zum vorübergehenden Gebrauch bleibt bei sechs Monaten, kann aber praxisnah auf bis zu acht Monate verlängert werden.
Kündigungsschutz: Die „Schonfristzahlung“ bei Zahlungsverzug – die rückwirkende Begleichung ausstehender Mieten zur Abwendung einer Kündigung – wird auf die ordentliche Kündigung ausgeweitet. Damit werden bisherige Wertungswidersprüche beseitigt.
2. Kritik der BRAK: Fortschritte mit Lücken
Die Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK) hat in ihrer Stellungnahme Nr. 29/2026 den Gesetzentwurf analysiert und begrüßt, dass die Bundesregierung ihren Vorschlag zur Orientierung am Zeitwert bei Möbeln aufgegriffen hat. Gleichzeitig mahnt sie deutliche Nachbesserungen an.
Kritikpunkt 1: Ein explizites Auskunftsrecht für Mieter über die Berechnungsgrundlagen des Möblierungszuschlags fehlt. Da der Zeitwert für Mieter kaum überprüfbar ist, bleibt die Kontrolle der Mietpreisbremse lückenhaft.
Kritikpunkt 2: Bei Indexmieten drohen Rechtsunsicherheiten. Der Gesetzestext bleibt bei Stichtagen, Nachholeffekten und unterjährigen Berechnungen zu unbestimmt. Streitigkeiten sind vorprogrammiert.
Kritikpunkt 3: Bei einem Eigentümerwechsel (§ 566 BGB) fehlt die Regelung wichtiger Folgefragen, etwa zur Behandlung gezahlter Kautionen. Die BRAK fordert Nachbesserungen im weiteren parlamentarischen Verfahren.
Hinweis für Vermieter und Eigentümer: Die Reform betrifft insbesondere möblierte Vermietung, indexierte Mietverträge und Wohnraum in Gebieten mit Mietpreisbremse. Bestehende Vertragsklauseln sollten auf Konformität mit den neuen Vorgaben geprüft werden.
VI. TKG-Novelle: Glasfaserausbau in Gebäuden – neue Pflichten für Eigentümer
Das Telekommunikationsgesetz (TKG) wird erneut angepasst. Im Fokus: der verpflichtende Glasfaserausbau in Bestandsgebäuden. Netzbetreiber sollen künftig einen erweiterten Anspruch auf Duldung von Glasfaserinstallationen in Gebäuden erhalten – auch gegen den Willen von Eigentümern.
Was geplant ist:
Eigentümer sollen verpflichtet werden, den Zugang zu ihren Gebäuden für den Glasfaserausbau zu dulden. Netzbetreiber erhalten das Recht, Leitungen zu verlegen, auch wenn keine Einigung mit dem Eigentümer erzielt wurde. Streitigkeiten über Ausgleichszahlungen und Verlegewege sollen vor der Bundesnetzagentur oder Zivilgerichten ausgetragen werden.
Kritik der Branche:
Netzbetreiber kritisieren die geplanten Regelungen als praxisuntauglich. Die vorgesehenen Verfahren seien zu bürokratisch und würden den Ausbau eher verzögern als beschleunigen. Streitigkeiten seien nach Einschätzung der Branche vorprogrammiert.
Hinweis für Eigentümer und Vermieter: Die neuen Duldungspflichten können erhebliche Auswirkungen auf Bestandsimmobilien haben — insbesondere hinsichtlich Baumaßnahmen, Haftungsfragen und mietrechtlicher Konsequenzen. Eine frühzeitige rechtliche Beratung ist empfehlenswert.
V. Was bedeutet das für Sie?
Die drei Reformgesetze treffen Eigentümer, Vermieter, Bauherren und Investoren gleichzeitig auf mehreren Ebenen:
Im Bauplanungsrecht eröffnet die BauGB-Novelle neue Chancen für Projektentwickler – allerdings auch neue Risiken für Eigentümer vernachlässigter Immobilien. Darüber hinaus schafft das Gebäudemodernisierungsgesetz im Energierecht Planungssicherheit und Technologiefreiheit, legt jedoch gleichzeitig die Grundlage für steigende regulatorische Anforderungen ab 2029. Schließlich bringt die Mietrechtsreform mehr Mieterschutz, aber auch erhebliche Rechtsunsicherheiten bei zentralen Fragen der Vertragsgestaltung.
Alle drei Gesetze befinden sich noch im Gesetzgebungsverfahren. Entscheidende Änderungen durch den Bundestag sind möglich. Die Kanzlei im Grünen Quartier beobachtet den weiteren Verlauf und hält Sie auf dem Laufenden.
VI. Fazit
Die Gesetzgebungsoffensive des Frühjahrs 2026 zeigt: Der Gesetzgeber reagiert auf die Wohnungsnot, die Energiewende und Mietkonflikte mit einem umfassenden Reformpaket. Für Eigentümer, Vermieter und Bauherren entsteht kurzfristig erheblicher Beratungsbedarf – sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei Neubauprojekten.
Haben Sie Fragen zu den Auswirkungen der Gesetzesänderungen auf Ihre Immobilie, Ihre Mietverträge oder Ihr Bauprojekt? Die Kanzlei im Grünen Quartier berät Sie kompetent und praxisnah im Immobilienrecht, Baurecht, Energierecht und Mietrecht. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Alle Angaben beziehen sich auf den Kabinettsbeschluss; Änderungen im weiteren Gesetzgebungsverfahren sind möglich. Stand: Mai 2026.
